在人民網(wǎng)(603000,股吧)領(lǐng)導(dǎo)留言板，“爛尾樓”關(guān)鍵詞之下，有無數(shù)個悲傷的購房故事。而在進(jìn)一步的“資金監(jiān)管”關(guān)鍵詞之下，則隱藏著更多令人嘆息的行業(yè)真相。

一直以來，針對預(yù)售資金監(jiān)管問題，各方齟齬不斷。過去這些年，無論是樓盤爛尾無法交付，亦或是拖欠建筑商、供應(yīng)商款項問題，有極大部分是因預(yù)售監(jiān)管資金被挪用而引發(fā)的。作為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源之一，預(yù)售資金能夠緩解開發(fā)商的資金壓力，對其的監(jiān)管是我國實行預(yù)售制度以來一直關(guān)注的問題。

在此背景下，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者不完全統(tǒng)計，10天之內(nèi)，包括北京、成都、石家莊等在內(nèi)的7個城市發(fā)布了升級版預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定——11月1日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》；11月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》；11月8日，石家莊發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管的公告》……

而在這背后，是監(jiān)管部門的兩難之境——對于預(yù)售資金，既要管好，又不能管死。

預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于工程建設(shè)

近期，隨著恒大債務(wù)警報，一場波及地產(chǎn)、金融和民生的“地震”悄然發(fā)生。多地的恒大業(yè)主陸續(xù)反映問題，長沙也未能幸免。

長沙市住建局表示，針對恒大企業(yè)違規(guī)失信問題，已采取多項聯(lián)動處理措施。一是按照《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的通知》（長政辦函〔2018〕94號）要求，由區(qū)縣（市）政府成立工作專班，督促開發(fā)企業(yè)落實主體責(zé)任，解決好相關(guān)投訴和業(yè)主訴求。督促企業(yè)盡快拿出復(fù)工方案，限期復(fù)工；二是針對恒大企業(yè)資金問題，督促恒大企業(yè)在長沙項目設(shè)立預(yù)售資金統(tǒng)一歸集監(jiān)管賬戶，實施封閉式監(jiān)管；三是按“市區(qū)聯(lián)動，以區(qū)為主，部門協(xié)同，一盤一策”原則，切實防范，穩(wěn)控風(fēng)險。

而早在今年8月，長沙市房屋交易管理中心就召開了相關(guān)監(jiān)管銀行及按揭貸款銀行工作會議，對恒大長沙所有項目的預(yù)售資金實行全程全額監(jiān)管，即恒大公司所有項目的首付款、按揭貸款等購房款須全額存入監(jiān)管賬戶。

一TOP20房企區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者表示：“設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度實質(zhì)是防止項目爛尾，因此應(yīng)該更關(guān)注工程建設(shè)本身，監(jiān)管部門只根據(jù)工程完工進(jìn)度放款。”然而，在實際操作過程中，不少房企與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管漏洞，通過虛報工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。

不僅是恒大。更早之前的2020年4月，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，北京泰禾院子二期陸續(xù)傳出停工消息，被業(yè)主們認(rèn)為是泰禾挪用了預(yù)售監(jiān)管資金。泰禾的正式監(jiān)管賬戶名是“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司泰禾麗景家園”，尾號081；與此同時，還有一個名為“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司”的賬戶，賬號僅與正式監(jiān)管賬號的末三位有差異，尾號099，開戶行均為大連銀行北京分行營業(yè)部，業(yè)主們的大筆款項，可能有部分流入了非監(jiān)管賬戶。

但泰禾方面否認(rèn)了額外劃轉(zhuǎn)資金的說法，并表示是于2020年9月27日和10月23日分別提取了監(jiān)管資金890萬元和1100萬元，全部用于支付工程款，且后續(xù)監(jiān)管資金的提取均符合要求。

不過，泰禾的這一說法似乎并未得到官方認(rèn)可。此前，北京市住建委點名提及泰禾與恒大，并表示“部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。”

基于市場現(xiàn)實，11月初，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版 公開征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）得以頒布。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：此次《辦法》明確了一件事，商品房預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于工程建設(shè)。此外也提出了北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則，明確了商業(yè)銀行開展本市預(yù)售資金監(jiān)管工作，承擔(dān)監(jiān)管主體責(zé)任。

