目前，針對房企資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策出臺已一年有余。
中新經(jīng)緯11月5日電 題：《丁祖昱：監(jiān)管進入常態(tài)化，房企現(xiàn)金流管理需重點關(guān)注》
作者 丁祖昱(易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官)
目前，針對房企資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策出臺已一年有余。
在外部融資環(huán)境持續(xù)收緊、內(nèi)部降杠桿持續(xù)推進的雙重壓力下，房企的現(xiàn)金流管控成為企業(yè)重點關(guān)注的財務指標之一。
在克而瑞研究中心統(tǒng)計的92家典型樣本房企中，有27家房企連續(xù)三年(2018年—2020年)經(jīng)營活動現(xiàn)金流均保持了凈流入，但也有部分房企則連續(xù)三年(2018年—2020年)經(jīng)營活動現(xiàn)金流為凈流出，后者需要我們格外關(guān)注。
事實上，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流為凈流出(即該指標為負數(shù))，并不能直接表明房企當前發(fā)展就一定存在問題。地產(chǎn)企業(yè)在一段時間內(nèi)，基于規(guī)?；l(fā)展訴求，不斷進行經(jīng)營的戰(zhàn)略擴張，都有可能使經(jīng)營活動現(xiàn)金流出現(xiàn)負數(shù)。即只要企業(yè)的投資擴張速度快于銷售回款，那么房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流就很有可能為負數(shù)。
按照克而瑞研究中心統(tǒng)計結(jié)果顯示，27家連續(xù)三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流均保持凈流入的房企，整體上資金鏈保持的較為穩(wěn)定，抵御流動性風險能力較強，同時降杠桿目標也更易達成。其中萬科、金茂、華發(fā)、招商蛇口和金科股份在此基礎上，2019年—2020年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流均保持了凈流入狀態(tài)。
但不得不說的是，即使是在這27家現(xiàn)金流狀況還算不錯的房企，仍然有三分之一的企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營與財務壓力。
當前，針對房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”監(jiān)管政策已進入常態(tài)化實施階段。一年多以來，雖然許多房企在改善財務結(jié)構(gòu)方面有了較大進步，但仍有部分企業(yè)的財務指標優(yōu)化是通過將顯性債務轉(zhuǎn)化為隱性債務得來的，房企實際債務的償還壓力仍在。
在行業(yè)增速放緩、政策調(diào)控持續(xù)的背景下，再疊加房企債務集中到期的諸多風險，降負債、保持良好的現(xiàn)金流成為行業(yè)的發(fā)展共識。
我們建議，在房企運營回歸本質(zhì)的當下，地產(chǎn)企業(yè)要重視銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營管控。同時，房企在日常經(jīng)營管理中，需重點關(guān)注債權(quán)資產(chǎn)的比重及質(zhì)量，充分提升資金利用效率，以保證資金鏈的穩(wěn)定性。
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