11月30日，上海第三輪供地正式開啟，位于奉賢、寶山、松江的共5宗地塊以掛牌的方式先行出讓。相較于首輪房企高漲的參與熱情，本輪共計(jì)24宗地塊中，僅有2宗的有效申請(qǐng)人數(shù)超過6個(gè)，以招標(biāo)的方式進(jìn)行，其余塊則皆為掛牌。
同樣的低溫也在前一日的合肥發(fā)生。原定于11月29日出讓22宗地塊的合肥，正式開拍前將14宗地塊延期至12月初，余下8宗地塊成功出讓。有業(yè)內(nèi)分析明確指出，延期出讓的地塊由地方平臺(tái)托底的可能性比較大。事實(shí)上，這一情節(jié)在各城已在陸續(xù)上演著。
無論是11月初完成土拍的無錫，還是近期落幕的蘇州、南京，規(guī)模民營房企拿地動(dòng)作減少，地方民營企業(yè)以及有國央企背景的城投、城建類企業(yè)包攬地塊，深圳市地鐵集團(tuán)更是以178.5億元的總價(jià)底價(jià)競(jìng)得了深圳集中出讓的5宗地塊。
不過，與第二輪土拍時(shí)參拍門檻大幅提升不同的是，當(dāng)前各城普遍放松了拿地要求，如蘇州、濟(jì)南降低保證金繳納比例，杭州則重啟預(yù)約勾地制度、廣州取消了第二批在部分區(qū)域試行的限房?jī)r(jià)政策。目前來看，這些措施并未能有效提振市場(chǎng)溫度。
第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫統(tǒng)計(jì)顯示，11月份，TOP100中僅16家企業(yè)有新增地塊。亦有多家房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，目前沒有參與第三輪土拍的意愿。申港證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，三批次已成交土地金額中，上市房企取地金額占比下降至12%。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在房企資金面無明顯改善的環(huán)境下，一段時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將保持低溫運(yùn)行。
熱門城市努力釋放誠意
距第二土拍結(jié)束僅2個(gè)月，各地年內(nèi)的第三輪集中供地就緊鑼密鼓地上架了。
11月1日，無錫打響了第三輪土拍的第一炮，共計(jì)額20宗地塊收金約274億元，僅3宗地塊獲得微弱溢價(jià)，其余17宗地塊皆底價(jià)成交，占比達(dá)到85%；整體溢價(jià)率僅為0.01%。
回顧無錫的首輪、二輪土拍中，溢價(jià)成交的地塊占比分別為100%、73%，整體溢價(jià)率分別12%、4%，熱度呈逐步減弱的態(tài)勢(shì)。
而無錫的表現(xiàn)也為全國22城的第三輪土拍奠定了整體冷清的基調(diào)。
西南證券研報(bào)數(shù)據(jù)，深圳出讓的11宗地塊中有7宗底價(jià)成交，4宗有溢價(jià)，整體溢價(jià)率從前兩輪的31%、12%滑落至5%；南京則在開拍前先撤牌15 宗地塊，余下46宗地中成交45宗地，溢價(jià)率也降低至3%，流拍率較第二輪的23%再上漲至26%；蘇州的25宗成交土地中僅2宗溢價(jià)率成交，整體溢價(jià)率降至0.6%。
而11月29日進(jìn)入第三輪土拍流程的合肥，原定出讓的22宗地塊中有14宗地塊推遲至12月8日，出讓方式也由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌，余下8塊最終攬金75.73億元。
“合肥已經(jīng)將第三批次最好的地塊盡數(shù)于29日推出了，之后開拍的剩余宗地，由地方平臺(tái)托底的可能性比較大。”中指院分析。
盡管業(yè)內(nèi)已經(jīng)預(yù)見到第三地集中供地會(huì)預(yù)冷，但幾大城市的土拍冷清情況依然超出了預(yù)期，畢竟今年的最后一次土拍，是房企為來年補(bǔ)貨的最后一個(gè)窗口期。
“土地市場(chǎng)基本都是供應(yīng)說了算。”有長期跟蹤地產(chǎn)的行業(yè)分析師向記者分析，土地的供應(yīng)通常是剛性的，由地方政府的供地計(jì)劃和當(dāng)年能否把地塊整理出來所決定的，大多情況下是供小于求，或者相對(duì)平衡，尤其是在核心城市。“此前為了完成供地計(jì)劃，每年第四季度都會(huì)迎來一波供應(yīng)高峰，所以年底的時(shí)候成交會(huì)表現(xiàn)的比較好。”
同時(shí)，在集中供地的背景下，2022年的首輪土拍節(jié)點(diǎn)不會(huì)太早，當(dāng)前拿地為來年補(bǔ)充供應(yīng)，是此前不少分析認(rèn)為第三輪土拍會(huì)有所回暖的依據(jù)。
此前有參與了南京三輪土拍的房企投拓向記者表示，“下次拍地可能要到明年3-5月份了，那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)大概就會(huì)回暖，可能就沒這么好的機(jī)會(huì)了。”
