近期，筆者與一個(gè)民企地產(chǎn)老板聊天。我問(wèn)到，“如果又來(lái)一次政策寬松，你會(huì)不會(huì)再大干一場(chǎng)，把公司規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階？”這位在地產(chǎn)界摸爬滾打了20多年的資深地產(chǎn)人并沒(méi)那么興奮，反而很平靜地告訴我，憑他的直覺(jué)，像過(guò)去那樣的政策寬松，不太可能又來(lái)一次。即便有這樣的刺激，他也不會(huì)把大半身家砸進(jìn)去。新增項(xiàng)目會(huì)投自有資金，但更多是拉外部投資。

所謂的外部投資，就是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的隱性合伙人，包括私募基金、信托資金、民間資本等。這說(shuō)明了什么問(wèn)題？對(duì)樓市前景的判斷，最好問(wèn)問(wèn)開(kāi)發(fā)商老板的想法，他們的體驗(yàn)最能說(shuō)明樓市的前景。從上面這位老板的表態(tài)來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于樓市未來(lái)的走勢(shì)，并不像過(guò)去那樣信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

所以，對(duì)于當(dāng)下很多人談到的樓市“新周期”，我們還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。房地產(chǎn)的外部環(huán)境，可遠(yuǎn)不止貨幣這一個(gè)因素。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎?0年前你發(fā)了工資，可能馬上和女朋友去搓一頓，換個(gè)新款手機(jī)，買(mǎi)幾件衣服等等?，F(xiàn)在你發(fā)了工資，可能不會(huì)這么干。因?yàn)?，隨著年歲的增長(zhǎng)、收入積累，加上工作很忙，身體代謝功能也下降了，對(duì)消耗性的物質(zhì)需求降低了。

同樣道理，10年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供需矛盾很大，每個(gè)城市都缺房子，加上房?jī)r(jià)比較低，上漲預(yù)期大，不管在哪里建、建什么房子，都能賣(mài)得出去?，F(xiàn)在，任何一個(gè)城市都不缺房子，甚至嚴(yán)重過(guò)剩了，多數(shù)城市都有20%以上的空置率。對(duì)這個(gè)基本局面，多數(shù)百姓心里很清楚。再者，同樣一套房子，10年前是100萬(wàn)元，漲20%很容易，但現(xiàn)在500萬(wàn)了，再漲挺困難的。

當(dāng)然，如果有杠桿支撐，將最廣泛的購(gòu)買(mǎi)力調(diào)動(dòng)起來(lái)，將做多的情緒激發(fā)起來(lái)，即便500萬(wàn)元的房子，總價(jià)再上一個(gè)臺(tái)階，也不是不可能。深圳的房?jī)r(jià)就是這么漲起來(lái)的?，F(xiàn)在，樓市融資政策又開(kāi)始寬松了，如果是像2008-2009年或2015-2017年那種寬松，深圳的房?jī)r(jià)從5萬(wàn)元漲到10萬(wàn)元，絕對(duì)有支撐。但問(wèn)題是，絕對(duì)不允許再搞大水漫灌了，也沒(méi)有漫灌的空間。

所以，如果再拿過(guò)去兩輪寬松推演未來(lái)，完全是刻舟求劍了。還有一個(gè)新問(wèn)題是過(guò)去沒(méi)有的，大家對(duì)樓市的信任度或信心明顯走低。比如，在多數(shù)城市，都有二手住房陰跌或砸在手里賣(mài)不出去的現(xiàn)象。過(guò)去樓市火爆，大家?guī)缀醪惶P(guān)注供應(yīng)效率的問(wèn)題，是個(gè)房子都能賣(mài)出去?，F(xiàn)在，市場(chǎng)冷靜下來(lái)了，不缺房子了，那些談不上貨真價(jià)實(shí)的房子，只能跌價(jià)處理或無(wú)人問(wèn)津了。

再比如，這一次房企債務(wù)違約潮，幾乎每一宗案例都在網(wǎng)上被深度解剖。同時(shí)，市場(chǎng)也第一次深切地感知到，開(kāi)發(fā)商是怎么把房子做成了金融產(chǎn)品，怎么在資本運(yùn)作上無(wú)所不能、無(wú)所不及，怎么在杠桿緊繃的時(shí)候，大尺度地降價(jià)、打折促銷(xiāo)，甚至導(dǎo)致大面積交付困難。行業(yè)的底線從“保質(zhì)量”退到了“保交樓”。簡(jiǎn)言之，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任度和信心降到歷史低點(diǎn)。

銀行也是如此。把馬拉到河邊容易，但強(qiáng)迫馬喝水有點(diǎn)難。貨幣寬松，靠銀行這個(gè)載體。資本運(yùn)作上，開(kāi)發(fā)商眼花繚亂的操作，比如某某財(cái)富、某某平臺(tái)、商票融資、購(gòu)地前融、債務(wù)轉(zhuǎn)移、報(bào)表的分與并等等，銀行沒(méi)見(jiàn)過(guò)，被嚇壞了。所以，為了維護(hù)債權(quán)，近期凍結(jié)賬戶(hù)、到期不續(xù)貸、抽貸等現(xiàn)象頻繁上演?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)貸款政策要糾偏，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視也史無(wú)前例。

行業(yè)長(zhǎng)期高杠桿運(yùn)營(yíng)的背景下，有限的信貸寬松對(duì)沖，力度是有限的。全國(guó)有10萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)漸進(jìn)去杠桿的風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”邏輯，出了問(wèn)題只能自救，也就是加快買(mǎi)房子，保衛(wèi)資金鏈。所以，未來(lái)除了更大的供應(yīng)量外，市場(chǎng)對(duì)很多企業(yè)的信任度堪憂(yōu)。信任就是信心，這是未來(lái)樓市景氣的關(guān)鍵。除此以外，近期房地產(chǎn)稅制改革，也是對(duì)樓市再上臺(tái)階的信心削弱，特別是對(duì)高收入人群?？傊?，很多人期待“新周期”，但不妨多一份謹(jǐn)慎。