在《辦法》的背景說明中，有這樣一句話：堅持“管好不管死”的原則，在政策設(shè)計上壓實銀行監(jiān)管資金的主體職責(zé)，在管理手段上充分利用信息共享提高政府監(jiān)督能力。

“管好不管死”原則在該《辦法》中得到了強(qiáng)調(diào)。從“管好”方面來看，預(yù)售資金監(jiān)管更為嚴(yán)格和精細(xì)化，監(jiān)管責(zé)任和手段也得到了強(qiáng)調(diào)。例如在監(jiān)管銀行的確定上，《辦法》指出需經(jīng)公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)承擔(dān)監(jiān)管工作，對中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。

購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約。同時也充分發(fā)揮購房人社會監(jiān)督作用，購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼，通過政府網(wǎng)站查詢賬戶的出入賬信息和余額。

《辦法》也不再執(zhí)行2015年政策中“商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)”的有關(guān)規(guī)定，而是按照項目用款計劃按照“地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、首次登記完成”這四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

對高信用水平房企適度放松監(jiān)管

需要注意的是，今年以來，在外部融資環(huán)境持續(xù)收緊，疊加內(nèi)部降杠桿持續(xù)推進(jìn)的雙重壓力下，包括當(dāng)代置業(yè)、恒大、藍(lán)光等在內(nèi)的多家房企已出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，以致于業(yè)主、投資者、債權(quán)人無不憂心忡忡。

11月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到了通州萬國城MOMA，這是當(dāng)代置業(yè)在北京的一處在建項目。自從當(dāng)代置業(yè)流動性問題爆發(fā)后，部分業(yè)主因擔(dān)心自身資金打水漂，退房聲音不斷。

前一天剛下過雪的北京，積雪尚未完全融化，通州萬國城MOMA并未如外界傳言般停工。相反，當(dāng)日晚上6點左右的施工工地仍燈火通明，幾棟樓的主體框架越發(fā)明顯，記者到來時，正巧有幾名施工人員從工地現(xiàn)場走出，一路有說有笑。

萬國城MOMA的銷售人員對記者的到來有些意外，當(dāng)記者表明看房的來意匆匆登記后，被安排了一名置業(yè)顧問。沒想到的是，置業(yè)顧問一開始便說：“我們這里已經(jīng)清盤了，只有5號樓可能會清出幾套房源供出售，不過現(xiàn)在還沒有房源清出。”

置業(yè)顧問向記者詳細(xì)解釋稱：“通州的限購政策相對嚴(yán)格些，有部分付了首付款的購房者由于無法獲得貸款審批，所以只能退房，這部分房源我們可以再拿出來銷售。”

據(jù)介紹，通州萬國城MOMA單價在7萬元/平方米左右，目前有兩棟已經(jīng)交房入住。“還有兩棟預(yù)計在今年12月交房，剩余兩棟會在2022年6月交房。”

若按北京最新的《辦法》規(guī)定，當(dāng)代置業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款執(zhí)行。這就意味著，此前萬國城MOMA 需要以6棟的整體工程量為考量來支取監(jiān)管資金，對陷入現(xiàn)金流困境的當(dāng)代置業(yè)來說是極大考驗。而現(xiàn)在可根據(jù)每一棟樓的建設(shè)節(jié)奏來申請資金，也就是萬國城MOMA按照新的規(guī)定已可申請支取出三分之一的監(jiān)管資金，等到今年12月則可再申請支取出另外的三分之一，這在一定程度上能暫時緩解公司目前所面臨的現(xiàn)金流壓力。

同時，《辦法》也縮短了放款時限，對符合資金使用條件的，放款撥付時限由過去的5個工作日內(nèi)優(yōu)化為2個工作日內(nèi)；同時給予開發(fā)企業(yè)提出不支付資金異議申請通道。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整體來看，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)響應(yīng)了中央近期加快落實“兩個維護(hù)”的要求，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護(hù)購房者合法權(quán)益。與此同時，北京預(yù)售資金監(jiān)管不搞“一刀切”，區(qū)主管部門綜合考量下決定項目重點監(jiān)管額度，對高信用水平房企適度放松監(jiān)管。此外，針對近期個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約等事件，市場觀望情緒較高，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)亦將平穩(wěn)購房者預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

