就在恒大爆雷事件進(jìn)一步惡化，行業(yè)內(nèi)各種企業(yè)裁員、項(xiàng)目銷售停滯的消息盛行朋友圈，房地產(chǎn)行業(yè)局勢持續(xù)低迷的時(shí)刻，行業(yè)政策面卻迎來了更多積極的變化。

今日晚間，金融市場又迎來一個(gè)重大利好。

中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息：為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

總體來看，這個(gè)降準(zhǔn)政策讓全行業(yè)有一種久旱逢甘霖的感受。但這樣的政策會(huì)否真的能惠及房地產(chǎn)業(yè)呢？我們來看如下分析。

01、本次降準(zhǔn)釋放資金達(dá)到1.2萬億

此次降準(zhǔn)的性質(zhì)為全面降準(zhǔn)。根據(jù)央行的政策：除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)考慮到參加普惠金融定向降準(zhǔn)考核的大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)都達(dá)到了支農(nóng)支?。ê瑐€(gè)體工商戶）等考核標(biāo)準(zhǔn)，政策目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，有關(guān)金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行最優(yōu)惠檔存款準(zhǔn)備金率，因此，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。

本次降準(zhǔn)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金只有8.4%，相比發(fā)達(dá)國家，常年保持10%的準(zhǔn)備金率水平，目前中國的央行準(zhǔn)備金率水平已經(jīng)是比較低的水平。從這方面看，政府還是寄希望于銀行的核心金融調(diào)節(jié)功能，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長。

02、新釋放的1.2萬億資本，會(huì)否流入房地產(chǎn)？

其實(shí)，不管釋放的資金總量如何，能否落入到房地產(chǎn)行業(yè)，才是大家最關(guān)心的問題。降準(zhǔn)只是把商業(yè)銀行留存于央行的資金流回放到商業(yè)銀行體系內(nèi)，其未來將怎樣流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，核心還是不能離開銀行體系內(nèi)的管控。

那么，1.2萬億資金流入到什么領(lǐng)域？會(huì)否讓房地產(chǎn)領(lǐng)域也受益？這就是個(gè)非常關(guān)鍵的問題了。這方面，我們進(jìn)一步來看央行發(fā)布的信息。

從進(jìn)一步的信息來看，央行還是堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，不搞大水漫灌，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接。

在重點(diǎn)領(lǐng)域方面，此次降準(zhǔn)的目標(biāo)還是非常清晰，那就是：通過這次降準(zhǔn)，金融市場將“加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，特別是支持中小企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。”

值得注意的是，這是一次不是針對(duì)特定行業(yè)的定向降準(zhǔn)，而是一次全面降準(zhǔn)。雖然此次降準(zhǔn)絕對(duì)不是為了救房地產(chǎn)，但肯定也會(huì)對(duì)下探筑底過程中的樓市起到重要的支撐作用。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)，就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)最重要的代表行業(yè)，而房地產(chǎn)也是中國貨幣的重要“蓄水池”。

03、降準(zhǔn)背后的實(shí)體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：增速明顯回落，甚至出現(xiàn)衰退

中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策是逆周期調(diào)節(jié)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要工具，每次政策的出臺(tái)就是為了對(duì)抗不斷變化的實(shí)體經(jīng)濟(jì)新問題。

從整體實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況來看，讓大家感同身受的是今年三季度和第四季度經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯，三季度 GDP 實(shí)際同比增速回落至 4.9%，比市場預(yù)期要弱，四季度同比可能進(jìn)一步下行。這其中最麻煩的就屬房地產(chǎn)業(yè)了。

從實(shí)際數(shù)據(jù)來看，11月房地產(chǎn)行業(yè)銷售額同比下滑35%左右。要知道房地產(chǎn)是個(gè)成本剛性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，本來利潤率在集中供地等高度競爭的政策的影響下，就已經(jīng)非常有限。如今，全行業(yè)銷售額下滑如此之巨，那就意味著大量存貨積壓在市場上。這種情況下，留給企業(yè)的路只要兩條：要么死扛，沒有銷售流速，持續(xù)積壓庫存；要么降價(jià)求生。

而降價(jià)會(huì)帶來的負(fù)反饋效應(yīng)是不言而喻的：一旦一個(gè)區(qū)域的樓盤出現(xiàn)大幅下降，整個(gè)區(qū)域板塊的房價(jià)預(yù)期中樞都會(huì)隨之下移，這給潛在購房者的心理影響是：未來到底還會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)？什么時(shí)候才是個(gè)底部？因此，更加不敢買房，市場仍然被凍結(jié)。

因此，價(jià)格和成交量這兩個(gè)指標(biāo)，是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題。保價(jià)無量和降價(jià)放量，都是下策，這樣的市場談不上穩(wěn)定。所以當(dāng)務(wù)之急是如何保證量回升價(jià)平穩(wěn)，這就是穩(wěn)定市場的重要策略。

