房企生存困境已影響到土地市場。第二輪集中供地中，多個(gè)城市遭遇延期、撤牌、流拍等“滑鐵盧”事件，全國土拍市場寒意已至。
賣地大戶杭州也不能幸免。10月11日，杭州宣布提前終止17宗地塊的掛牌出讓活動(dòng)。同日，北京推出的43宗地塊僅17宗地塊有房企報(bào)名。
3日前，上海土地市場官網(wǎng)亦突發(fā)公告，“因需對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化等原因”，宣布終止奉賢新城等7宗涉宅用地出讓活動(dòng)。
這大有發(fā)展為普遍之勢。9月以來，相繼有長春、福州、天津、青島、濟(jì)南、成都、蘇州、沈陽等多個(gè)城市在第二輪集中土拍前臨時(shí)暫停出讓。其中沈陽累計(jì)有24宗地塊在開拍前一天停牌，占第二批集中供地總量的52%；濟(jì)南有20宗停牌；天津19宗。
流拍率也步步走高。沈陽、長春、福州、濟(jì)南和天津等城二輪土地出讓流拍率均超30%，廣州實(shí)際流拍率超過78%，杭州競品質(zhì)地塊更是全部流拍。
“這一情況主要與房地產(chǎn)市場形勢有關(guān)，與國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)。房地產(chǎn)形勢不好，加上最近恒大風(fēng)險(xiǎn)事件，直接影響企業(yè)及消費(fèi)者未來預(yù)期，市場觀望情緒濃厚。” 國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
北京、杭州二輪供地“棄牌率”超50%
10月11日下午3點(diǎn)，北京第二批集中供地42宗地塊競買申請(qǐng)截止。據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源局公告，16宗地塊將從10月13日起現(xiàn)場競價(jià)，其余26宗地塊將延期至下一批集中供地出讓。
北京第二批集中供地42宗地塊中僅17宗有房企報(bào)名，“棄牌率”超50%。海淀區(qū)仍然搶手，4宗地塊均有房企報(bào)名，其中海淀京昌路地塊吸引了超10家房企入局；房山、通州等區(qū)域部分地塊雖有房企報(bào)名，但卻寥寥無幾。
從報(bào)名情況來看，以中海地產(chǎn)、華潤置地為代表的央企；以首開、住總、建工為代表的北京本地國企依然是本輪參與競拍的主角，但參與房企總數(shù)不足30家，與首批供地超50家的熱鬧場面形成鮮明對(duì)比。
其中，中海地產(chǎn)獨(dú)立報(bào)名8宗地塊，涉及總金額超300億元。在此前北京第一輪集中供地中，中海地產(chǎn)共報(bào)名18宗地塊，但最終并沒有出手。
杭州的第二批集中供地情況同樣遇冷。31宗地塊集中出讓前夜，10月11日晚，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，終止了17宗地塊掛牌出讓活動(dòng)。其中，包含預(yù)計(jì)于10月13日出讓需競品質(zhì)的10宗地塊和10月12日出讓的7宗地塊。
“有10宗競品質(zhì)地塊在報(bào)名階段因無企業(yè)報(bào)名，終止出讓。其他7宗，特別是位于核心城區(qū)、住宅限價(jià)5.8萬元/平方米的翠苑商住地塊，以及熱門的余杭區(qū)云城杭滕未來社區(qū)地塊也終止出讓，讓人意外。”杭州一位關(guān)注土拍的市場人士稱。
在第一批集中土拍中，杭州和北京成交額高居前兩位，分別為1178億元和1110億元。
10月12日，杭州市集中出讓剩余14宗地塊，總出讓面積1213畝，總建筑面積174萬平方米，總起價(jià)246.2億元。其中，富陽區(qū)富春地塊僅經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，就由杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)與杭州富春山居集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)11.54億元競得，樓面價(jià)13746元/平方米。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，15個(gè)城市已完成第二輪集中供地，掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達(dá)206宗，流拍及中止交易率達(dá)到29.4%。
15城平均土拍溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%平均溢價(jià)率下降11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州、長春、濟(jì)南、成都二輪集中供地平均溢價(jià)率僅0.8%、0.4%、0、0.1%。低溢價(jià)成交土地占總成交土地量增加，如廣州底價(jià)成交土地占總成交量的90%。
沈陽為出讓情況最差城市，流拍和中止交易率最高，為 58.7%；其次是廣州，流拍和中止交易率達(dá)52%?？硕饛V州區(qū)域分析師肖文曉認(rèn)為，廣州第二輪集中供地結(jié)果比預(yù)期更冷，48宗地塊僅成交23宗，超過半數(shù)土地未能成功出讓，特別是第二天24宗土地只成交7宗，包括番禺大石和黃埔開蘿大道兩個(gè)熱區(qū)地塊也無人問津。
首輪土拍溢價(jià)率高達(dá)45%的重慶，在第二輪集中供地中溢價(jià)率直接降至零，流拍率高達(dá)42%。
深圳是第二批集中供地土地出讓情況最好城市，22宗掛牌土地僅1宗流拍，除3宗為底價(jià)成交外，剩余地塊均觸達(dá)上限價(jià)。易居房地產(chǎn)研究院研究員湯懷英認(rèn)為，主要因房企依然看好深圳市場，且深圳對(duì)本輪集中供地土地最高成交價(jià)格與住宅最高限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，為房企留下適當(dāng)利潤空間，繼而提高了房企拿地?zé)崆椤?/div>
