3日，中指研究院發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié)&2022展望》(下稱(chēng)報(bào)告)。報(bào)告認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由漲轉(zhuǎn)跌的過(guò)程，下半年以來(lái)，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場(chǎng)均有所降溫，至11月份，其監(jiān)測(cè)的百城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了自2015年5月以來(lái)的第二次下跌。預(yù)計(jì)今年12月份的新房、二手房市場(chǎng)仍將維持低位運(yùn)行，價(jià)格面臨下行壓力。

房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌 12月仍面臨下行壓力

報(bào)告稱(chēng)，在新建住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。到11月，百城新建住宅均價(jià)16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，出現(xiàn)2015年5月以來(lái)的第二次下跌(第一次下跌出現(xiàn)在2020年2月)。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，報(bào)告稱(chēng)，自2021年6月起，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢(shì)，至11月，百城中價(jià)格環(huán)比下跌的城市有53個(gè)，較10月增加22個(gè)，為年內(nèi)最高。

二手住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%，其中，上半年累計(jì)上漲2.56%；下半年環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，百城二手住宅價(jià)格月均上漲0.16%。11月份，百城二手住宅均價(jià)為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌，且跌幅有所擴(kuò)大；價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量逐月增加，11月達(dá)68個(gè)。

分梯隊(duì)來(lái)看，1-11月，一線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.50%，漲幅較去年同期收窄1.27個(gè)百分點(diǎn)，其中11月環(huán)比下跌0.10%；二線(xiàn)城市價(jià)格累計(jì)上漲2.49%，處近五年同期最低點(diǎn)，漲幅較去年同期收窄0.83個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.33%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)，但6月起三四線(xiàn)代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅逐漸收窄，11月收窄至0。

“綜合來(lái)看，2021年上半年，百城新建住宅價(jià)格漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格漲幅也居年內(nèi)高位。但下半年以來(lái)，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場(chǎng)有所降溫，二手房市場(chǎng)趨冷態(tài)勢(shì)更明顯。”報(bào)告還分析，雖然信貸政策邊際寬松信號(hào)不斷釋放，但市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，11月市場(chǎng)價(jià)格仍呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌。預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)整體仍將維持低位運(yùn)行，價(jià)格仍面臨下行壓力。

2022年新房銷(xiāo)售面積或下降 一線(xiàn)城市仍增長(zhǎng)

與價(jià)格走勢(shì)相類(lèi)似，2021年的交易量也是“前高后低”。報(bào)告稱(chēng)，重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積整體同比小幅增長(zhǎng)，但下半年市場(chǎng)明顯降溫，7-11月成交規(guī)模降至2015年以來(lái)同期最低。在下半年，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線(xiàn)代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

分區(qū)域來(lái)看，下半年以來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角新建商品住宅成交面積同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降13.8%，除廣州、深圳成交規(guī)模同比依然保持增長(zhǎng)外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。

對(duì)于后市，報(bào)告稱(chēng)，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，在滿(mǎn)足疫情防控常態(tài)化、城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)、堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策、堅(jiān)持“房住不炒”政策導(dǎo)向等條件下，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積回落，銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開(kāi)工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

在需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，需求入市動(dòng)力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期或帶來(lái)一定沖擊，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷(xiāo)售面積將下降6.8%-8.3%。銷(xiāo)售均價(jià)在土地價(jià)格上漲、一二線(xiàn)城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，2022年商品房銷(xiāo)售額將有所下降，但降幅有限。

分梯隊(duì)來(lái)看，報(bào)告預(yù)測(cè)，一線(xiàn)城市的成交規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，隨著土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動(dòng)成交面積繼續(xù)提升。二線(xiàn)城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，南京、鄭州、武漢等城市在信貸環(huán)境的逐步改善下，2022年市場(chǎng)有望進(jìn)一步恢復(fù)，全年市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⑻嵘?；昆明、南寧、沈?yáng)等部分西部、東北部二線(xiàn)城市近幾年市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整，2022年有望底部企穩(wěn)。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)規(guī)模高位回落，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)下，東部熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)規(guī)模向上拓展的空間較小。