從野蠻生長，到暴雷不斷，長租公寓市場在過去幾年間經(jīng)歷了一番深度的行業(yè)洗牌和市場沉淀。不過，這些并未阻礙長租公寓行業(yè)的發(fā)展，頭部品牌仍保持了較快的增長。
9月23日，仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》顯示，包括泊寓、冠寓、朗詩寓、有巢、壹間、方隅等在內(nèi)的10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。
事實(shí)上，在人口結(jié)構(gòu)變化、購房門檻提升、政策支持和資本助力等驅(qū)動力助推下，中國長租公寓行業(yè)市場發(fā)展仍有較大需求。
不過，近期在各大城市租金出現(xiàn)明顯上漲的背景下，從中央到地方各個(gè)層面上，相繼出臺了對租金的調(diào)控政策，住建部相關(guān)通知明確要求城市住房租金年度漲幅不超過5%，北京、上海等城市也在租房市場多有管控。
受訪專家指出，當(dāng)前相關(guān)政策調(diào)控下，租賃市場也將走向一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，過去開發(fā)商曾追求的高收益率已無法實(shí)現(xiàn)，未來在規(guī)范經(jīng)營、精細(xì)化運(yùn)營的模式下，4%-5%的收益率是有所保障的。同時(shí)，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為，REITs試點(diǎn)的不斷推進(jìn)，未來REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機(jī)制之一。
存量房源增至73萬套
2017-2018年，是長租公寓在經(jīng)歷了政策紅利及機(jī)構(gòu)化紅利下，野蠻生長的時(shí)期，并逐漸形成了以魔方公寓、樂乎公寓為代表的創(chuàng)業(yè)系，以自如、相寓為代表的中介系，以泊寓、冠寓、瓴寓為代表的房企系。
如今，在經(jīng)歷了2019-2020年的行業(yè)深度洗牌和市場沉淀期后，包括蛋殼公寓、青客公寓等在內(nèi)的部分品牌暴雷，長租公寓市場進(jìn)入新的發(fā)展機(jī)遇期，頭部品牌保持著較快的增長。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。（注：10家品牌分別為泊寓、冠寓、魔方、瓴寓、樂乎、窩趣、朗詩寓、有巢、壹間、方隅。）
2008年起就已進(jìn)入租賃賽道的萬科，已成為目前最大的集中式租賃住宅的服務(wù)商，2020年，長租公寓板塊實(shí)現(xiàn)營收25.4億元，同比增72.3%；龍湖的冠寓同年實(shí)現(xiàn)租金收入18.1億元，同比增長55%。
持續(xù)增加的供應(yīng)量背后擁有旺盛的需求。七普數(shù)據(jù)顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口超1700萬，這些超大城市的人口增長主要來自于外來人口導(dǎo)入，深圳、廣州、上海、北京外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%、50%、42%、39%。
在外來常住人口成為城市“新市民”同時(shí)，也增加了城市的住房需求。同時(shí)，現(xiàn)階段，各個(gè)一線城市較高的購房門檻，也產(chǎn)生更多人產(chǎn)生租賃需求，促使長租公寓的出租率保持在高位。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)6個(gè)月以上門店的平均入住率可達(dá)89%~95%；其中，龍湖旗下冠寓出租率為93%、中駿旗下的方隅為89%、朗詩寓為95%，萬科旗下的泊寓為95%。
從城市來看，截至2021年上半年，上海品牌長租公寓存量項(xiàng)目約290個(gè)，房源套數(shù)共7.1萬套，相較2018年增長103%，同時(shí)項(xiàng)目平均入住率90.9%；深圳規(guī)?；L租公寓房源共計(jì)13.3萬套，是2018年的4倍多；北京在運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率高達(dá)97.5%。
從需求端看，目前仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人群為主；其中也有一些新型需求來源出現(xiàn)，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者及短期過渡型需求等。
這也意味著作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群所接受。
租金上漲短期內(nèi)受限
在“房住不炒”的長期定位、市場基本面等的支撐下，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了長租公寓的開發(fā)投資上。
根據(jù)仲量聯(lián)行對30多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點(diǎn)在上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。
在細(xì)分賽道方面，目前97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場的中高端長租公寓細(xì)分市場。“主要看重該市場的主要客群相對承租能力高，租金敏感度相對較低，有一定用戶忠誠度。”仲量聯(lián)行稱。
