在信貸政策趨緊、市場(chǎng)供需雙雙受限的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。
10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；商品房銷售額134795億元，同比增長(zhǎng)16.6%。兩者增幅均為年內(nèi)最低。
其中，自今年7月以來(lái)，單月商品房銷售規(guī)模已連續(xù)三個(gè)月同比下滑，9月的降幅達(dá)到兩位數(shù)。在下半年的市場(chǎng)“退潮”中，傳統(tǒng)的“金九”已然不再。
受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、融資、拿地等指標(biāo)同樣表現(xiàn)不佳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)降至100.74，為近10個(gè)月的最低點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，既有市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的因素，也與銀行在金融政策執(zhí)行中的趨嚴(yán)有關(guān)。央行于10月15日表示，“個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為。”
按照監(jiān)管層近期的表態(tài)，主要銀行要“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好”房地產(chǎn)金融審慎管理制度。似乎留下了執(zhí)行層面松綁的空間。那么，樓市能借此迎來(lái)觸底反彈嗎？
信貸收縮影響供需
房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著下滑，是從今年7月開(kāi)始的。7月以來(lái)，單月銷售規(guī)模從同比增長(zhǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)為下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數(shù)。其中，作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。
有分析人士甚至認(rèn)為，銷售規(guī)模連續(xù)3個(gè)月開(kāi)始同比下調(diào)，代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
信貸政策從緊，被認(rèn)為是市場(chǎng)下滑的主因。進(jìn)入今年下半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，房地產(chǎn)信貸政策從中性轉(zhuǎn)為趨緊。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，不少銀行的按揭貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)，額度減少，這在一定程度上影響了購(gòu)房需求的釋放。
當(dāng)然，市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整也不容忽視。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，截至今年6月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行了14個(gè)月，這期間有投資投機(jī)需求、也有剛需提前入場(chǎng)，現(xiàn)在的回調(diào)是把這部分“水”擠掉了。
在融資和投資端，情況同樣不容樂(lè)觀。今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增幅為年內(nèi)最低。其中，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資規(guī)模雙雙下降，說(shuō)明國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)正在收緊房地產(chǎn)信貸，以美元債為主的海外融資渠道也在受限。
對(duì)于國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊，央行貨幣政策委員會(huì)曾在10月15日予以說(shuō)明。一方面，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。
另一方面，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
這也使得房企在投資和拿地中顯得頗為保守。到今年9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（累計(jì)）增速已經(jīng)降至8.8%，年內(nèi)首次降到個(gè)位數(shù)，9月單月的開(kāi)發(fā)投資額首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。房企拿地、新開(kāi)工面積也均出現(xiàn)下降。
在近期多個(gè)城市的第二輪集中供地中，出現(xiàn)了溢價(jià)率低、流拍率高的情況，即被認(rèn)為是房企資金緊張、戰(zhàn)略收縮的結(jié)果。
年末翹尾幅度恐有限
在一些從業(yè)者認(rèn)為利空因素過(guò)多之時(shí)，政策執(zhí)行中的糾偏開(kāi)始出現(xiàn)。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度……金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
地方政府層面，近期，廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行開(kāi)始下調(diào)房貸利率。哈爾濱則在10月初發(fā)文，在項(xiàng)目建設(shè)、資金監(jiān)管、公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面進(jìn)行扶持，這也被稱為“救市第一槍”。
這些舉措是否意味著市場(chǎng)迎來(lái)觸底反彈的機(jī)會(huì)？中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分城市政策微調(diào)預(yù)期仍在，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市將跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
但對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，反彈力度恐將有限。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)整體預(yù)期低迷，政策的小幅松動(dòng)很難真正帶來(lái)刺激。同時(shí)，近期房企拿地和投資意愿不強(qiáng)，拿地和新開(kāi)工面積下滑，也將影響明年的市場(chǎng)供應(yīng)。
另一方面，市場(chǎng)的真實(shí)需求仍然不足。他表示，剛剛過(guò)去的傳統(tǒng)“金九”，一些房企啟動(dòng)了降價(jià)促銷，但從成交情況看，實(shí)際效果有限，說(shuō)明市場(chǎng)需求并不十分旺盛。
從10月以來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，這種情況尚未真正改善。10月上半月，熱點(diǎn)城市成交情況普遍不佳。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，熱點(diǎn)城市按揭貸款的審批和放款周期仍然較長(zhǎng)，且額度不足，購(gòu)房者“排隊(duì)”情況的十分普遍，部分城市、銀行的按揭貸款額度已經(jīng)排到明年。此前市場(chǎng)火熱的“長(zhǎng)三角”和“珠三角”地區(qū)，這種情況尤其普遍。
至于市場(chǎng)慣有的年末“翹尾”行情，多數(shù)受訪者認(rèn)為，今年仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)，但除非政策端（主要是信貸政策）有明顯放松，否則市場(chǎng)熱度仍然有限。
“年底是個(gè)重要的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商為了沖規(guī)模，積蓄現(xiàn)金流，肯定還會(huì)加大銷售力度。”前述房企人士說(shuō)，但市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)這么快就恢復(fù)，所以市場(chǎng)的反彈力度也將有限。
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