可惜的是，事實(shí)并不總是由理性判斷所決定。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2021年10月，百強(qiáng)房企中有76家房企零投資，無新增貨值；11月至今，第三批集中供地賽程過半，百強(qiáng)房企中僅16家有新增地塊。
另據(jù)申港證券數(shù)據(jù)，從三批次集中供地已成交的土地整體來看，三批次供地除溢價(jià)率進(jìn)一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次數(shù)明顯下降，其中第一輪供地中上市房企取地金額占比達(dá)93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金額中該數(shù)字已下降至12%。
很明顯的是，這波房企拿地積極性不高的主要成因不再是高門檻，相反，多城市或明顯下調(diào)了土拍的門檻，或拿出優(yōu)質(zhì)地塊，意欲提振土地市場(chǎng)熱度。
其中，蘇州將保證金比例由50%降至30%，濟(jì)南的保證金比例也由50%下降至35%，杭州重啟上限5000萬的預(yù)約勾地制度，廣州取消了第二批在部分區(qū)域試行的限房?jī)r(jià)政策，而南京則取消了部分地塊不得合作的要求等。
不過，這些利好舉措在資金壓力前都只能讓步。國泰君安地產(chǎn)分析師謝皓宇認(rèn)為，進(jìn)入7月后，需求端開始下降，國慶后開始出現(xiàn)打折促銷現(xiàn)象，大多房企銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，再疊加保交樓要求對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管變嚴(yán)，當(dāng)前房企的資金壓力較第二次土拍期更大。
“僅僅經(jīng)歷2個(gè)月的銷售回款，開始進(jìn)行第三批土拍，將面臨比第二次土拍更大的壓力。”上述分析指出。
“國家隊(duì)”能力亦有限
多家房企向記者表示，在政策前景不明朗、資金面緊張等因素的作用下，房企的首要任務(wù)還是保證現(xiàn)金流，不拿地也就成為多數(shù)房企共同的“默契”。
某TOP30房企內(nèi)部人士向記者透露，公司近期已經(jīng)不拿地了，投拓部門“很清閑”。另一家華東房企也直接表示，第三輪集中供地不再參與。世茂集團(tuán)日前在投資者會(huì)上提到拿地安排時(shí)，也明確表示要優(yōu)先保剛性兌付，后續(xù)融資明顯放松了才會(huì)考慮買地。
為了最大限度地保證手中資金，不少房企已經(jīng)開啟精簡(jiǎn)組織、優(yōu)化人員的流程，借此減少支出。“我們公司目前比較安全，但也在最大程度保證手中現(xiàn)金流，”某房企內(nèi)部人士稱，“以應(yīng)對(duì)未來可能發(fā)生的各種情況。
民營房企觀望的同時(shí)，是國資背景房企的更廣泛布局。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，國央企、民企拿地銷售面積占比分別為70.2%、32.5%，拿地銷售金額比分別為36.4%、14.8%，國央企明顯為拿地主力。
尤其值得關(guān)注的是，即便“國家隊(duì)”陣營內(nèi)，也在第三輪土拍中出現(xiàn)了一些分化，具體表現(xiàn)為，全國規(guī)模性國企陣營比如中海、保利等公司拿地也并不是特別積極，而各個(gè)城市的地方城投平臺(tái)，在第三輪土拍中變得更加積極。
申港證券統(tǒng)計(jì)顯示，以近期完成三批次供地的城市為例，無錫成交土地20宗中，政府平臺(tái)取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺(tái)公司摘牌。
而即便是深圳的第三輪土拍，深鐵集團(tuán)也獨(dú)攬五宗地塊，深業(yè)拿下兩宗、深物業(yè)一宗，成為土拍主力軍。
中信證券研報(bào)指出，從9月以來，本地國企和非本地大型國企拿地比例較高，特別是本地國企拿地比例相較之前有明顯提升；民企大型開發(fā)商拿地?cái)?shù)量則明顯減少，其中不少城市完全未見民營大型開發(fā)商的身影。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地方國企的拿地?zé)崆橹皇请A段性的，主要在土地市場(chǎng)中扮演托底的角色，未來，只有個(gè)別全國性國企市占率有望明顯提升。亦有分析表示，不少城投平臺(tái)由于缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在獲取地塊后將尋求民營企業(yè)進(jìn)行合作。
值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能會(huì)對(duì)未來的樓市供應(yīng)形成影響。上述華東民營房企內(nèi)部人士便表示了這種擔(dān)心，“明年公司的權(quán)益可售貨值有可能會(huì)打個(gè)7折”。
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