對(duì)于第二輪集中供地頻繁流拍，廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院及王亞南經(jīng)濟(jì)研究院“雙聘教授”趙燕菁認(rèn)為，全國各主要城市同時(shí)出現(xiàn)土地大規(guī)模流拍，表明其原因不是地區(qū)性和偶然性的，它是前一時(shí)期全國一系列房地產(chǎn)政策的組合結(jié)果，首先，最主要的是央行對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊，極大地抑制了購房者和開發(fā)商流動(dòng)性；其次，“房價(jià)問責(zé)”，用行政手段壓抑了住房一級(jí)市場，引發(fā)二級(jí)市場價(jià)格倒掛，新房成為無風(fēng)險(xiǎn)套利市場；第三，“集中供地”使土地與開發(fā)商從“一對(duì)多”賣方市場變?yōu)?ldquo;多對(duì)一”買方市場。
此外，地方政府“增容式城市更新”“增容式棚戶區(qū)改造”“增容式城中村改造”“工業(yè)用地改住房用地”“商業(yè)用地改住房用地”，都在市場上囤積了大量賣盤。所有這些因素的合成結(jié)果，導(dǎo)致了當(dāng)前土地大面積流拍。
“躺平”房企增多 土拍成國企圍獵場
在調(diào)控嚴(yán)格、房企資金承壓、利潤被不斷壓縮的環(huán)境下，過往曾大舉拿地房企尤其是千億民企出現(xiàn)了罕見的“躺平”現(xiàn)象。
一位開發(fā)商人士直言，房企目前普遍債務(wù)和經(jīng)營壓力過大，拿地意愿非常低，并且測算后認(rèn)為多數(shù)城市地價(jià)仍然偏貴，包括杭州、南京等。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，也不敢在當(dāng)前售價(jià)基礎(chǔ)上寄予太多漲價(jià)期望，拿地更偏謹(jǐn)慎。
中信建投數(shù)據(jù)顯示，9月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月，同比下降 36.2%；2021上半年行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸屬母公司凈利率均下滑，進(jìn)一步降低了房企拿地積極性。
房企融資環(huán)境亦不樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9 月份典型房企融資總量為 851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量持續(xù)走低，已不到千億元。自2020年11月以來，房企單月融資已連續(xù)11個(gè)月同比下降。由于房企積極降杠桿，需要?jiǎng)佑米杂匈Y金進(jìn)行債務(wù)償還，也在一定程度上影響了房企拿地積極性。
在第二輪集中供地競拍規(guī)則中，溢價(jià)率上限雖下降，但多個(gè)重點(diǎn)城市從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對(duì)房企綜合競爭能力提出更高要求。
如上海、蘇州等17個(gè)城市要求建立“購地資金來源審查制度，加強(qiáng)購地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利，明確房企股東和購地資金來源“五不得”。
多數(shù)城市對(duì)房企違規(guī)參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設(shè)置1-3年禁拍時(shí)間，杭州、深圳、蘇州等城市還上調(diào)了保證金比例至20%-50%，直接限制了開發(fā)商拿地規(guī)模和力度，對(duì)房企綜合競爭能力提出更高要求。
但一些穿越周期的實(shí)力央企和國企，融資能力相對(duì)較強(qiáng)，幾乎以“躺贏”姿態(tài)圍獵于第二輪土拍戰(zhàn)場。
中海地產(chǎn)算是其一。過去一個(gè)月內(nèi)，中海地產(chǎn)累計(jì)在天津、蘇州、沈陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價(jià)近508億元，相當(dāng)于上半年拿地總額的65%。截至二季度末，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1174.27億元。
在第二輪集中供地企業(yè)拿地金額方面，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)全口徑拿地金額分別達(dá)到337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的3家房企；拿地?cái)?shù)量方面，中國鐵建、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)分別拿下 13、13、12宗土地，位列房企拿地?cái)?shù)量前三。
國有房企融資優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，銷售排名50強(qiáng)房企中有 29 家在第二次土拍中有所收獲，共拿地101 宗，拿地總金額達(dá)997.43億元。其中，國有房企拿地宗數(shù)占拿地總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額來看，國有房企拿地總金額達(dá) 891.1 億元，民企拿地總金額僅106.3 億元。
土地市場突然就遭遇“寒潮”，冷的形勢是否會(huì)有所轉(zhuǎn)變？
“尚需觀察。”黃征學(xué)認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理下，很多銀行房貸額度基本用完，剛需人群也受到?jīng)_擊，把剛需釋放出來可能是未來政策調(diào)整方向，但中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心堅(jiān)定，政策不會(huì)大轉(zhuǎn)彎。
“如果土地大規(guī)模流拍，以土地為核心的資產(chǎn)就會(huì)貶值。表面上看，土地流拍只是影響地方政府財(cái)政收入，實(shí)際影響的卻是社會(huì)融資，后者乃是現(xiàn)代貨幣生成的關(guān)鍵一環(huán)。一旦社融斷崖式下降，政府又失去作為最后借款人的能力，就會(huì)觸發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這才是當(dāng)下土地流拍更深層危險(xiǎn)。”趙燕菁說。
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