值得注意的是，《辦法》規(guī)定，現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱：“所謂現(xiàn)金保函，大家可以把它理解成保證書，意思是一家銀行愿意開出保證書，證明在后續(xù)銀行需要開發(fā)商付錢的時候，如果開發(fā)商沒有了兌付能力，銀行可以代替開發(fā)商付款，事實上就是銀行愿意兜底，這樣就不必要進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管了。從這句話來講，這是對預(yù)售資金監(jiān)管上的一種放松，是希望預(yù)售資金方的資金能夠盤活，更好地用于工程項目，防范項目出現(xiàn)爛尾。”

此外，成都也在11月初發(fā)布了一份通知，對預(yù)售資金支取條件進(jìn)行優(yōu)化。通知規(guī)定，預(yù)售商品房項目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到規(guī)定支取節(jié)點，且賬戶內(nèi)資金已超過該節(jié)點留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點支取多余部分資金；項目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度，但工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)的，可申請支取監(jiān)管資金，但該部分資金僅可用于農(nóng)民工工資支付和工程建設(shè)。

對此，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐分析指出，預(yù)售資金監(jiān)管一直以來是各級政府保障在建項目正常施工、防止?fàn)€尾和保障民生的一項重要舉措。特別是在當(dāng)前形勢下，房企對資金的需求更為強(qiáng)烈，成都對監(jiān)管政策進(jìn)行調(diào)整，?？顚Ｓ?，一方面能使在建工程建設(shè)、農(nóng)民工工資得到保障，另一方面也能在一定程度上緩解房企資金壓力、保交樓。

不過，前述TOP20房企區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在銷售和回款情況未改善的情況下，此次針對預(yù)售監(jiān)管資金調(diào)整政策所能釋放的資金，對緩解房企資金壓力來說可謂杯水車薪。

降低購房者擔(dān)憂，平穩(wěn)市場預(yù)期

一段時間以來，由于房企資金鏈問題引發(fā)的糾紛層出不窮，最受傷的還是購房者。

2019年，魏先生購買了位于環(huán)京固安的中南熙悅，當(dāng)時的單價是1.48萬元/平方米。“這個項目在2018年賣得最貴，大約是1.6萬元/平方米。購買后，開發(fā)商承諾的是2020年12月31日交房，但到期后并沒有交房”，魏先生說，“我們和開發(fā)商交涉，對方僅僅是出示了一個沒有公章的延期交房通知，說是要延期至2021年9月30日。開發(fā)商表示延期是疫情造成的，也承諾我們一定會解決最終交房。”

另一位中南熙悅業(yè)主最擔(dān)心的則是子女上學(xué)問題，他需要按時收房來落戶，進(jìn)而讓子女按時入學(xué)，其當(dāng)時向記者表示，就算是2021年9月30日按時交房，他的子女也來不及上學(xué)了。

半年之后，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再次聯(lián)系魏先生時，對方表示：“我們8號樓已經(jīng)在9月交房了，但現(xiàn)在問題一大堆，人防設(shè)施沒有做好，消防問題是我反映了之后才完善的。我家還沒有通燃?xì)?，現(xiàn)在雪這么大，我們只能用電取暖。1、4、6三棟樓要等12月才能交房。”

“項目還在正常施工嗎？”

“在正常施工，應(yīng)該可以按時交房。”

關(guān)于另一位業(yè)主的上學(xué)問題，記者獲悉，雖然他那棟樓沒有交房，但相關(guān)部門開了綠色通道，與其情況類似的那部分業(yè)主的子女得以順利入學(xué)。

在各方的努力下，魏先生終于搬進(jìn)了新家，也拿到了延期交房的違約金8000多元,“這點錢和我前前后后的奔波相比簡直太不值一提了，不過好在開發(fā)商總算是磕磕絆絆地把房交了，沒有爛尾，我感到很慶幸。”魏先生感慨道。

