對一個城市的樓市而言，收縮不可怕，可怕的是不能找準定位。

李宇嘉

日前，河北張家口市出臺《關(guān)于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》，其中有一條是“新取得預(yù)售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售”的政策，被外界稱為“限跌令”。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括張家口在內(nèi)，8月以來已有至少9個城市傳出“限跌令”，基本都是三四線城市。據(jù)說一些二線城市或二線城市某些行政區(qū)也在出臺類似的政策或措施，以內(nèi)部會議或者以房協(xié)文件來實施。

“限跌令”不是現(xiàn)在才有，每當(dāng)樓市下滑到一定程度，開發(fā)商回款變?nèi)?，資金鏈壓力大，新房就會打折促銷，有城市會爆出限制房價下跌的新聞。比如，2008年、2014-2015年，很多城市都曾上演過“限跌令”。記得2009年上半年，因華東某二線城市在售項目打折促銷，萬科被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門約談，被老業(yè)主砸了售樓處，當(dāng)時還有一個說法叫“不受歡迎的萬科”。

有的城市擔(dān)心“打折降價”形成趨勢，造成傳染效應(yīng)，這不僅會導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場并導(dǎo)致地產(chǎn)全鏈條收縮，而且對此前拿了高價地的開發(fā)商也不公平，基于以上考慮就會祭出“限跌令”。有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按國家及各地規(guī)范預(yù)售和銷售的政策，在申請“一房一價”的價格備案以后，新建商品住房項目才能獲得預(yù)售證。并且，新房項目要按照備案價銷售，超過備案價15%的要重新備案。

所以，此次河北張家口的政策嚴格來看并不是“限跌令”，而是堅持預(yù)售管理政策、維護“一房一價”原則而已。這樣做，某種程度上也是維護小業(yè)主的利益。因為，當(dāng)?shù)貎r等開發(fā)成本比較高，降價幅度太大了，開發(fā)商預(yù)期的利潤縮水了，“做品質(zhì)”的動力就小了，項目就會出現(xiàn)“減配”，甚至以次充好、貨不對板等現(xiàn)象。預(yù)售制度下，買房時這些問題看不出來，交付入伙和居住后就會發(fā)現(xiàn)各種質(zhì)量問題，就會導(dǎo)致小業(yè)主維權(quán)，但開發(fā)商已撤場跑了，責(zé)任都甩給住建部門。所以，促銷是可以的，但大幅度打折就不行了，“便宜沒好貨”說的就是這個道理。

根據(jù)70城房價數(shù)據(jù)，8月份有20個城市的新房價格環(huán)比下跌，多為三四線城市。8月份，有43個城市的二手房價格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。其中，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲，三四線城市環(huán)比為-0.1%，為2020年以來首次下跌。這就不奇怪了，為何出臺“限跌令”的都是三四線城市，因為目前房價下跌的主要是三四線城市。

2014年-2018年，大規(guī)模棚改疊加“去庫存”利好，三四線城市建了很多房子，現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了，“返鄉(xiāng)置業(yè)”的動力也下降了，房價下跌也很正常。當(dāng)刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式，當(dāng)人口增量難以支撐樓市需求，可能還會有更多的三四線城市下跌，基于穩(wěn)定壓倒一切的長效機制考慮，管理者也會祭出“限跌令”，甚至不排除部分二線城市也會這么做。

樓市下行，要用新思維看待。目前，樓市重心開始向都市圈轉(zhuǎn)移了，包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，包括9個國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市的有效區(qū)域。而且，人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當(dāng)人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區(qū)域版圖正在變化，內(nèi)地三四線城市樓市下行的影響就很小了。畢竟房子是為人服務(wù)的，當(dāng)很多人都走了，守著這堆鋼筋水泥還有什么意義呢？

目前，對于很多三四線城市來說，“限跌令”可以緩減下跌節(jié)奏，但無法阻止下跌進程。短期內(nèi)，要合理評估在售庫存和潛在庫存，及時停止供地和舊改，收縮樓市供應(yīng)區(qū)域，避免財政無序投放，保護好中心區(qū)和安全區(qū)，守住基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，還是要夯實產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，要和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補、錯位發(fā)展，慢慢擴大樓市需求的范圍。

關(guān)于三四線城市如何穩(wěn)定樓市，國家也不是沒給過藥方。前幾年，在談及收縮型城市時國家提出，收縮型中小城市要瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性增量的規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。目前，房價下跌的三四線城市，很多都出現(xiàn)了收縮的趨勢。對一個城市的樓市而言，收縮不可怕，可怕的是不能找準定位。貪圖量的思維仍舊無法扭轉(zhuǎn)，質(zhì)的提升遲遲不能兌現(xiàn)。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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