隨著房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位逐步得到落實(shí)，房子回歸居住屬性的觀念越來(lái)越深入人心，房地產(chǎn)邏輯也在發(fā)生改變，由內(nèi)而外的變化也正在呈現(xiàn)出新的表現(xiàn)，房地產(chǎn)新時(shí)代特征也愈發(fā)明顯。

種種信號(hào)表明，房地產(chǎn)正在從高速向高質(zhì)轉(zhuǎn)變發(fā)展，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，有陣痛，也有雜音，此時(shí)此刻，非常有必要給大家傳遞正確的信號(hào)，以免被誤導(dǎo)。

畢竟，房地產(chǎn)要發(fā)展，但也要防范問(wèn)題發(fā)生，在支持增長(zhǎng)與防范問(wèn)題之間尋求平衡，就特別需要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。

1、房企業(yè)績(jī)普遍不佳是客觀事實(shí)，不用否認(rèn)，整體趨于健康，堅(jiān)決防范問(wèn)題由個(gè)別向全部轉(zhuǎn)化。

這幾年來(lái)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商說(shuō)好還是不好，普遍業(yè)績(jī)不佳是事實(shí)，有報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)9月下行壓力加劇，土拍市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。TOP100房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比首次下降，同比下降近四成。超九成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。

另外，與當(dāng)初的年度目標(biāo)設(shè)置，很多房企還有很大的差距，截至9月末，有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，這也意味著四季度去化壓力較大。四季度市場(chǎng)會(huì)好點(diǎn)嗎？這個(gè)還有待觀察，但大環(huán)境并不會(huì)改變。

所以在這場(chǎng)變革中，可能過(guò)去一些高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的三高房企就要面臨前所未有的困境，甚至可能還會(huì)有一些真的挺不過(guò)去。這一切都應(yīng)該是樓市應(yīng)該所經(jīng)歷的一劫，也是必須要付出的代價(jià)。

我始終相信，隨著對(duì)一系列問(wèn)題的清剿，房地產(chǎn)只會(huì)越來(lái)越健康。事實(shí)也證明，在三道紅線及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的落實(shí)，房企也在迎來(lái)一個(gè)向好的趨勢(shì)。

面對(duì)政策環(huán)境的收緊、市場(chǎng)降溫等行情，近半數(shù)的房企都在采取各種手段降負(fù)債，新增有息負(fù)債縮減的有44家上市房企。數(shù)據(jù)顯示，有息負(fù)債實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的房企數(shù)量最多，占比近五成。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，一些房企的問(wèn)題惡化不見(jiàn)得都是壞事。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《房企行至十字路口》稱(chēng)，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期高杠桿、高負(fù)債模式下蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。高杠桿和高負(fù)債必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，但個(gè)別企業(yè)經(jīng)歷過(guò)行業(yè)的高速發(fā)展階段，習(xí)慣于高負(fù)債、高杠桿模式下帶來(lái)的高利潤(rùn)而不愿轉(zhuǎn)變。這些債務(wù)問(wèn)題的爆發(fā)給整個(gè)行業(yè)敲響了警鐘。

可想而知，如果房企出現(xiàn)問(wèn)題，影響的是項(xiàng)目交付，影響的是已經(jīng)交錢(qián)的購(gòu)房者，從而各種產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)都會(huì)受影響，其中也包括銀行也要承擔(dān)這個(gè)后果。

所以，房企業(yè)績(jī)不好，過(guò)去那套行不通了，如果不能及時(shí)剎車(chē)的就會(huì)很危險(xiǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)到了防范問(wèn)題從個(gè)體向整體轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。事實(shí)證明，個(gè)別房企的問(wèn)題已經(jīng)敲響了警鐘，而且大多數(shù)企業(yè)也都有所調(diào)整。這也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)向好而行。

2、自住購(gòu)房者的春天來(lái)了，開(kāi)發(fā)商要配合好購(gòu)房者，漲價(jià)降價(jià)都是個(gè)問(wèn)題。

說(shuō)購(gòu)房者的春天來(lái)了一點(diǎn)不假，雖然很多購(gòu)房者可能還沒(méi)有完全感受到，但是已經(jīng)有了這種傾向性趨勢(shì)。最近，央行罕見(jiàn)發(fā)聲房地產(chǎn)，提出“兩維護(hù)”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

既要為購(gòu)房者創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，還得保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，辯證來(lái)看，反過(guò)來(lái)還會(huì)更加促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。預(yù)示著購(gòu)房者將得到空前的重視和政策傾斜。

果不其然，央行剛發(fā)話，各地紛紛向購(gòu)房者發(fā)出溫馨提示，截至現(xiàn)在，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我共發(fā)現(xiàn)有6個(gè)地方發(fā)布了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，包括杭州、重慶江津區(qū)、湖州、廣州、鄂州、廣東。

這是就目前房地產(chǎn)形勢(shì)的深度變化而向購(gòu)房者發(fā)出的提醒，畢竟很多房企可能在困難面前會(huì)更容易走“捷徑”，靠欺騙等手段籠絡(luò)購(gòu)房者，但最后受傷的可能就是購(gòu)房者。所以，開(kāi)發(fā)商不但不能坑購(gòu)房者，更應(yīng)該積極配合好購(gòu)房者，讓購(gòu)房者愿意為你的房子買(mǎi)單，你才有生還的希望。

