中國人民銀行9月27日發(fā)布消息稱，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會于9月24日在北京召開。

會議除了分析國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢外，首次提及房地產(chǎn)，明確“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。

據(jù)澎湃新聞梳理，在央行官網(wǎng)披露的從2009年第一季度至今的所有央行貨幣政策季度例會的新聞稿中，這是“房地產(chǎn)”首次被提及。

如何理解上述提到的“兩個維護”，“維護住房消費者的合法權(quán)益”又透露出什么信號？

中指研究院認為，近期，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受關(guān)注程度較高。一方面，多數(shù)城市市場活躍度明顯回落，市場調(diào)整壓力增加；另一方面，受監(jiān)管政策影響，房企回款節(jié)奏受到較大影響，部分房企經(jīng)營壓力增加。本次央行貨幣政策例會首提房地產(chǎn)，釋放維穩(wěn)信號，響應了中央對下半年“穩(wěn)中求進”的工作基調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當頭，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和住房消費者的合法權(quán)益，對當前穩(wěn)定市場預期、提振市場信心將發(fā)揮重要作用。

何為住房消費者的合法權(quán)益？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策表述，提及了合法權(quán)益的內(nèi)容，應該是一個相對籠統(tǒng)的概括。分解來看，包括兩種合法權(quán)益。

第一、正常的購房合同簽約后，信貸應該及時跟進，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯。各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權(quán)益受損害，這和貸款額度過緊有關(guān)。

第二、鑒于近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾的可能，那么要保障住房的及時交付。否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾的風險，這對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權(quán)益。

官媒曾發(fā)文盡最大能力防止“誤傷”剛需群體

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，短期調(diào)控也好，長效機制也好，目的是為了打擊投資炒作，給剛需留出實現(xiàn)住房購置、改善住房夢想的空間。

近期，《經(jīng)濟日報》的文章指出，精細化的調(diào)控政策，有效抑制了投機性需求，凈化了房地產(chǎn)市場，客觀上也為剛需群體買房創(chuàng)造了有利條件。對于剛需群體的真實買房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

因此，李宇嘉認為，目前，無論新房、二手房，貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，二手房價出現(xiàn)下跌，市場可能明顯或大幅波動。這樣或違背了防止“誤傷”剛需群體，違背了金融資源促進共同富裕，也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求，可能造成市場明顯下行，不利于“三穩(wěn)”。

調(diào)控將更加精細化

 “此次提及了對合法權(quán)益的維護，說明此前存在一些房地產(chǎn)金融政策誤傷或影響合法權(quán)益的內(nèi)容，這說明既有的信貸政策有糾偏的可能。”嚴躍進說道。

李宇嘉指出，保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。因此央行提出“維護住房消費者的合法權(quán)益”，意味著對首套房購置、“賣一買一”改善型需求，未來的信貸投放會增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。

李宇嘉指出，目前，廣州房貸按揭利率已經(jīng)開始下行，這就是一個信號。因此，對于熱點城市來說，四季度下跌的幅度可能會收窄放緩。

中指研究院認為，預計四季度房企為加快回籠資金，仍將加大推盤力度，但在信貸及調(diào)控政策嚴格管控下，購房需求觀望情緒較重，市場調(diào)整壓力仍較大。從現(xiàn)階段政策力度來看，政策逐漸見頂，近期政策存邊際改善預期，包括房地產(chǎn)金融審慎管理和市場調(diào)控等方面均有可能提出更精細化要求，避免“一刀切”，預計短期內(nèi)按揭貸款額度、放款時間等均有一定改善空間，促進住房需求的正常釋放，引導房企穩(wěn)健經(jīng)營。

更重要的是，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，中央已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，而政策效果仍有賴于地方政府及金融機構(gòu)落實執(zhí)行情況，包括對合理購房需求的信貸支持以及對穩(wěn)健型房企經(jīng)營的金融支持，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。