本報記者李貝貝 上海報道
近日，杭州第三批集中供地推出主城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊，恢復(fù)“勾地”模式。市場分析人士指出，房企近期面臨回款慢、融資緊等考驗，杭州降低拿地門檻將有效提振房企拿地信心。
值得注意的是，包括杭州在內(nèi)，多個城市第三輪供地的土拍門檻均較第二輪明顯降低。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱直言，在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。而為應(yīng)對土地市場的降溫，更多重點城市也會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。
恢復(fù)“勾地”示好“躺平房企”？
連續(xù)數(shù)年登頂“賣地王”寶座的杭州，第二輪集中供地降溫明顯，17幅地塊取消出讓、10宗“競品質(zhì)”試點地塊全部流拍，僅成功出讓14宗地塊，且其中9幅地價成交，最高溢價率僅為11.04％。
在市場焦慮的情緒中，第三批集中供地如期而至。11月3日，杭州自然資源規(guī)劃局發(fā)布第三批集中供地出讓地塊預(yù)公告，總計51宗涉宅用地，出讓面積約252.31萬平方米，總建面超600萬平方米。
相比第二輪集中出讓，杭州此輪供地堪稱“誠意十足”。分區(qū)域來看，本次預(yù)公告地塊中，23宗地塊位于主城區(qū)，總出讓面積119.7萬平方米，其中不少地塊位于市中心熱門板塊，包括杭騰未來社區(qū)地塊、翠苑單元地塊、三墩競品質(zhì)地塊等，地段位置優(yōu)越，生活配套豐富。
與此同時，杭州第三批集中供地出讓規(guī)則進一步調(diào)整，恢復(fù)了第二場集中出讓時暫停的“勾地”政策，房企繳納地價的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。而在二輪供地時，房企報名時必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。11月10日，杭州市規(guī)劃和自然資源局還宣布51宗住宅用地繳納預(yù)約申請保證金、辦理預(yù)約申請手續(xù)截止時間順延至8天至11月18日，給予房企更多“挑貨”時間。
值得一提的是，11月11日，《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳。該函顯示為杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局印發(fā)，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調(diào)整。32宗地塊中，26宗地塊新房限價相比板塊此前限價上漲。《華夏時報》記者注意到，對于32宗宅地房屋銷售限價的調(diào)整，該函指出原因是“為加快宅地出讓進度”。
對于該函的真實性，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局未置可否，但業(yè)內(nèi)認為真實性頗高。比如，在此次推出的51宗地塊中，翠苑商住地、三墩競品質(zhì)地塊、云城杭騰未來社區(qū)、富春灣新城地塊等為第二批集中供地臨時撤拍地塊。浙報傳媒地產(chǎn)研究院方面對此強調(diào)，二輪出讓的終止地塊再次掛牌，若想順利出讓，吸引盡可能多的房企前來參拍成為當(dāng)下的重中之重，“也就是說要提高地塊利潤空間，調(diào)整地塊的限價和地價”。
另有市場消息稱，杭州第三輪集中供地土拍規(guī)則由“競品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定相應(yīng)的品質(zhì)要求，房企需承諾按要求建設(shè)。同時取消現(xiàn)房銷售、調(diào)低封頂溢價率等規(guī)定?！度A夏時報》記者還注意到，11月9日，拱墅區(qū)（預(yù)公告13宗地）舉辦了2021年第四季度地塊招商推介會，華潤、保利、濱江等60余家品牌房企投資人參與，“起始地價低、不配建公租房”是推介的主要理由。
多地第三輪供地釋放“友好信號”
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者分析指出，從杭州第二輪土地成交結(jié)果來看，政府壓力很大，流標(biāo)現(xiàn)象比較嚴重，因此第三輪供地自然要從土地定價和房企利潤空間著手來調(diào)整土拍規(guī)則。
“從前二輪土地定價加上限價等各種因素，給予房企的利潤空間非常狹窄，1%-2%的利潤對于房企來說（太少），肯定選擇‘躺平’。”盧文曦解釋說，“整個房地產(chǎn)行業(yè)最頭疼的就是資金問題，所以適度放寬條件也是很好的緩沖。”
中國指數(shù)研究院浙江分院常務(wù)副總高院生也告訴《華夏時報》記者，第二批供地市場熱度降溫非常明顯，房企又遇到回款慢融資緊的資金壓力，導(dǎo)致拿地的積極性不高。房企只能選擇“躺平”，尋求安全。“所以此次杭州第三批集中供地準(zhǔn)備充分，推出主城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊且恢復(fù)預(yù)公告等下調(diào)競拍門檻，主要是提前了解企業(yè)的需求，提振房企拿地的信心。”
高院生強調(diào)，為了應(yīng)對土拍遇冷，除了杭州，不少城市的土拍門檻都有所放松。對照此前2輪集中供地，在已經(jīng)陸續(xù)公布第三批集中供地的城市中，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等城市都調(diào)整了競拍規(guī)則，競爭門檻較第二輪有明顯的“松綁”意味?！度A夏時報》記者注意到，除了深圳，這些城市在第二輪集中供地中不同程度地遇冷，比如蘇州大部分地塊底價成交，平均溢價率為1.1%；廣州25宗地塊流拍，平均溢價率僅為1.5%等。
從調(diào)整的拿地規(guī)則來看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉總結(jié)說，目前主要城市除了下調(diào)地價、保證金比例、減少捆綁限制外，還放寬了開發(fā)商拿地付款周期。例如，蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%，并將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%；園區(qū)地塊之外的其他地塊取消了市場指導(dǎo)價。
廣州調(diào)整了土地出讓金的付款節(jié)奏以及部分地塊的起拍價，比如番禺、白云多宗回爐地塊在不扣除配建的情況下，地價下降了1200-3200元/平方米不等；南沙、黃埔兩區(qū)取消了“限房價”的要求。即使是在第二輪土拍中熱度不減、平均溢價率為12%的深圳，也在第三輪土拍中取消了“競自持”的規(guī)定。
盡管如此，杭州等城市，也“肯定不可能恢復(fù)到第一輪的熱度了”，浙報傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛向《華夏時報》記者直言。
目前，22座參與集中供地的城市中，無錫已率先完成第三輪集中土地出讓，并且無一宗流拍。不過，土拍結(jié)果顯示，20宗掛牌地塊中仍有17宗底價成交，僅有3宗溢價成交，成交總金額約273.8億元。
丁祖昱認為，結(jié)合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。為了應(yīng)對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。
“在寬供應(yīng)、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計會有所改善。但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數(shù)量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。”丁祖昱強調(diào)，整體來看，土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)。而在第三輪集中供地中，資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關(guān)注的拿地機會。
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