以哈爾濱為代表的城市，主動發(fā)布性質明確的“救市”政策，加深了業(yè)界對調控轉向的觀望。
在調控政策和個貸規(guī)模雙雙收緊之下，三季度以來，全國新房、二手房市場熱度下滑，呈量價雙雙回落態(tài)勢；從房企表現(xiàn)來看，近月來，頭部企業(yè)債務危機頻發(fā)，銷售和融資遇冷，二次“土拍”中“未拍先冷”的情境頻現(xiàn)；從政策層面來看，限漲令和限跌令并行，堵住了熱點城市炒作房價和三四線城市房企依靠加快銷售回籠現(xiàn)金流的路徑，市場觀望心態(tài)加重。
進入四季度，樓市會怎么走，調控方向會有變化嗎？
第一財經(jīng)記者采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授劉璐、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學者，他們普遍認為，當前市場情緒較市場實際走勢更為悲觀，房地產(chǎn)市場仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實地方主體責任，保持政策端的持續(xù)性和微調可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。
問題一：房地產(chǎn)行業(yè)陷入“至暗時刻”？
對于托市、救市的預判，大都起于業(yè)界對房地產(chǎn)行業(yè)陷入周期跌宕“谷底”的判斷。
自去年年底以來，全國樓市的轉暖過早和樓市過暖現(xiàn)象，導致了今年房地產(chǎn)調控全面加碼加力。伴隨調控效果不斷顯現(xiàn)，樓市迅速轉涼。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)6個月下降，到8月已降至100.85的年內最低點。
“造成當前房地產(chǎn)市場悲觀情緒主要是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管發(fā)力導致個別房地產(chǎn)企業(yè)債務違約和經(jīng)營困難，再加上房地產(chǎn)市場較大的存量風險和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定性。” 中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財經(jīng)采訪時稱。
近月來，頭部房企爆發(fā)的負面新聞明顯加劇了市場的悲觀情緒。倪鵬飛稱，這類負面消息對于金融機構、投資者、房企以及購房者各市場主體產(chǎn)生了連鎖的“收縮反應”，客觀上起到甚至放大了政策傳導的威力和效果。
不過，華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康對第一財經(jīng)表示，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的風險總體可控，頭部企業(yè)出問題，并不意味著中國的房地產(chǎn)市場就沒有發(fā)展空間了。“但政府需要將重點放在防止房地產(chǎn)企業(yè)的風險在業(yè)內‘傳染’和向其他一些產(chǎn)業(yè)的擴散上面，高度警惕出現(xiàn)多米諾骨牌效應。”
人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大進一步告訴第一財經(jīng)，當前，房地產(chǎn)市場雖進入周期性低點，但樓市基本面沒有改變，局部地區(qū)的樓市過冷和過熱的現(xiàn)象，微觀可調，并沒有上升到如次貸危機、金融危機等引發(fā)的全面性、系統(tǒng)性風險程度。
“在‘房住不炒’的總基調下，相關樓市政策經(jīng)過多個住房周期的實踐，發(fā)展到相對成熟有效的狀態(tài)?；谧》肯M和投資的雙重屬性，過分看衰樓市的悲觀態(tài)度從長期看是不可取的。”況偉大稱。
從庫存消化周期來看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百城庫存周期由2021年7月末的11.84個月上漲至8月的12.99個月，三四線成的去化周期為14.73個月，各類城市在售庫存消化周期起伏變動不大，且都低于18個月的警戒線。
問題二：樓市政策分化，調控見效了嗎？
面對分化的樓市，政策分化成為地方政府貫徹“一城一策”的必然。
西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授、博士生導師劉璐告訴第一財經(jīng)，當前的樓市調控政策不僅需要“因城施策”，甚至需要在同一個城市內部“因區(qū)施策”，這樣方可應對不同城市、區(qū)域間，樓市走勢分化加劇的現(xiàn)狀，進而更有成效的實現(xiàn)精細化市場管理，從而避免“一刀切”。