而這個(gè)策略，就要從一個(gè)關(guān)鍵的金融指標(biāo)說起，那就是房地產(chǎn)相關(guān)的貸款指標(biāo)。

04、房地產(chǎn)融資這一核心指標(biāo)，其實(shí)已經(jīng)從緊變松了

以銀行信貸為核心的融資指標(biāo)，一直是行業(yè)的核心變量。

相關(guān)經(jīng)濟(jì)研究已經(jīng)表明，歷史上“個(gè)人住房貸款”增速比整體房地產(chǎn)貸款增速更高時(shí)，房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)快速增長，個(gè)人住房貸款的快速增長能夠帶動(dòng)整體房價(jià)抬升。歷史上幾輪個(gè)人住房貸款余額增速明顯高于總體房地產(chǎn)貸款增速，房價(jià)就出現(xiàn)上漲；個(gè)人住房貸款余額增速明顯低于總體房地產(chǎn)貸款增速，房價(jià)就出現(xiàn)下跌。

在這樣的經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，我們來復(fù)盤行業(yè)融資端的情況。

（1）2020 年底《房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》出臺(tái)，規(guī)定個(gè)人住房貸款占比上限，從居民消費(fèi)端限制了購房的需求和能力，抑制房價(jià)過快上漲。這是這段時(shí)間整個(gè)行業(yè)融資從緊最重要的政策。

（2）于是，從2021年3月起，國內(nèi)個(gè)人購房貸款同比增速明顯下行，個(gè)人按揭貸款增速也跌至低位甚至負(fù)數(shù)，開始拖累房價(jià)。特別是到了3季度，恒大爆雷事件爆發(fā)后，購房者開始產(chǎn)生觀望心理，7、8月份的全國市場開始出現(xiàn)了速凍。各地售樓處的看房人數(shù)迅速降入冰點(diǎn)。

屋漏偏逢連夜雨。就在此時(shí)，房產(chǎn)稅立法通過的新聞?dòng)诌M(jìn)一步壓制了市場的購房信心，樓市全面躺平。

但其實(shí)，隨著市場的速降，核心的房貸政策已經(jīng)開始放松了，融資端逐步開始進(jìn)行逆調(diào)節(jié)。我們接下去看。

（3）在2021年9月，相關(guān)政策出臺(tái)，支持居民的剛性住房：調(diào)低首套和第二套房貸利率。這次政策調(diào)整極具“精細(xì)化”，緊緊圍繞 “房住不炒”的主導(dǎo)思想：嚴(yán)卡個(gè)人住房貸款占比上限（打擊房地產(chǎn)市場的金融投資行為），調(diào)低房貸利率（維護(hù)剛性住房，有助于讓房地產(chǎn)市場回歸居住屬性）。

（4）到了11月，央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，罕見公布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月增加3481億元，比9月多增1013億元。這次公布數(shù)據(jù)的意圖非常明顯，就是為了向市場釋放利好信號(hào)，調(diào)節(jié)看空的市場情緒。

與此同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)同樣罕見公布了另一組對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)據(jù)。10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)，同比增長8.2%，較9月末上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比多增超過500億。

（5）進(jìn)入12月，最新的11月的房地產(chǎn)貸款投放數(shù)據(jù)又進(jìn)一步被公布。數(shù)據(jù)還是一直向上的。11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。

另外，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長84%。行業(yè)預(yù)期將進(jìn)一步改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。

因此，從核心的融資端數(shù)據(jù)來看，資金已經(jīng)開始流回到房地產(chǎn)了。

05、政策利好還在繼續(xù)

今年年底，確實(shí)又是一個(gè)密集的政策出臺(tái)期。今晚，除了降準(zhǔn)信號(hào)外，中央又在分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。從發(fā)布的文件可以看到，會(huì)議中明確強(qiáng)調(diào)了“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

我們理解的是，所謂行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的核心是價(jià)格和銷量的保持穩(wěn)定，同時(shí)新購置土地面積也會(huì)重新恢復(fù)起來。這才是常態(tài)的情況。相信這條會(huì)議文件，也會(huì)進(jìn)一步提振行業(yè)人士的信心。

06、麻煩的是滯漲

復(fù)盤一下，從去年疫情期間到如今，已降準(zhǔn)數(shù)次，之前已經(jīng)累計(jì)釋放1.75萬億的資金。今年7月和12月又分別兩次降準(zhǔn)，又向市場釋放2萬多億的貨幣。在房地產(chǎn)這個(gè)貨幣蓄水池沒有增長的情況下，這樣的貨幣釋放一定會(huì)蔓延到其他領(lǐng)域，對(duì)了，那就是消費(fèi)品價(jià)格和工業(yè)品價(jià)格。

經(jīng)濟(jì)增長在下降，但物價(jià)上漲卻穩(wěn)定攀升，這就是典型的滯漲狀態(tài)。從11月相關(guān)數(shù)據(jù)來看，我們的蔬菜、糧油和汽柴油價(jià)格都明顯上漲，同時(shí)工業(yè)品價(jià)格指數(shù)PPI更是增長迅猛。這樣滯漲局面，在中國經(jīng)濟(jì)改革開放的這幾十年，還是未曾見過的。

這點(diǎn)問題該如何解決？相信通過科技創(chuàng)新，在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域獲得增長突破，從而帶動(dòng)實(shí)質(zhì)性的企業(yè)盈利，以盈利推動(dòng)消費(fèi)，最終獲得有質(zhì)量的增長，估計(jì)這個(gè)邏輯是個(gè)根本之策。相信宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門應(yīng)該會(huì)有他們的好辦法的。

不管怎么樣，房地產(chǎn)行業(yè)的隆冬已經(jīng)到了，政策面已經(jīng)確定性的回暖了，行業(yè)的春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？