“我們?yōu)H坊二手房降價(jià)了，我朋友家在泉州也是，全國(guó)都這樣嗎？”過(guò)去幾個(gè)月間，類似二手房降價(jià)的個(gè)體感知層出不窮，銷售降溫、土地轉(zhuǎn)冷、投資下行的現(xiàn)象持續(xù)了已有一段時(shí)間，但整體房?jī)r(jià)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一結(jié)論。
11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，各線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均有略降，且房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量出現(xiàn)大幅增加。
除了房?jī)r(jià)微跌，成交量也在持續(xù)下行，10月商品房銷售面積和銷售額同比降幅均超兩成，已連續(xù)4個(gè)月同比回落。
同日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況顯示，相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣不佳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在持續(xù)收窄，房屋新開(kāi)工面積出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)則降至100.62，為近11個(gè)月新低。
值得注意的是，政策層面的“適度糾偏”已經(jīng)開(kāi)始顯效，10月房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次止?jié)q，后續(xù)房地產(chǎn)政策環(huán)境和金融環(huán)境或適當(dāng)優(yōu)化。
多位機(jī)構(gòu)分析師表示，雖然政策端迎來(lái)邊際改善，但在供給端與需求端同步降溫的螺旋效應(yīng)下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有一定的降價(jià)壓力，只是幅度相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)下行局面有望在年底或明年年初筑底。
持續(xù)下行
繼9月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)雙雙下挫、多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)新低之后，10月樓市遇冷仍在持續(xù)。
整體測(cè)算70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)，環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來(lái)的最大跌幅；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比也下跌0.3%，一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。
房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量明顯增多。新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，相比9月份的36個(gè)明顯增多；二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了64個(gè)，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。
但下跌城市中80%左右的城市跌幅不超過(guò)0.5%，跌幅較小。
除了房?jī)r(jià)微跌，成交量同比也在持續(xù)下行。1-10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為7.3%和11.8%，繼9月以11.3%、16.6%創(chuàng)下年內(nèi)最低之后，繼續(xù)下探。單看10月數(shù)據(jù)，商品房銷售面積同比降幅較上月擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)至21.7%，商品房銷售額同比降幅較上月擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)至22.6%。
實(shí)際上，成交量自今年下半年已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)入下行通道。7月以來(lái)，單月銷售規(guī)模從同比增長(zhǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)為下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數(shù)。其中，作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。
開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)方面也不容樂(lè)觀。
1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為7.2%，而這一數(shù)據(jù)年初為38.3%，年內(nèi)增速持續(xù)收窄。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資增速收窄與房屋新開(kāi)工面積增速的持續(xù)下行緊密相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房屋新開(kāi)工面積同比下降7.7%，其中住宅新開(kāi)工面積下降6.8%。
土地端，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%。
土地市場(chǎng)的整體遇冷相對(duì)上述其他改變更為明顯，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理第二輪集中供地情況發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市流拍率走高、溢價(jià)率大幅降低、底價(jià)成交頻頻出現(xiàn)，部分城市甚至“未拍先冷”，競(jìng)拍前一日不得不撤銷或延期無(wú)人報(bào)名地塊，其中，杭州和北京“提前流拍”地塊更是達(dá)到了半數(shù)以上。
連鎖反應(yīng)
房?jī)r(jià)的降溫，是一場(chǎng)連鎖反應(yīng)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，房?jī)r(jià)下跌是需求端和供給端同步降杠桿的結(jié)果。需求端，下半年以來(lái)居民按揭貸款額度收縮，放款時(shí)間拉長(zhǎng)，需求減弱；供給端，房企在較大的經(jīng)營(yíng)壓力下，加大降價(jià)促銷力度和范圍，由此，新房“以價(jià)換量”的同時(shí)，二手房業(yè)主降價(jià)意愿也有增強(qiáng)，降價(jià)行為增多。
但深究背后的原因，其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)基本面的下行，也是始于信貸收緊引發(fā)的整體連鎖反應(yīng)。
今年下半年以來(lái)，包含“三道紅線”、房貸集中度管理等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制全面落地，同時(shí)影響了個(gè)人按揭貸款和房企融資。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市存在住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時(shí)間不斷拉長(zhǎng)的現(xiàn)象，抑制了需求釋放，導(dǎo)致需求端迅速冷卻，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌。
市場(chǎng)的冷卻導(dǎo)致銷售下行，房企的銷售回款下降明顯，而銷售回款恰恰是房企重要的資金獲取途徑之一。
“房企的現(xiàn)金流來(lái)源一個(gè)是銷售回款，另一個(gè)就是融資。”一家深耕長(zhǎng)三角的百?gòu)?qiáng)房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最痛苦的是房子賣(mài)了，錢(qián)沒(méi)收到。因?yàn)楦咪N售回款率是房企承受高負(fù)債、提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的基石?；乜盥龑?dǎo)致企業(yè)周轉(zhuǎn)速度減慢，項(xiàng)目成本增加，利潤(rùn)減少，土地儲(chǔ)備受限，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。”
而房企賴以生存的融資，也遭遇了全面收緊。
房地產(chǎn)金融審慎管理制度在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了一些偏差。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，比較突出的就是將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
此外，下半年以來(lái)，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。
由此，房企不得不加大促銷打折力度，新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降；以收定投也決定了房企的開(kāi)發(fā)投資熱情下降，反過(guò)來(lái)影響土地市場(chǎng)熱度。
融資與銷售雙重?cái)D壓之下，也有部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)集中到期問(wèn)題，繼而引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。
調(diào)整信號(hào)
不過(guò)，政策層面的好消息已經(jīng)在持續(xù)釋放。
9月以來(lái)，央行多次表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，并對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度進(jìn)行糾偏。
10月以來(lái)，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿足。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩透露， 據(jù)貝殼研究院觀察的數(shù)據(jù)看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳啤?/div>
“10月房貸利率出現(xiàn)了年內(nèi)首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融資環(huán)境也在適度調(diào)整，有利于改善市場(chǎng)預(yù)期。”許小樂(lè)分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)到明年，房貸供需關(guān)系也將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)正常滿足，市場(chǎng)下行的局面有望在年底或明年年初筑底。
但需要注意的是，不應(yīng)該將政策的調(diào)整理解為“放松”，而應(yīng)該是“適度糾偏”，未來(lái)走向更傾向于“平穩(wěn)”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，種種跡象表明政策確實(shí)存在邊際松動(dòng)的跡象，但是這僅限于對(duì)于以往過(guò)緊政策的卡口的調(diào)整，而非方向性的松動(dòng)。邊際的松動(dòng)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)模也難以有較大的改善。
“宏觀審慎的核心要義并不是一味地收緊，壓降杠桿率，控制資金投向房地產(chǎn)的規(guī)模和杠桿，而是樓市穩(wěn)定、防風(fēng)險(xiǎn)與去杠桿的統(tǒng)一，力求在動(dòng)態(tài)中實(shí)現(xiàn)平衡。”李宇嘉進(jìn)一步表示，按揭貸款與開(kāi)發(fā)貸的正?；瘜⒂兄谛袠I(yè)鏈條順利循環(huán)起來(lái)，確保民生得到保障。
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