地方樓市房價居高不下和量價齊跌的現(xiàn)象并現(xiàn)，反映到樓市政策上，表現(xiàn)為一二線城市繼續(xù)從嚴“限漲令”，而弱三四線城市則紛紛祭出“限跌令”。進入十月，哈爾濱主動發(fā)布性質明確的“救市”政策，而在珠三角的熱點城市東莞，二手房指導價繼續(xù)從嚴。
但在賈康看來，一味用非市場化手段管控房地產(chǎn)市場治標不治本，反而會加劇矛盾。“一個地方轄區(qū)內的房價漲跌不應成為判斷一個地方政府調控是否有力的背景板。由于樓市分化，單從房價漲跌情況是無法全面了解真實的市場成交價格和本應形成的交易數(shù)量。”
他表示，為從根本上解決中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的問題，仍需從土地、住房、融資、稅收等基礎性制度建設上動真格。
問題三：救市聲漸起，樓市調控會轉向嗎？
進入四季度，跌入周期性谷底的樓市是否會觸底反彈、不斷加碼的樓市政策是否會微調松綁，成為業(yè)界關切。
倪鵬飛稱，依照往年經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場存在著每年一輪的季度周期，主要由于房價表現(xiàn)及短期調控力度調整所致，一般表現(xiàn)為春暖夏熱秋涼冬冷的變化。但在今年樓市調控提前加碼加力的背景下，樓市的降溫現(xiàn)象提前于今夏出現(xiàn)，預計在秋季房地產(chǎn)市場會繼續(xù)下行變冷。
倪鵬飛預計，由于今年的特殊情況，在不考慮其他影響因素的情況下，樓市的季節(jié)性轉暖可能提前到冬季?？紤]其他影響因素，今年冬季或明年初春樓市下行的節(jié)奏也有可能會放緩。
相較于去年年底、今年年初，多地松綁樓市的政策，屢屢上演“一日游”。但10月9日哈爾濱出臺的十六條新政并未被叫停，反而在兩日后，引起寧波市奉化區(qū)效仿，跟進其“發(fā)放購房補貼”的做法。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟對第一財經(jīng)分析稱，此類出臺托底政策的城市多面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)萎縮，庫存消化周期慢等問題，即便調控略有松綁，提振當?shù)貥鞘械男灿邢蓿袌鲱A期還將處于相對低位，難言樓市轉暖。
進入四季度后，其他壓力較大的三四線城市也會效仿上述城市，出臺類似的“救市”政策嗎？
在況偉大看來，供給端紓困類、需求端補貼類政策能不能用、何時去用、有沒有執(zhí)行能力都還需要地方政府審慎評估，預計多城市跟進的可能性不大。
“從供給側而言，房企的可持續(xù)發(fā)展需要風險管理，實現(xiàn)風險可控，當前行業(yè)正處于優(yōu)勝劣汰的陣痛期，不需要行政力量過多干涉；從需求側而言，大部分城市都沒有到樓市崩盤需要‘救市’的階段。此外，地方政府的樓市政策需保持連貫性和可持續(xù)性，而非跟著市場預判走，短期內連續(xù)地調整。”況偉大稱。
就全國樓市而言，受訪專家普遍認為，接下來，樓市調控整體上或將不會繼續(xù)收緊，但大概率也不會出現(xiàn)松動。
問題四：土拍遇冷、地方財政承壓，樓市政策應如何應對？
土地出讓金是地方政府的重要收入來源。最近，受融資端收緊、銷售回款路徑不暢等因素影響，房企在正在進行的二次“土拍”中普遍積極性不高、土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。
穆迪報告顯示，在已經(jīng)進行了第二輪集中供地的城市中，超過半數(shù)的土地拍賣被取消、改期或流拍。在成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價。
對此，賈康表示，當前“土拍”遇冷，或是一個階段性、短期的現(xiàn)象。從長期來看，伴隨中國城鎮(zhèn)化的高速推進，新的地塊要不斷入市，以滿足實際生活中經(jīng)濟社會發(fā)展所要求的土地供給。
“沒有必要在這方面過分悲觀，進而影響對整體房地產(chǎn)市場、土地市場客觀上仍具備的長期成長性的判斷。”賈康稱。
不過，多名受訪專家指出，二次“土拍”中的流拍現(xiàn)象，應引起地方政府的高度重視。
陳晟稱，在二次“土拍”中，流拍現(xiàn)象時有發(fā)生，這既與房企主動行為有關，也與溢價率、房企拿地銷售比等限制有關，還與金融市場對房地產(chǎn)的支持力度不夠有關，而這些問題都是三次“土拍”前，政府需要提前做出調整的。
展望第三輪集中供地，賈康認為，地方政府需要更多的從供給側的制度優(yōu)化與管理優(yōu)化角度，去考慮如何形成滿足人民美好生活需要的有效供給，穩(wěn)定和優(yōu)化相關的投資與公眾預期。
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