2015年以來(lái)最差的“金九”有多差？

“下行趨勢(shì)恐將維持一段時(shí)間，甚至明年年初也未必見(jiàn)底。”

2021年9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2200.8萬(wàn)平方米，為2015年以來(lái)最差“金九”。從增速來(lái)看，9月環(huán)比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。

特別是一早邁入房?jī)r(jià)萬(wàn)元時(shí)代的徐州、淮安等四線城市，盡管身處全國(guó)“最穩(wěn)”的長(zhǎng)三角市場(chǎng)區(qū)域，也終于繃不住了。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年9月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，徐州和淮安1-9月成交面積累計(jì)同比降幅達(dá)到了22%和21.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

對(duì)于缺乏人口與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市而言，維持節(jié)節(jié)攀高的市場(chǎng)熱度，很大程度上要依靠降價(jià)刺激購(gòu)買力。而徐州賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局的一份整改通知書，也揭開(kāi)了樓市泡沫逐漸褪去后，企業(yè)“割肉換量”的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)。

整改通知書責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止以“工抵房”名義宣傳降價(jià)促銷，隨后該項(xiàng)目也停止了工抵房降價(jià)活動(dòng)。

事實(shí)上，自8月湖南岳陽(yáng)打響“限跌令第一槍之后，株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山等地先后發(fā)布類似的“限跌令”。

據(jù)記者觀察，發(fā)布“限跌令”的基本以三四線城市為主，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自8月份起三四線城市新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了明顯下跌，與限跌城市特征非常接近。

“每年的‘金九銀十’作為傳統(tǒng)的銷售旺季，都是房企搶收實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的重要節(jié)點(diǎn)，房企或多或少會(huì)在這個(gè)時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)情況推出一些優(yōu)惠措施。今年在嚴(yán)格政策高壓下，房企融資環(huán)境持續(xù)惡化，9、10月房企面臨銷售及融資的雙重壓力。”易居研究院研究員潘竑羽向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一方面，房企為了融資必須降低負(fù)債以達(dá)到監(jiān)管部門的要求；另一方面，在融資收緊的背景下，房企必須加強(qiáng)銷售回款以保證現(xiàn)金流穩(wěn)定。我們預(yù)計(jì)，為了順利‘降負(fù)債’，接下來(lái)房企應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)銷售回款。”

但限跌令封死了房企繼續(xù)保持銷售業(yè)績(jī)的退路。

潘竑羽指出，部分降溫過(guò)快城市出臺(tái)限跌令，短期內(nèi)會(huì)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)退兩難，但是能一定程度穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，防止“恐慌”帶來(lái)的加速連鎖反應(yīng)。

除了蘇北地區(qū)，南寧、洛陽(yáng)、長(zhǎng)沙等前期熱點(diǎn)城市更是大幅下跌，其中韶關(guān)以跌幅32%成為40個(gè)監(jiān)控城市中失速最快的城市。

40城中，增速為負(fù)的城市共有15個(gè)，相比8月新增2個(gè)。韶關(guān)和南寧不僅跌幅居前，更是連續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)最低迷。其中，9月南寧新房成交環(huán)比下降14.5%，繼續(xù)降溫。

值得注意的是，從城市區(qū)域特點(diǎn)來(lái)看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區(qū)。蘇北地區(qū)城市今年排名整體下降較快，尤其是部分三線城市，近幾個(gè)月正在加速降溫。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，這一波降溫速度快、影響面廣，且短期內(nèi)無(wú)反彈空間。

“目前投資購(gòu)房者整體意愿不足，而真正想要買新房的剛需群體，多以觀望情緒為主。近幾個(gè)月調(diào)控政策對(duì)樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵，9月全國(guó)新房調(diào)控政策總體仍偏緊。但考慮到房企負(fù)債危機(jī)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，四季度地方因城施策的微調(diào)概率變大?？赡苁袌?chǎng)下行速度會(huì)短暫性放緩，下行趨勢(shì)恐將維持一段時(shí)間，甚至明年年初未必見(jiàn)底。”潘竑羽說(shuō)。