最近市場發(fā)生了很多變化：
1、土地流拍。
上海10宗地終止出讓， 北京26宗地?zé)o人報(bào)名，杭州17宗地終止出讓。
2、購房者猶豫。
從二手房每月成交數(shù)據(jù)上看，深圳從1萬多套降到不到3000套，西安從9000多套降到不到5000套。
3、銀行收緊。
不僅是房企拿不到授信，就連普通購房者的貸款額度也在減少，貸款周期也在拉長。
4、房企瀕臨破產(chǎn)。
花樣年公布當(dāng)天到期的2.06億美元票據(jù)未能如期兌現(xiàn)，還有江西的新力。
為什么會(huì)這樣？
未來市場會(huì)怎么走？
自住應(yīng)該買哪里？
不患寡，而患不均。
這是古代先賢早都明了的事情，也是所有王朝畢生追求的目標(biāo)。
但是通過40年的改革開放之后，我想所有人都發(fā)現(xiàn)了一個(gè)極其嚴(yán)重的事情：先富帶后富這條路，走得并不理想。
富人通脹，窮人通縮，已經(jīng)變成了一個(gè)社會(huì)問題、民生問題，而不再是簡單的行業(yè)問題。
當(dāng)一個(gè)事情一旦變成社會(huì)問題的時(shí)候，那就變成了一個(gè)最嚴(yán)重的事情。
尤其是現(xiàn)在出現(xiàn)的房價(jià)問題，以及引起的很多民生的問題（至于什么問題，現(xiàn)在不敢多寫了，太容易刪稿了），都變成了一個(gè)極為嚴(yán)重的問題。
現(xiàn)在都是民怨載道，底層對于這些事情的呼聲還是非常高的。
誰還敢生孩子嗎？
誰還在一線買得起房？
誰還在談隨便培訓(xùn)？
誰還敢隨便買學(xué)區(qū)房？
這恰恰是最悲哀的一點(diǎn)。
這是一場自上而下的GG，自從上一次GG之后，我們已經(jīng)將近40年的時(shí)間里，沒有進(jìn)行特別大規(guī)模的改革了，但是這一場改革，我卻非常明顯能夠感受到高層的毅力和耐力。
比如樓市。
正常情況下，真實(shí)的住房需求不會(huì)產(chǎn)生大泡沫。 說到底，惡性泡沫的本質(zhì)是不斷加杠桿。
杠桿越深，泡沫越大，也越脆弱，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)崩潰。
而走向崩潰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在于資金的脫實(shí)向虛。
收入下降，消費(fèi)下降，實(shí)體愈發(fā)蕭條，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退的死亡螺旋。杠桿越來越不平衡，泡沫也越來越脆弱……
最近樓市不太平。
從1989年深圳第一場土拍開始，我們國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了將近30年的時(shí)間，如果從1998年房改開始，也正式走過了20多年的時(shí)間。
也正是在這個(gè)黃金20年的時(shí)間里，房地產(chǎn)成長為了一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)巨頭，在2020年我們國家的GDP是100萬億，但是在2020年整個(gè)房地產(chǎn)的營收竟然高達(dá)17萬億，如果算上房地產(chǎn)牽連到的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，泛房地產(chǎn)的整個(gè)營收占比至少在30萬億以上，占比至少高達(dá)30%，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)據(jù)。
再者，在整個(gè)房地產(chǎn)的鏈條中，銀行、地方政府、購房者、開發(fā)商都成長為一個(gè)個(gè)巨頭，都不是輕易能拿下的，地方政府的土地財(cái)政收入是10萬億，僅僅是住宅用地出讓收入高達(dá)8.4萬億，銀行這邊僅僅是房貸就高達(dá)10萬億，全國百強(qiáng)房企的營收占比是10萬億，市場份額占比至少6成。
這就是整個(gè)房地產(chǎn)市場所面臨的困境。
