從去年8月20日至今，房企監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”已經(jīng)推行一年有余。在此期間，降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)“重頭戲”，房企紛紛“減肥瘦身”，部分房企成效明顯，成功實(shí)現(xiàn)晉級(jí)。
截至目前，萬(wàn)科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功轉(zhuǎn)綠，晉升為“綠檔”房企；祥生控股通過降一檔進(jìn)入“黃檔”房企；綠地控股、中國(guó)恒大、華發(fā)股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等通過降一檔達(dá)到“橙檔”房企要求。
新京報(bào)記者通過采訪上述晉級(jí)成功的房企總結(jié)出“瘦身”秘訣，包括控制有息負(fù)債規(guī)模、優(yōu)化融資渠道、緊抓銷售回款、多元化拿地……通過房企綜合的“降血脂”動(dòng)作，房地產(chǎn)行業(yè)逐步“擠出泡沫”。
在“三道紅線”的壓力下，部分房企通過降杠桿、抓回款、削減支出等舉措，成功晉級(jí)。圖片來源/IC photo
降負(fù)債、抓回款，萬(wàn)科、綠地晉級(jí)
2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。在這三個(gè)指標(biāo)之上，將房企劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。
據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，50強(qiáng)（以銷售排行榜為基礎(chǔ)）房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%；22家房企為“黃檔”，占比44%；5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。
在晉級(jí)之路上，萬(wàn)科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功晉級(jí)綠檔房企，保利、世茂、龍湖、招商蛇口、華潤(rùn)、金茂等房企繼續(xù)維持“綠檔”。以萬(wàn)科為例，在今年一季度末，萬(wàn)科成功將剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率降低為69.5%，轉(zhuǎn)為綠檔。
作為上半年唯一一家從“橙檔”晉級(jí)“黃檔”的房企，祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者：“一方面，祥生控股控制有息負(fù)債的規(guī)模；另外一方面，持續(xù)加大回款力度，進(jìn)一步改善現(xiàn)金流。從具體舉措來看，包括加大合作開發(fā)力度、優(yōu)化融資渠道等。未來，隨著財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)不斷優(yōu)化，有望在1-2年時(shí)間使得‘三道紅線’全部綠色達(dá)標(biāo)。”
截至2021年6月30日，祥生控股凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到要求，凈負(fù)債率從2020年底136.4%顯著下降了40個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比從2020年1.1倍穩(wěn)步提升到2021年的1.2倍，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率下降3個(gè)百分點(diǎn)。
此外，在晉級(jí)房企中，綠地控股、中國(guó)恒大、華發(fā)股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等通過降一檔達(dá)到“橙檔”房企要求。以綠地控股為例，其晉級(jí)“橙檔”房企背后是大力度推進(jìn)降負(fù)債的結(jié)果。
據(jù)新京報(bào)記者了解，綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良親自推動(dòng)降負(fù)債的總體任務(wù)，并且制定了“三步走”的降負(fù)債路線圖和時(shí)間表，即從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前，全面完成“三道紅線”轉(zhuǎn)綠目標(biāo)。
今年2月，綠地集團(tuán)現(xiàn)金短債比達(dá)到央行監(jiān)管要求，一條紅線轉(zhuǎn)綠。根據(jù)三季報(bào)顯示，綠地集團(tuán)有息負(fù)債余額2573億元，較去年8月已累計(jì)下降約1309億元，凈負(fù)債率已累計(jì)下降約80個(gè)百分點(diǎn)，第二條紅線即將轉(zhuǎn)綠。
贖回美元債，削減拿地支出
去年以來，美元債違約成為部分高危房企爆雷的焦點(diǎn)，加之美元債與境內(nèi)債集中到期或付息，多個(gè)房企短期流動(dòng)性壓力陡增。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，部分房企采取提早贖回境外美元債，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的舉措。
僅是10月份，就有海倫堡、鑫苑置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中梁控股、融信集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、金輝控股、朗詩(shī)地產(chǎn)等十多家房企紛紛對(duì)即將到期的美元債進(jìn)行密集回購(gòu)。
據(jù)易居克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過100次。但從贖回?cái)?shù)額來看，房企累計(jì)回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，僅占初始發(fā)行金額4.07%。
除了調(diào)整融資結(jié)構(gòu)外，降低融資成本也成為房企的共識(shí)。據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企研究結(jié)果顯示，從中報(bào)已公布融資成本的41家房企排行榜來看，今年上半年平均融資成本降至6%以下，有37家房企融資成本同比下降，占比超過90%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，多數(shù)房企削減了拿地計(jì)劃。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額22549億元，同比下降13.1%。
“增肌降脂”，房企財(cái)務(wù)變得更健康
在行業(yè)的“冬天”來臨的時(shí)候，中小型房企努力“活下去”，大型房企也放慢了擴(kuò)張的腳步。
經(jīng)過一年多的主動(dòng)調(diào)整，房企在財(cái)務(wù)方面變得更加健康，房地產(chǎn)行業(yè)回歸“房住不炒”，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，整個(gè)行業(yè)變得更加健康、綠色。
最為明顯的變化是，房企的總負(fù)債規(guī)模增速大幅下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，100家上市房企平均總負(fù)債增速9%，為2017年后首次增速出現(xiàn)個(gè)位數(shù)。
不僅是負(fù)債規(guī)模下降，新增發(fā)債規(guī)模也有明顯收縮。以往，房企在債券市場(chǎng)融資多屬于債務(wù)性融資，即借新還舊。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在“三道紅線”出臺(tái)后，即2020年9月開始到2021年7月，房企到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)11個(gè)月高于新增發(fā)債規(guī)模，不斷收縮的新增發(fā)債規(guī)模導(dǎo)致今年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元，較2020年同期下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年后最低點(diǎn)。
貝殼研究院點(diǎn)評(píng)稱：“此輪三線四檔的房地產(chǎn)金融調(diào)控效果顯著，未來將長(zhǎng)期堅(jiān)持并不斷完善，調(diào)控的力度不會(huì)放松。對(duì)于過往依賴高融資、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的‘三高型’房企，調(diào)控猶如黑云翻墨；而對(duì)于資金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，則是水波不興。”
新京報(bào)記者 徐倩
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