在房住不炒的風(fēng)向之下，越來越多的房企開始重視長(zhǎng)租公寓賽道。一些早就將長(zhǎng)租公寓作為“主航道”業(yè)務(wù)發(fā)展的房企，在今年正式踏上盈利之路；而另外一些理性觀望的房企則大膽進(jìn)場(chǎng)，挖掘新的細(xì)分市場(chǎng)空間。

日前，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，TOP20集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模67.74萬間，同比增長(zhǎng)15.81%，環(huán)比增長(zhǎng)4.28%，開業(yè)規(guī)模增速觸底反彈。同期，TOP20集中式長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模破百萬大關(guān)，達(dá)101.33萬間，環(huán)比增長(zhǎng)1.93%。

另據(jù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)財(cái)報(bào)，2021上半年，多家長(zhǎng)租企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，盈利能力明顯提升。其中萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.19億元，同比增25.6%；龍湖冠寓開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬間，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，同比增長(zhǎng)45%。

“今年長(zhǎng)租公寓在政策上有一個(gè)巨大的變化，就是可落地、可預(yù)期，這對(duì)從業(yè)者的信心提升是非常明顯的。”日前，樂乎公寓集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

克而瑞指出，在國(guó)家大力倡導(dǎo)租賃住房的政策紅利下，租賃行業(yè)逐漸撥開陰霾，踏上全新的征程，越來越多的行業(yè)參與者及行業(yè)關(guān)注者重拾對(duì)租賃行業(yè)的信心，由相對(duì)謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度轉(zhuǎn)向積極展開住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。

政策逐漸完善

今年以來，租賃行業(yè)利好消息不斷?？硕鹱馐凼聵I(yè)部監(jiān)測(cè)，2021上半年，我國(guó)累計(jì)出臺(tái)租賃相關(guān)政策110條，其中市場(chǎng)監(jiān)管類占比最高，達(dá)36%。政策從出臺(tái)逐漸走向落實(shí)，租賃市場(chǎng)逐漸完善。

1月，上海、北京、云南、中山、天津、寧波和青島等省市通過市場(chǎng)監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎(jiǎng)補(bǔ)等一系列措施，響應(yīng)中央要求，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；6月，中央發(fā)布了一系列發(fā)展保障性租賃住房的政策，主要從增加供給、支持改建、降低企業(yè)稅負(fù)等方面重新構(gòu)建大城市住房租賃市場(chǎng)的格局。

“最明顯的就是稅收。去年樂乎在北京，加上公積金、社保、稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等，減少了1000萬多元，這是很直接的體現(xiàn)。稅收等利好政策出臺(tái)，對(duì)于從業(yè)者的信心提升是非常明顯的。”羅意告訴時(shí)代周報(bào)記者。

政策利好之下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)重?zé)ㄉ鷻C(jī)，租金整體呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。10月18日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，今年9月，多個(gè)城市租金有所上漲，租賃市場(chǎng)火熱持續(xù)。其中，廣州同比漲幅最大，達(dá)43.53%；其次是深圳，為40.07%；環(huán)比來看，成都環(huán)比漲幅最大，達(dá)12.73%，同比漲幅39.14%。

企業(yè)層面，隨著租賃需求持續(xù)火熱，長(zhǎng)租公寓開業(yè)規(guī)模增速觸底反彈。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年三季度，TOP20集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模67.74萬間，同比增長(zhǎng)15.81%，環(huán)比增長(zhǎng)4.28%。開業(yè)規(guī)模榜中，排名第一的萬科泊寓以15萬間的成績(jī)遙遙領(lǐng)先，位居榜首，也是唯一一家突破10萬間開業(yè)規(guī)模的集中式品牌公寓。

在管理規(guī)模榜中，萬科泊寓和龍湖冠寓分別以20萬間和11萬間的管理規(guī)模摘得冠軍和亞軍席位，也是唯二管理規(guī)模超10萬間的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商。

走向理性發(fā)展

過去數(shù)年，長(zhǎng)租公寓曾處于非理性繁榮，背后亦暗流涌動(dòng)。2019年，共有53家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營(yíng)；2020年1―11月，長(zhǎng)租公寓“爆雷”數(shù)量高達(dá)84

“過高的杠桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。”羅意告訴時(shí)代周報(bào)記者，從另一個(gè)角度看，長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻頻“爆倉”，實(shí)際是把過去存在的一些問題出清，是行業(yè)進(jìn)入理性健康期必經(jīng)的階段。

10月19日，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林告訴時(shí)代周報(bào)記者，長(zhǎng)租公寓理性發(fā)展，重點(diǎn)要控制好金融杠桿，回歸正常的投資經(jīng)營(yíng)角度。

為了促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，今年以來，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)范政策。

2月，深圳、北京、上海、廣州先后出臺(tái)住房租賃監(jiān)管政策，從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴(yán)控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展；3月，2021年《政府工作報(bào)告》明確要求“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，長(zhǎng)租房的發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面；4月，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管政策出臺(tái)，從資金監(jiān)管方面規(guī)范了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“高收低租”和“長(zhǎng)收短付”的行為，有助于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月19日，克而瑞證券首席分析師董浩告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來長(zhǎng)租公寓行業(yè)會(huì)回歸重資產(chǎn)長(zhǎng)周期邏輯，注重精細(xì)化管理，提升服務(wù)增加值并向平臺(tái)化發(fā)展，適當(dāng)合理結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，提升自身造血能力。

同策研究院指出，相信未來各級(jí)城市將會(huì)加大租賃住房的供應(yīng)量，有效解決目前長(zhǎng)租公寓房源緊缺問題。這也會(huì)使得品牌長(zhǎng)租公寓顯著降低拿房成本，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。但與此同時(shí)，高性價(jià)比的保障性租賃住房的增加也會(huì)給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來不小沖擊，雖然品牌長(zhǎng)租公寓“浴火重生”，預(yù)計(jì)未來仍會(huì)面臨挑戰(zhàn)。