近日，廣州、深圳、南京、蘇州、合肥、上海等全國22個熱點城市紛紛掛牌土地出讓信息，開啟第三輪集中供地。據悉，與第二次集中供地比起來，第三輪集中供地中，有城市下調了保證金和首付款比例，有城市取消了現房銷售，還有城市下調了地塊的出讓價格。
有專家表示，第三批集中出讓的土地門檻有所降低，這是針對第二批集中供地遇冷進行的調整。第三次集中供地整體不會恢復到今年第一次的火爆局面，但預計會比第二次集中土拍表現稍好一些，流拍的情況會減少，民企拿地積極性或有所增加。
無錫全部地塊成功出讓
11月1日，無錫第三批集中供地土拍落幕，成為全國22個熱點城市中首個完成第三輪集中供地的城市。
據悉，無錫第三次集中供地共掛牌20宗地塊，總占地面積約113.74萬平方米。最終，20宗地塊全部順利出讓，成交總金額約273.8億元，其中有17宗地塊均為底價成交，僅3宗地塊溢價出讓。
對比今年三輪集中土拍，無錫三輪土拍的熱度依次遞減。根據克而瑞研究中心統(tǒng)計，無錫第三輪集中供地的整體溢價率為0.01%，與首輪12%和第二輪4%的溢價率形成鮮明對比。
另外，底價成交成為無錫第三輪土拍的主旋律。根據克而瑞研究中心統(tǒng)計，第三輪集中土拍溢價成交的地塊比重僅有15%，而首輪和第二輪的比重分別為100%和73%。
克而瑞研究中心表示，在資金環(huán)境偏緊、房地產市場降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)，無錫第三輪集中拍地的熱度降低在意料之中。不過，與二輪中止出讓、流拍的情形不同，無錫本次掛牌的20宗宅地均成功出讓，這主要是因為無錫本輪土拍的地塊質量較優(yōu)，低溢價為房企預留了較為充足的利潤空間。
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，無錫第三批土拍并沒有出現流拍現象，預計各地在第三次供地前也會充分進行市場調研，最大限度降低土地流拍率。
多城土拍門檻下降
在無錫第三批土地出讓的同時，廣州、深圳、杭州、蘇州、合肥、上海等多個城市發(fā)布了第三批集中供地地塊的出讓信息，相較上一次集中供地，多個城市的土地出讓規(guī)則都有較大的變化，整體來看土拍的門檻在降低。
10月24日，南京掛牌第三批集中供地的61宗地塊。據悉，南京本批次出讓地塊按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，取消了企業(yè)“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)”的要求，降低了房企資質要求——從一級和二級降低到三級資質。
10月25日，蘇州掛牌第三批集中供地的26宗地塊。據悉，蘇州第三批集中供地下調了保證金和首付款比例。
10月27日，深圳開啟第三次集中供地，掛牌了11宗宅地。據悉，深圳第三批集中供地繼續(xù)保持第二次集中供地中最高溢價率的標準——15%。另外，與第二輪相比，深圳第三輪集中供地將配建指標的“全年期自持的租賃住房”調整為“可售公共住房”，相比起來，“全年期自持的租賃住房”不能變現，而“可售公共住房”可以銷售，能夠加速房企資金回籠。
11 月 3 日杭州公布第三次集中供地信息。在競拍規(guī)則上，杭州同時下調了保證金和首付款比例，取消了現房銷售。具體來看，在保證金方面，第二批集中供地保證金比例為30%或者50%，而第三批次保證金比率全部下調至30%；在首次付款比例上，二批次中競得地塊的房企首次需繳納土地出讓金的60%，三批次中下調為50%。同時第二批的“競品質”地塊，在第三批改為“定品質”，不再提現房銷售，而是要求房企按承諾進行相應建設。
11月2日，廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地清單，共計推出17宗地，總用地面積超120公頃，起拍總價434億元。相比前兩個批次的48宗地，廣州第三輪集中供地規(guī)模明顯減小。
據了解，廣州此次集中供地，南沙、黃埔地塊，取消了“限房價”的要求。此外，番禺、白云此前流拍的地塊，本次重新掛牌，其地價下降了1200-3200元/平方米不等（不扣除配建）。另外，廣州本次不再強調資金來源，取消了“一個月內一次性付清總價”的要求。
流拍地塊會變少
張波對《華夏時報》記者表示，第二批土拍民企參與度減弱，主要原因是市場降溫加上融資難。從第三批集中出讓的土地信息來看，整體門檻有所降低。這是針對第二批集中供地遇冷進行的調整，而這類降門檻的做法預計在不少二三線城市都會有所體現。
張波預計，第三次集中供地整體不會恢復到今年第一次的火爆局面，但預計會比第二次集中土拍表現稍好一些。一方面政策層面加碼的預期已經減弱，另一方面房企本身也有發(fā)展預期，并不會選擇一直“躺平”，國企和部分財務穩(wěn)健型房企會更多在拿地層面發(fā)力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者表示，第三次集中供地總的特點是創(chuàng)造更好的拿地環(huán)境，所以拿地成本和拿地約束明顯減少了，這也是考慮到當前房企的各種壓力和心態(tài)，防范“躺平”現象。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，第三次集中供地的變化主要是多個城市降低土地出讓門檻。
至于原因，李宇嘉表示，一方面，土地市場下行，被認為是樓市全鏈條下行的根源。土地市場冷淡，預示著市場可能不看好未來房價，商品房銷售可能受阻，開發(fā)商資金鏈緊張就會縮減拿地，這就形成了惡性循環(huán)。另一方面，土地市場下行，對基建投資的沖擊比較大，也影響穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效機制目標。
李宇嘉預測，第三輪土拍，會有很多城市跟進微調，下調拿地門檻等。但是，有的底線會堅持，比如企業(yè)拿地必須是自有資金，地塊的溢價率必須要控制等等。
風財訊智庫研究員蔡艷平認為，在第三次集中供地中，在放寬拿地限制的前提下，民企拿地積極性或有所增加，在城市的選擇上，房企更為謹慎，更愿意把錢投入到利潤率高的城市。
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