記者 董添

針對(duì)各地第二輪土地集中出讓過程中流拍率和撤回掛牌率高企現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期下，重點(diǎn)城市第三輪土地集中出讓或優(yōu)化規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

溢價(jià)率明顯下滑

從已有的第二輪土拍數(shù)據(jù)看，撤回掛牌和流拍的數(shù)量較高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，第二批供地共計(jì)流拍70宗地塊，撤回掛牌195宗地塊，整體流拍撤回率達(dá)到31.8%，首批流拍撤回率僅為6.5%。

安信證券研報(bào)指出，第二輪土拍主要呈現(xiàn)五大特征：集中改規(guī)則；多城頻繁撤銷地塊出讓、流拍率明顯提升；溢價(jià)率大幅走低；主流房企參與度普遍下降，城市布局更加謹(jǐn)慎；國企拿地意愿相對(duì)較強(qiáng)。

據(jù)安信證券監(jiān)測(cè)，20城土拍撤銷率為23.8%、流拍率為10.2%，明顯高于首輪的3%、2.7%；綜合流拍和撤銷的廣義流拍率上升至31.6%，首輪土拍僅5.7%。北京、沈陽等城市過半地塊撤銷出讓，廣州流拍率達(dá)52.1%，長沙、長春等城市流拍率超10%。受規(guī)則調(diào)整、開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎等原因，平均土拍溢價(jià)率由首輪的15.3%下降至第二輪的3.9%。廈門平均溢價(jià)率最高，為23.6%。

TOP100房企第二輪土拍拿地金額為2972.6億元，占總成交額的48.9%，明顯低于首輪的69.4%。主流房企在北廣深等熱點(diǎn)城市的參與度明顯下降，拿地金額占城市總成交金額的比重由首輪的70%以上，下降至50%左右。

TOP100國企第二輪土拍平均拿地金額為112.4億元，較首輪的164.1億元下降了31.5%。

減少捆綁限制

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析指出，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期下，重點(diǎn)城市第三批供地或在以下三個(gè)方面做出優(yōu)化：第一，部分城市保證金比例或邊際改善，中小體量地塊加大供應(yīng)；第二，為了完成全年租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，“競自持、配建及初始地價(jià)”等條件或優(yōu)化；第三，部分城市第三批地塊或優(yōu)化試點(diǎn)規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

劉水預(yù)計(jì)，第三批次地塊或從參拍門檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價(jià)格、試點(diǎn)規(guī)則和品質(zhì)要求等方面做出調(diào)整，優(yōu)化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

國金證券預(yù)計(jì)，在銷售市場繼續(xù)下行預(yù)期下，房企拿地意愿將進(jìn)一步降低，第三批次土拍成交金額料繼續(xù)下行。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。70個(gè)大中城市中，36個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降，持平的有7個(gè)，上漲的有27個(gè)。二手住宅方面，52個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降，持平的有1個(gè)，上漲的有17個(gè)。

有機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)后市持樂觀態(tài)度。東方基金認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)政策、貨幣環(huán)境存在邊際放松的可能性，央企背景的龍頭房企或受益。

行業(yè)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)不變

興業(yè)證券研報(bào)顯示，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，地產(chǎn)信貸或迎來邊際改善，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，維持看好龍頭優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的主要原因包括凈利率觸底、地產(chǎn)供給側(cè)改革、估值較低。地方政府在網(wǎng)簽進(jìn)度、按揭額度和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間。

針對(duì)目前的房貸利率現(xiàn)狀，貝殼研究院表示，10月，90城中有20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。其中，14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降。

中指研究院認(rèn)為，對(duì)購房者來說，購房條件會(huì)稍微放松，貸款審批時(shí)間縮短、額度增加、利率適當(dāng)下調(diào)等，有利于滿足合理住房需求，有利于購房需求釋放，有利于市場銷售好轉(zhuǎn)。對(duì)房企來說，會(huì)明顯緩解資金緊張情況。

中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，下一步，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。