而最能吸引購(gòu)房者的有一個(gè)，就是降價(jià)，當(dāng)然必須是適度降價(jià)，否則也有購(gòu)房者不同意，事情會(huì)鬧得很糟，而且房?jī)r(jià)大跌也會(huì)造成各種不穩(wěn)定因素。

最有意思的是，你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于漲價(jià)降價(jià)比較分化。那就是“限漲”和“限跌”。

湖北首例！鄂州房?jī)r(jià)“限價(jià)令”引發(fā)關(guān)注。9 月30 日，鄂州發(fā)布《通知》顯示：鄂州所有新建商品住房不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，在取得商品房預(yù)售許可后，擬銷(xiāo)售價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)格）調(diào)整幅度超過(guò)已備案價(jià) ± 10%（包括各種銷(xiāo)售打折促銷(xiāo)），均需到鄂州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局重新備案。

更早些時(shí)候，湖南岳陽(yáng)下發(fā)了《通知》，要求新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無(wú)法網(wǎng)簽。

當(dāng)時(shí)岳陽(yáng)這個(gè)消息也引發(fā)了很大的關(guān)注，畢竟是今年首個(gè)限跌的城市，不過(guò)大家都忽略了，其實(shí)除了限跌，更有限漲在前，而且限漲沒(méi)有幅度，也就是說(shuō)，不許漲價(jià)。

但是大家都選擇性看到限跌，這個(gè)為什么我今天要單獨(dú)拿出來(lái)再說(shuō)一遍，因?yàn)槲蚁敫嬖V大家的是，開(kāi)發(fā)商降價(jià)并不是不被允許，是可以降價(jià)的，只有促銷(xiāo)才可能更加實(shí)現(xiàn)資金回籠的目的。

最近東北城市就有政策，不僅對(duì)購(gòu)房者有直接補(bǔ)貼，而且還鼓勵(lì)房企降價(jià)促銷(xiāo)賣(mài)房。說(shuō)白了，降價(jià)漲價(jià)都是問(wèn)題，但又都不是問(wèn)題，問(wèn)題在于有沒(méi)有遵循穩(wěn)定的原則。如果房?jī)r(jià)上漲太多，或下跌太多，那么就會(huì)被叫停。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)提到，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌更不是穩(wěn)。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)還提到，下一步，調(diào)控政策應(yīng)更加優(yōu)化，不斷滿足剛需群體的購(gòu)房需求。對(duì)于剛需群體的真實(shí)買(mǎi)房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應(yīng)進(jìn)一步拓寬。

看到了吧，誰(shuí)將來(lái)要是失去了購(gòu)房者，誰(shuí)就失去了市場(chǎng)。

3、最低要求，保證活命，挺過(guò)去的房地產(chǎn)依然有很大發(fā)展空間，官方給出方向：房企可這樣轉(zhuǎn)型。

說(shuō)了那么多，要為購(gòu)房者好，說(shuō)到底，不還是因?yàn)橘?gòu)房者的需求依然客觀存在嗎？正因如此，把對(duì)購(gòu)房者的服務(wù)牢牢抓在手里，才能贏得市場(chǎng)的青睞。如果還像過(guò)去，購(gòu)房者買(mǎi)了房卻房財(cái)兩空無(wú)人問(wèn)津，誰(shuí)還敢買(mǎi)？

如果說(shuō)，現(xiàn)在個(gè)別房企表現(xiàn)出來(lái)的不好是黎明前的黑暗，那么接下來(lái)迎接我們的就是一片曙光。因?yàn)榉科笤谡{(diào)整，購(gòu)房者的利好也越來(lái)越多。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)表示，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好，城鎮(zhèn)化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，人民對(duì)美好居住生活的向往不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展空間。”房地產(chǎn)行業(yè)仍有不小的發(fā)展空間，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)于悲觀。我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，城市發(fā)展正由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)企業(yè)若著眼于此多下功夫，仍可贏得光明未來(lái)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)、轉(zhuǎn)變思路，積極應(yīng)對(duì)行業(yè)變化，認(rèn)真思考未來(lái)的發(fā)展路徑。今后房企要如何轉(zhuǎn)型？經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也給出了方向，比如，綜合型的城市服務(wù)商、產(chǎn)城融合的新區(qū)發(fā)展商，成為很多房企追逐的方向。同時(shí)，房企也可以在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

我認(rèn)為有一句話說(shuō)得好，過(guò)去靠機(jī)會(huì)，今天靠生扛，未來(lái)靠管理。其實(shí)說(shuō)的就是這個(gè)道理，房地產(chǎn)也從過(guò)去的土地紅利和金融紅利開(kāi)始向管理紅利轉(zhuǎn)變。但是誰(shuí)能扛過(guò)去，才會(huì)有未來(lái)的紅利。

現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)要做的，就是避免問(wèn)題繼續(xù)擴(kuò)大。至于從高速向高質(zhì)換擋，房企需要改變的是思維，是態(tài)度，更是積極應(yīng)對(duì)的手段。放棄賭徒思維，重塑市場(chǎng)信心，迎接更廣闊的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)。而購(gòu)房者也要認(rèn)清形勢(shì)，市場(chǎng)不會(huì)大波動(dòng)，無(wú)論是盼漲盼跌還是怕漲怕跌都是杞人憂天。房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌，這是調(diào)控原則，當(dāng)務(wù)之急，不是問(wèn)要不要買(mǎi)房，而是在買(mǎi)房時(shí)要多問(wèn)多看，因?yàn)榻窈罂赡苜I(mǎi)錯(cuò)的機(jī)會(huì)也很多。