尾大不掉?？雌饋砗唵危銎饋硎菢O難的。
要將過去30年成長起來的龐然大物，徹底馴服，絕非易事。但是要知道，在過去的5年中，也正是從去庫存開始，短短6年內(nèi)的時(shí)間，國家已經(jīng)基本上馴服了這匹野馬，房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢著陸了。
而且絕非硬著陸，而是軟著陸。
至少咱們國家沒有走過日本的泡沫，沒有經(jīng)歷失去的30年，這會(huì)成為一個(gè)國家的幸事。
很直觀的例子，90年代的海南樓市。
海南泡沫破裂的前夜，有一個(gè)非?？謶值臄?shù)據(jù)：
按當(dāng)時(shí)的說法，有兩個(gè)“70%”：
1、進(jìn)入海南的資金，70%投了房地產(chǎn)；
2、投資房地產(chǎn)的資金中，有70%來自銀行和信托。
僅有600萬人口的海南，高峰時(shí)期竟然有超過2萬家房企，但是這些房企又在一夜之間，悉數(shù)倒閉。
最近跟一些業(yè)內(nèi)的朋友在聊。
聊到了今年調(diào)控的力度為什么這么狠，今年調(diào)控的結(jié)果是過去20年調(diào)控的集大成者，效果非常好，甚至可以說是立竿見影。
那么，為什么？
朋友跟我聊到一個(gè)觀點(diǎn)： 火候到了。
之前的20年，是整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的時(shí)候，第一國家根本不可能真心調(diào)控，第二調(diào)控了也會(huì)不斷放水，不是大家理解的金融放水，而是真正的放水，灑灑水。
但是20年后，屠龍刀可以上線了，時(shí)間到了。
一是房地產(chǎn)的天花板已經(jīng)差不多了，二是人民群眾的情緒基本到位了，現(xiàn)在下手就是為民除害，皆大歡喜。
這一點(diǎn)，很多事情是相同的。
2008年，奧巴馬登頂美國總統(tǒng)，全球意識(shí)形態(tài)向左轉(zhuǎn)。
2015年前后全球都在關(guān)注環(huán)保，咱國有《美人魚》。
2019年開始針對互聯(lián)網(wǎng)壟斷，開始大力出手。
2020年，《上甘嶺》《戰(zhàn)狼2》和《紅海行動(dòng)》迅速傳紅。
2020年，咱們國家開始關(guān)注到二胎和三胎，以及離婚。
都是大環(huán)境，都是大勢。
包括這幾年一直在提去資本，去杠桿，都是這個(gè)背景。從銀行開始，金融資本缺乏新的投資熱點(diǎn)，投資的邊際效益在衰退，大量的資本無處可去。
很多人沒有新增需求，杠桿已經(jīng)加碼，剩下還有大量的人，比如6億人均收入1000的窮人，他們又沒有消費(fèi)的能力，如何讓他們都有足夠分消費(fèi)能力和消費(fèi)動(dòng)力，是中國再一次發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力。
貧富差距擴(kuò)大，80%以上的人群，已經(jīng)失去了需求能力。
為什么今年大力強(qiáng)調(diào)共同富裕，實(shí)業(yè)立國，就是這個(gè)原因。
射人先射馬，擒賊先擒王。
到了2021年，中國樓市最大的問題，已經(jīng)不再是全盤火熱的問題，甚至都不是個(gè)別城市火熱的問題。
以北上廣深杭為首的一線、準(zhǔn)一線，2020年之前依然很熱。
以西安成都合肥南京為首的二線城市，2020年之前依然非常熱。
但是從2021年開始，或者從2020年下半年開始，一場席卷全國的樓市大調(diào)控全面打響了，更加徹底，更加縱深，這些城市基本上已經(jīng)穩(wěn)定。
1、深圳合肥北京成都西安，熱門城市很穩(wěn)定。
2、打新的城市，很穩(wěn)定。
3、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，很穩(wěn)定。
4、土地市場，很穩(wěn)定。
5、自住為主，保守就是最好的選擇。
未來的建議只有幾個(gè)字：
保守一點(diǎn)，自住為主，留足現(xiàn)金。
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