但現(xiàn)階段來看，租金的上漲面臨著監(jiān)管的壓力。住建部在近期發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中明確規(guī)定，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
8月份，北京發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》也提到，要將租房市場的租金價(jià)格和傭金價(jià)格納入管控范圍，在住房租金快速上漲時(shí)，可采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。
9月中旬，上海8家租賃企業(yè)在有關(guān)部門的組織下明確承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。另有某研究機(jī)構(gòu)人士透露，上海包括虹口等在內(nèi)的部分轄區(qū)，已將部分長租公寓企業(yè)納入監(jiān)管，租金情況需要向有關(guān)部門報(bào)備。
此前廣州、佛山、貴陽等地也出臺過住房租金參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)；深圳7月30日發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》中，也提及了租金參考價(jià)相關(guān)內(nèi)容。
近期層層的調(diào)控背后，是租金的過快上漲。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年7月，核心八城平均租金達(dá)到了73.08元/平米/月，同比漲幅為24.55%。其中，成都漲幅達(dá)到40%，北京、杭州等的租金漲幅也超過20%。
其中，上海的個(gè)人房源平均租金從2020年8月的81.67元/平米/月上漲至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近兩年記錄。
收益率預(yù)期在4.5%~5.5%
對于這波大漲，仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀認(rèn)為，在經(jīng)歷了2020年一季度疫情的打擊后，二、三季度其實(shí)租賃需求得到了較好的恢復(fù)，至2020年底時(shí)，上海大部分開出的長租公寓，入住率都達(dá)到了90%以上，很多項(xiàng)目是滿租的狀態(tài)。
“而去年長租市場的租金漲幅并不高，當(dāng)時(shí)在疫情影響下，還是以提高出租率為主，今年上半年才有些長租公寓領(lǐng)漲，”盛秀秀表示，“國家出臺相關(guān)的調(diào)控政策，其實(shí)是希望長市場是有一個(gè)長足的發(fā)展，而不是在某幾年爆發(fā)性的增長，這樣肯定會傷害到廣大的租賃群體，也不利于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。”
此番相關(guān)調(diào)控背后的邏輯，在克而瑞租售研究總監(jiān)李見林看來，一方面是加大保障性租賃住房的供應(yīng)，從核心八城的租賃用地和自持用地成交總規(guī)模來看，預(yù)計(jì)未來可向市場供給供約43.40萬套租賃住房；同時(shí)，加強(qiáng)對長租企業(yè)的租金上漲。借此增加供給、嚴(yán)格管控標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到穩(wěn)定市場的目的。
李見林認(rèn)為，對于長租企業(yè)來說，盡管當(dāng)前租金漲幅受限，但當(dāng)市場整體健康穩(wěn)定時(shí)，4%-5%的收益率是有所保障的。
仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，大部分投資者對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%~5.5%之間；對于未來5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢，45%的投資者認(rèn)為會保持平穩(wěn)。
此外，長租公寓未來或迎來REITs的開放，業(yè)內(nèi)對此持有較為樂觀的態(tài)度。光大證券研報(bào)指出，當(dāng)前市場需求及消費(fèi)升級傾向下，長租公寓迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，伴隨著我國REITs市場建設(shè)的探索與完善，預(yù)計(jì)未來公募REITs試點(diǎn)有望于公共住房、長租公寓等領(lǐng)域放開。
“租賃住房和REITs天然適配，雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產(chǎn)，但我們認(rèn)為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。”仲量聯(lián)行中國區(qū)評估和咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平認(rèn)為，“REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機(jī)制之一。”
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