對應(yīng)監(jiān)管層的頻頻發(fā)聲，房貸政策在執(zhí)行中是否已放松？有座城市率先釋放了明確信號。
11月23日晚間，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱“成都住建局”）發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》（下稱《通知》）。
《通知》明確，將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。
與此同時，針對不同信用評定的房企，《通知》提出差異化預(yù)售資金監(jiān)管。企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%；項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。
多名行業(yè)分析人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，成都是首家明確加大房貸投放的城市，具有非常強(qiáng)的信號意義，后續(xù)或?qū)⒂懈嗝鞔_政策文件出臺。
但在另一方面，亦有專業(yè)人士認(rèn)為，成都政策的影響力或許不會太大。“當(dāng)前各地房貸依舊緊張，排隊(duì)是普遍現(xiàn)象。整體看，市場政策底部出現(xiàn)了，但依然在底部，沒有明顯回暖。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
《財(cái)經(jīng)》記者線下調(diào)查了解到，相較此前“房貸收緊”時期銀行普遍給出的3個月-6個月時間預(yù)期，目前大部分銀行給出的放貸周期縮短至2個月-4個月，速度雖有所加快卻仍較為審慎。
你的房貸松了嗎？
“雖然央行等層面明確提及加大房貸投放的表述比較多，但是地方上明確發(fā)文的其實(shí)不多，成都屬于第一個城市。預(yù)計(jì)后續(xù)各類明確發(fā)文督促銀行加快房貸的文件會出臺。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。在多名業(yè)內(nèi)人士看來，成都住建部發(fā)布的《通知》是對央行此前多次釋放維穩(wěn)房地產(chǎn)市場信號的協(xié)同。
在《通知》發(fā)布受到市場關(guān)注后，《財(cái)經(jīng)》記者亦致電成都某國有大行支行網(wǎng)點(diǎn)的電話詢問近期房貸情況，對方表示，目前該行的房貸額度確有提升，等待時間在2個月-4個月左右，仍需要排隊(duì)，但速度相較之前有所加快。“上面有通知，之前二手房這塊沒怎么接，現(xiàn)在逐步又放開了。”
與此同時，有成都地區(qū)購房者表示，近期當(dāng)?shù)胤抠J利率有所下降，其所購買的住房貸款由此前的6.125%降到5.635%。
“房貸放松”的情況亦出現(xiàn)在上海地區(qū)的部分銀行。
滬上一家房產(chǎn)中介公司貸款部員工告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前房貸利率依舊是首套5%，二套5.7%。但在放款時間來看，包括國有大行、股份行以及城商行在內(nèi)的幾家銀行均反饋政策有些許放松，部分銀行排隊(duì)甚至縮短至1個月-2個月。
“現(xiàn)在銀行其實(shí)也都還在控制接單，具體要看銀行體量，有的銀行之前積壓的單子太多還是很慢。”上述員工表示。
《財(cái)經(jīng)》記者以購房者身份前往銀行網(wǎng)點(diǎn)詢問，各銀行反饋情況不一，總體來說預(yù)計(jì)松動的說法居多，但仍較為審慎。
“沒有接到房貸政策放松的通知。”某股份行支行房貸經(jīng)理表示，“年底額度還是很緊張，我們這邊沒有變化。”
另一家股份行支行的房貸經(jīng)理則告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“后續(xù)應(yīng)該會比之前快一些。”
此外，兩家國有大行支行個貸負(fù)責(zé)人均表示，目前放款時間在2個月-4個月左右，較此前提速。“這個根據(jù)上面分配的額度來的，每個月也不一樣，多的時候就快一些。”
監(jiān)管維護(hù)下的理性發(fā)展
實(shí)際上，信貸市場的變化從近日銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)中便可窺得一二。
11月19日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人就相關(guān)問題答記者時表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。
在此之前，央行針對房地產(chǎn)市場頻繁發(fā)聲，釋放積極信號。
在9月27日召開的央行貨幣政策委員會2021年三季度例會，以及9月29日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會上，央行兩次強(qiáng)調(diào)“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。而在10月20日舉辦的2021金融街論壇年會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定的維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
在多名業(yè)內(nèi)人士看來，央行的“維護(hù)”信號便是目前房貸市場寬松的主要原因。就《財(cái)經(jīng)》記者線下了解情況，雖然目前并未有銀行明確反饋接到文件通知，部分銀行的房貸業(yè)務(wù)員透露出額度變化主要受政策影響。
在另一方面，此前相關(guān)政策導(dǎo)致二手房交易降溫，房貸需求變少或是銀行放款周期變慢的另一原因。
以上海為例，8月6日，上海市房管局召開工作通報(bào)溝通會，宣布上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。
“這個對市場打擊很大，幾乎打?qū)φ邸?rdquo;一位房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“相當(dāng)于600萬元的房子只能按300多萬元的6.5成去貸款，變相增加首付，很多人拿不出這么多錢的。”
據(jù)鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月上海共成交二手房1.2萬套，環(huán)比下降33%，同比下降61%。10月全市共成交二手房1.3萬套，同比下降53%，但與此同時，環(huán)比出現(xiàn)了變化，增長8%。
據(jù)一位房產(chǎn)中介透露，目前“三價就低”政策中評估價略微提升，這意味著購房者可能可以貸到更多的資金。
總體而言，當(dāng)下市場更需要理性看待。
在某銀行資深從業(yè)人士看來，當(dāng)前放閘只是適度放閘，是雙向作用的結(jié)果，“一是房貸市場積壓嚴(yán)重，造成各銀行房貸資產(chǎn)規(guī)模大幅下降，為保障年底結(jié)算數(shù)據(jù)，各行做了可行的業(yè)績沖刺，盡量做到應(yīng)放盡放；二是經(jīng)營機(jī)構(gòu)正視額度管控問題，從自身找出路，很多機(jī)構(gòu)經(jīng)歷大半年的資產(chǎn)調(diào)整，將部分壞賬或者債券轉(zhuǎn)讓出表，從而創(chuàng)造了新的額度來放款滿足營收考核。”其表示。
而在房企融資方面，上述人士則持保守態(tài)度：“各銀行不會向房產(chǎn)企業(yè)偏向，資金與用途監(jiān)管依然嚴(yán)厲。10月初甚至進(jìn)一步規(guī)范了涉房企業(yè)融資的禁入準(zhǔn)則，進(jìn)一步規(guī)避信貸資金入樓市方式，與房住不炒的政府導(dǎo)向。”
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