狼來了！喊了很多年，房地產(chǎn)稅這一次真的來了？10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡(jiǎn)稱《決定》），試點(diǎn)城市由國(guó)務(wù)院確定，報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)備案。房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。試點(diǎn)5年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

在業(yè)內(nèi)人士看來，試點(diǎn)在前，立法在后，房地產(chǎn)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，試點(diǎn)最近2年內(nèi)可能落地。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市大概率會(huì)成為率先試點(diǎn)城市，短期內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的情緒帶來沖擊，而各地受此影響不一。

試點(diǎn)在前，立法在后

《決定》內(nèi)容顯示，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

對(duì)于此次試點(diǎn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當(dāng)漫長(zhǎng)的過程。而試點(diǎn)，則可以通過行政途徑下達(dá)，隨時(shí)都有可能落地。試點(diǎn)在前，立法在后，這應(yīng)該是趨勢(shì)了。

張大偉預(yù)計(jì)，部分城市出臺(tái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能在最近2年就落地，全國(guó)范圍內(nèi)，短期應(yīng)該是不會(huì)出臺(tái)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在國(guó)家的稅費(fèi)體系里十分重要，立法周期相對(duì)比較漫長(zhǎng)，推進(jìn)亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的“試金石”。目前，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作要啟動(dòng)了，意味著房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程往前邁了一大步。

“此次政策意義重大，是房地產(chǎn)制度改革大潮中最值得關(guān)注的一個(gè)政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用”的表述說明當(dāng)前將對(duì)住房和土地利用行為進(jìn)行嚴(yán)管和引導(dǎo)。房地產(chǎn)稅的改革，不能簡(jiǎn)單理解為財(cái)政體系的改革，而是要將其和住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展等聯(lián)系在一起。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實(shí)“房住不炒”、加強(qiáng)樓市調(diào)控，還是為了調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)共同富裕，房地產(chǎn)稅都已被寄予厚望。

此房地產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)了10年，為什么還要再做房地產(chǎn)稅試點(diǎn)？事實(shí)上，雖然房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅僅有一字之差，但是意義卻不同。在張大偉看來，房地產(chǎn)稅并非上海、重慶的房產(chǎn)稅的升級(jí)。

對(duì)此，王玉臣解釋稱，房地產(chǎn)稅，顧名思義是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種稅費(fèi)，不僅僅包括房屋本身，它是一個(gè)綜合性的概念，包括一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)。而上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅僅僅是針對(duì)房屋本身，從概念上看，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅。

王玉臣認(rèn)為，在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，范圍并不廣，其中，上海是針對(duì)二套房征收，重慶是針對(duì)別墅和高檔住房征收。從實(shí)際試點(diǎn)效果來看，似乎并不理想，并沒有起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、共同富裕和提高財(cái)政收入等作用。因此，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。

此外，《決定》將試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。對(duì)于非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，商業(yè)辦公等非居住的住房、企業(yè)持有的住房等，很早就在征收房產(chǎn)稅。換句話說，過去不征稅的，只有個(gè)人住宅。而現(xiàn)在改革的重要變化就是，個(gè)人住宅要納入征收范圍，因此，改革的核心是住宅。不過，農(nóng)村住房不納入改革。另外，意味著此次試點(diǎn)城市會(huì)將商辦等房產(chǎn)稅的征收轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k的房地產(chǎn)稅征收。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂判斷，本輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將與滬渝房產(chǎn)稅有明顯的不同。首先，本輪房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)會(huì)以全部存量房為征稅對(duì)象。其次，本輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)充分考慮居民家庭承受能力，以保障基本居住需求為前提。再次，本輪房地產(chǎn)稅征收更加注重調(diào)節(jié)居民家庭財(cái)富差距，更好地實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)。

浙江、深圳和海南會(huì)納入試點(diǎn)嗎？

從目前來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革思路很清晰?！稕Q定》內(nèi)容顯示，國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

此外，國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

當(dāng)前房地產(chǎn)稅的首要問題是試點(diǎn)，什么樣的城市會(huì)納入試點(diǎn)？在張大偉看來，最近房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市，大概率會(huì)成為率先試點(diǎn)城市。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此前有專家提及的浙江、深圳和海南納入改革試點(diǎn)，雖然這是部分專家的觀點(diǎn)，但是可信度很高。

“浙江是共同富裕示范區(qū)，共同富裕就要杜絕炒房，所以改革試點(diǎn)可能性很大。深圳作為社會(huì)主義先行示范區(qū)，房地產(chǎn)稅的改革就是先行示范的重要表現(xiàn)。海南作為全國(guó)第一個(gè)提‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自由港的建設(shè)以及全省限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，也完全可以納入試點(diǎn)。但是就這三個(gè)省市來說，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因?yàn)楣餐辉Ｊ鞘奈迤陂g的改革主軸線，浙江先行試點(diǎn)具有很好的基礎(chǔ)和示范效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

《決定》授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

業(yè)內(nèi)：各地受房地產(chǎn)稅影響不一

張大偉認(rèn)為，需要注意的是房地產(chǎn)稅只是工具，這個(gè)工具如果用來調(diào)控，肯定會(huì)非常有效，但稅率和稅基并沒有明確，很難估算影響多大，而且很可能各地短期的影響并不一樣。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢也表示，理論上，開征房地產(chǎn)稅有可能在短期對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力。房地產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴(kuò)張，供大于需的格局將在短期推動(dòng)房?jī)r(jià)回落。但由于不同城市具有不同的特點(diǎn)，若采取相同的改革方案，對(duì)不同城市的影響差異明顯。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可以肯定的是，房地產(chǎn)稅的落地，短期內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的情緒將帶來沖擊。

許小樂表示，在當(dāng)前限購(gòu)限貸情形下，房地產(chǎn)稅對(duì)需求的影響非常小，房地產(chǎn)稅對(duì)交易市場(chǎng)的影響主要通過影響超額住房持有成本進(jìn)而影響二手房市場(chǎng)的供應(yīng)。通過挑選部分典型城市進(jìn)行測(cè)算，房地產(chǎn)稅并不會(huì)顯著影響深圳、西安和重慶超額住房持有意愿，但會(huì)影響濟(jì)南、青島和長(zhǎng)沙超額住房持有意愿。

許小樂進(jìn)一步解釋稱，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)交易的影響主要取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場(chǎng)，如深圳、西安和重慶二手房市場(chǎng)，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價(jià)能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會(huì)增加。青島、濟(jì)南和長(zhǎng)沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價(jià)能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)導(dǎo)致總交易金額的下降。