“對購房者而言，北京本次加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護(hù)了購房者合法權(quán)益。此外，新規(guī)加強(qiáng)公眾監(jiān)督環(huán)節(jié)，購房人可憑網(wǎng)簽編號、密碼等信息，通過政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項目對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額，降低購房者對房屋交付的擔(dān)憂，進(jìn)一步平穩(wěn)市場預(yù)期。”陳文靜表示。

去年以來超20城升級預(yù)售資金監(jiān)管

需要指出的是，目前各地預(yù)售資金監(jiān)管辦法不一，主要是實行全額監(jiān)管和重點監(jiān)管相結(jié)合的方式。一般而言，購房者將房款全額打進(jìn)監(jiān)管賬戶，住建部門和銀行鎖定其中一部分重點監(jiān)管，以保障項目順利完工并達(dá)到竣工備案條件。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，自2020年以來，全國已有超過20個城市出臺了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，且提高了重點監(jiān)管資金比例、減少了提取額度和次數(shù)等，重點監(jiān)管資金比例在5%~40%之間。

此前，貝殼研究院發(fā)布的一份報告顯示，多地出臺加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則的內(nèi)容主要集中于四個方面：一是要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；二是要求開發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；三是對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；四是在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。在監(jiān)管資金額度方面，太原最高比例達(dá)到40%，南寧比例最低為15%。

以西安為例，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁商業(yè)銀行將預(yù)收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶，住建部門要嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，保障項目如期建設(shè)，并建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。

東莞則實行差異化監(jiān)管，以扶優(yōu)罰劣為原則，根據(jù)企業(yè)在東莞經(jīng)營規(guī)模、誠信履約兩個維度，分A、B、C三級。如上一年度的銷售金額達(dá)到50億元以上，且加入東莞市房協(xié)成立的誠信聯(lián)盟平臺的企業(yè)，為A1檔，可將其全市項目“打包”，鎖定預(yù)售總額的5%作為工程建設(shè)保證金，A2檔鎖定比例為10%；銷售額在10億元以下的企業(yè)被歸入B檔監(jiān)管，鎖定比例提高至預(yù)售額的20%，且只能按照單個項目申請?zhí)崛。糜诒卷椖抗こ探ㄔO(shè)；C檔則為未加入“誠信聯(lián)盟”，或拖欠工程款、工程停工、延期交樓等問題企業(yè)，只能“先審批、后用款”。

值得注意的是，為解決商品住房預(yù)售制度帶來的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)企業(yè)收錢跑路等一系列問題，2020年3月，海南省曾明確提出要改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“結(jié)合其他城市的政策，可以認(rèn)為最近出現(xiàn)了四種防范爛尾樓風(fēng)險的舉措。”

第一，商業(yè)銀行信貸給予充分的支持，各地要求銀行不隨意停貸，在開發(fā)貸款方面給予支持。第二，鼓勵房企主動降低風(fēng)險，如青海明確對未開發(fā)用地部分，敦促房企通過轉(zhuǎn)讓未開發(fā)用地等方式回籠資金，用于保障已售未交付樓棟竣工。第三，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，如北京希望通過嚴(yán)管預(yù)售資金，來預(yù)防爛尾樓的問題。第四，通過落實現(xiàn)房銷售模式，防范開發(fā)商將爛尾樓風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到期房認(rèn)購者身上。

“預(yù)防爛尾樓的四大模式值得肯定，也充分說明近期房地產(chǎn)市場的關(guān)注焦點在于房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并進(jìn)一步聚焦到房地產(chǎn)爛尾樓的風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

記者手記：“管好不管死”

從業(yè)以來，記者見過太多花光“六個錢包”而無法按時得房的故事，相比于爛尾之后購房人、房企、監(jiān)管部門各方的撕心裂肺、焦頭爛額，建設(shè)過程中的嚴(yán)格高效監(jiān)管顯然是更優(yōu)選擇。

從各地的預(yù)售資金監(jiān)管新政來看，幾乎都強(qiáng)化了資金使用的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，最大限度減少違規(guī)操作。另一方面，政策又增強(qiáng)了預(yù)售資金使用的靈活性，可以使房企小規(guī)模多次數(shù)地支取款項，可有效緩解項目建設(shè)的資金壓力。

總之，正如政策所言，對于預(yù)售資金是“管好不管死”，房地產(chǎn)市場也將更為規(guī)范。