第三次集中供地陸續(xù)啟幕，拿地仍然是國(guó)企央企為主，市場(chǎng)降溫明顯。

11月26日，南京第三次土地集中供地的5幅觸頂搖號(hào)地塊結(jié)果正式出爐。棲霞建設(shè)、旭輝、中北、保利、建鄴城鎮(zhèn)等幸運(yùn)搖中地塊。旭輝已經(jīng)有一段時(shí)間沒(méi)有在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)露面了，這次該公司競(jìng)得一幅單身職工公寓用地，位于南京市土地出讓較熱門(mén)的板塊-建鄴區(qū)河西南。

南京推出的46幅地塊中，有31幅涉宅用地，攬金325億；蘇州25幅涉宅用地?cái)埥?01.88億。降溫趨勢(shì)明顯。南京46幅土地中有35幅土地底價(jià)成交，1幅流拍，5幅溢價(jià)成交，5幅觸頂搖號(hào)；蘇州25幅宅地有23幅底價(jià)成交。

國(guó)資、央企背景、城投企業(yè)等成為第三次集中供地“托底”大軍，南京拿地的企業(yè)中，深業(yè)、東南國(guó)投、頤居、棲霞建設(shè)、中北、通宇等均為國(guó)企背景。

蘇州亦與此類似。華僑城、蘇高新、蘇州天地源、南京安居等國(guó)企也落子蘇州，參與競(jìng)爭(zhēng)的具有央企國(guó)企背景的房企還包括中海、華潤(rùn)、招商、保利置業(yè)等。

中指研究院分析師指出，臨近年末，雖然中央政策維穩(wěn)信號(hào)明顯，信貸環(huán)境正在改善，但由于部分城市可售庫(kù)存仍處高位，房企資金、銷售壓力較大，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎理性。整體來(lái)看“兩集中”供地模式下，2021年全國(guó)土地市場(chǎng)供求規(guī)模明顯縮量，地價(jià)上漲，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，在第三次集中土拍市場(chǎng)中出現(xiàn)了更加明顯的降溫。那些觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲(chǔ)。預(yù)計(jì)接下來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)整體還是低溫運(yùn)行，底價(jià)成交將成為普遍現(xiàn)象。

土拍門(mén)檻再調(diào)低

11月24日至11月26日，蘇州進(jìn)行了第三次集中供地，這次土拍將保證金比例從第二次集中供地的30%-50%全部改調(diào)為30%；土地出讓金首付款比例也從此前的60%降至50%；除了園區(qū)地塊外，剩余參與集中供地的地塊均取消市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

南京同樣放松了競(jìng)拍的門(mén)檻：比如，對(duì)聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等沒(méi)有明確約束；對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求放寬，從此前的二級(jí)及以上降至要求資質(zhì)為三級(jí)及以上；除高淳區(qū)地塊保證金比例要交30%外，其他區(qū)域保證金比例均下調(diào)至20%。

此外，南京政府給房企預(yù)留了更多盈利空間，上調(diào)了部分地塊的毛坯限價(jià)，比同區(qū)域的地塊此前的限價(jià)水平上調(diào)1000-2000元/平方米。例如，鼓樓濱江G109地塊毛坯限價(jià)40950元/平方米，較之前同區(qū)域39000元/平方米的毛坯限價(jià)，上調(diào)了近2000元/平方米；江北國(guó)際健康城G22地塊毛坯限價(jià)為32000元/平方米，較之前毛坯限價(jià)上調(diào)超1000元/平方米。

雖然土拍門(mén)檻降低了，但變相“流拍”還是出現(xiàn)了，房企參拍積極性還沒(méi)有恢復(fù)。比如蘇州原計(jì)劃出讓26幅涉宅地塊，其中吳江汾湖高新地塊在正式開(kāi)拍前被終止出讓。南京第三次集中供地原計(jì)劃推出61幅土地，但土拍正式開(kāi)始前，有15幅土地宣布因故終止出讓。相比南京第二次集中供地被終止出讓的11幅，變相“流拍”數(shù)量增長(zhǎng)近50%。

蘇州業(yè)內(nèi)人士稱該市此次土地出讓是把“壓箱底好貨”都拿出來(lái)了，幾乎每個(gè)區(qū)域都出了核心地塊，包括斷供多年的園區(qū)湖東永旺西、平江新城、新區(qū)科技城、相城高鐵新城、吳中太湖新城、吳江太湖新城等區(qū)域均有土地出貨。這些地塊溢價(jià)率都不高，基本在0-7%之間。

城投“托底”

房企拿地意愿普遍不高，這從蘇州此次集中供地土地素質(zhì)較高，但溢價(jià)率偏低、總成交地價(jià)整體降低可見(jiàn)一斑。23幅地塊底價(jià)成交，這一數(shù)量幾乎與前兩次集中供地的底價(jià)成交地塊數(shù)量持平。

土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，出現(xiàn)城投參與“托底”的跡象。比如，蘇州相城城投聯(lián)合相城交建以底價(jià)11.04億元競(jìng)得蘇相合作區(qū)陸嚴(yán)街西、星旺路南地塊，樓面價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米。相城城投還以底價(jià)22.78億元競(jìng)得相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)太東路南、華陽(yáng)路西地塊，樓面價(jià)9650元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士指出，近期各地第三次集中供地繼續(xù)降溫，既有調(diào)控政策不變的因素，也有房企資金面緊縮的因素。政策大方向仍然維持調(diào)控，沒(méi)有放松跡象。比如蘇州實(shí)行的還是2019年的“724限購(gòu)政策”，還有限貸和限售；年底房企現(xiàn)金為王，大部分房企受困于“三道紅線”、商票納入監(jiān)管范圍等政策限制，流動(dòng)性堪憂，沒(méi)錢(qián)拿地；部分二三四線城市，開(kāi)發(fā)商大都愿意虧本出貨，但成交量下行；有部分此前的投資熱點(diǎn)城市，比如蘇州處于高庫(kù)存狀態(tài)，新房、二手房庫(kù)存量都很大，土拍自然隨之降溫。

于是，城投公司、中海、華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科、保利置業(yè)等央企、國(guó)企成為蘇州、南京等地的土拍市場(chǎng)的主流參拍企業(yè)，民企則以龍湖表現(xiàn)比較積極。

此前結(jié)束了第三批集中供地的無(wú)錫、常州同樣遇冷：無(wú)錫推出20幅地塊，其中17幅土地以底價(jià)成交；常州1幅土地提前終止，最終3幅土地底價(jià)成交，4幅土地流拍。

11月29日，安徽合肥將迎來(lái)第三次集中供地，會(huì)否如南京、蘇州一樣降溫？