隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，城市土地紅利逐漸消失，不少房企將城市更新作為未來發(fā)展的第二曲線。尤其資金相對充裕的百強房企，更是城市更新里的“掘金者”。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，百強房企中參與城市更新的比例已達(dá)到80%，已有51%的房企運營規(guī)模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。其中，2021年上半年，TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%～24.8%。TOP11—50房企中，有近9成企業(yè)城市更新占總土儲比例集中在15%～30%。
世邦魏理仕華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人肖偉告訴時代周報記者，至2020年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，城鎮(zhèn)化正式開啟“下半場”。城市更新作為破解資源約束、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，將以中國城鎮(zhèn)化“下半場”的主角姿態(tài)登上臺前。
防止大拆大建
為指導(dǎo)各地積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利等問題。8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。
《通知》指出，除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。
住建部文件出臺后，廣州成為第一個發(fā)文跟進的城市。10月20日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》。
《征求意見稿》提出，老城區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，城中村等城市連片舊區(qū)不短時間、大規(guī)模進行拆遷，堅持應(yīng)留盡留，不隨意遷移、拆除不可移動文物、歷史建筑和具有保護價值的老建筑。
“整體來看，廣州版的征求意見稿既順應(yīng)了住建部文件的精神，又根據(jù)廣州自身的情況出臺了細(xì)化的操作指引，特別提到做好新舊政策銜接、避免一刀切，給目前很多已經(jīng)推進到一定階段的城市更新項目一顆定心丸。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者。
世邦魏理仕指出，住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等一系列的政策文件相繼出臺，都釋放出強烈的城市更新“去房地產(chǎn)化”信號，引導(dǎo)城市更新實踐“回歸本源”。
未來城市更新將更加注重公益性、內(nèi)容豐富性及完善城市功能的深層次更新。
十萬億市場
增量時代轉(zhuǎn)為存量時代已成為共識，根據(jù)中證鵬元測算，截至目前，中國房地產(chǎn)總市值約為496.15萬億元，按照2%的城市更新轉(zhuǎn)化率，城市更新或?qū)砑s10萬億元的巨大市場。
巨大的市場潛力吸引了眾多房企提前布局。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。聚焦資金更為充足、運營實力更強的50強房企，其參與城市更新改造的比例更高，達(dá)88%，形成規(guī)模的房企占比也高達(dá)65%。這一比例較2020年年中均有提升。
從業(yè)績表現(xiàn)上看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉(zhuǎn)化，已陸續(xù)開盤貢獻(xiàn)銷售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢釋放紅利，城市更新進入價值兌現(xiàn)期。
據(jù)統(tǒng)計，美的、時代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉(zhuǎn)化建面均超百萬方，已成為獲取土儲的重要渠道，尤其是時代中國，城市更新轉(zhuǎn)化建面占當(dāng)年新增總土儲建面的比值高達(dá)61%，美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。
克而瑞指出，對開發(fā)商而言，深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動效應(yīng)相當(dāng)可觀。后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕?biāo)?、運營能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。
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