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  • 40城溢價率10年新低 50房企拿地額降超九成

    2021年12月10日 10:46
    來源:中證網(wǎng)
    隨著部分城市第三批集中供地陸續(xù)收官,全國“兩集中”供地政策穩(wěn)地價作用顯效明顯。
    今年下半年以來,樓市快速降溫,房企面臨銷售回調(diào)幅度超預(yù)期、融資困難等多重不利因素夾擊。11月份,房企拿地積極性減退,大多房企放棄年末補倉機會。百強房企前11個月拿地總額23461億元,同比下降17.7%,其中50家代表企業(yè)11月拿地總額創(chuàng)今年新低。40個典型城市土地成交溢價率回落至6.5%,創(chuàng)近10年歷史新低。
    受此影響,全國300城住宅用地供求規(guī)模較2020年同期下降明顯。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬分析認為,”受土地成交縮量拖累,新開工面積下降態(tài)勢難改,開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。”
    住宅用地同比明顯下降
    受樓市降溫影響,今年全國土地市場供求規(guī)模明顯縮量。
    整體來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,1~11月,全國300城共成交各類用地規(guī)劃建筑面積166418.21萬平方米,同比下降18.06%。11月單月,300城成交建筑面積15471.44萬平方米,同比下降19.98%;出讓金額3964.12億元,環(huán)比增長14.47%,同比下降19.3%。
    住宅用地更是同比明顯下降。據(jù)初步統(tǒng)計,1~11月,全國300城住宅用地推出10.1億平方米,同比下降11.3%,絕對規(guī)模為近三年同期最低水平;住宅用地成交7.0億平方米,同比下降28.3%;出讓金4.1萬億元,同比下降9.2%。
    “兩集中”供地模式對控制溢價率效果顯著。據(jù)統(tǒng)計,11月,40個典型城市土地成交溢價率為6.5%,環(huán)比、同比分別下降8.9個百分點和3.7個百分點,創(chuàng)近10年歷史新低,過半城市溢價率為0。
    回顧2021年全年走勢,一季度,40城土地溢價率為12%~13%。二季度開始,伴隨熱點城市陸續(xù)集中土拍,40城土地成交溢價率持續(xù)小幅上升;第一批集中土拍6月落下帷幕,隨后多地暫緩或中止了第二批集中土拍,9~11月,受“溢價率不超過15%”土拍政策和樓市降溫影響,第三批集中土拍成交溢價率持續(xù)下降。
    “雖然限溢價率政策給房企留有一定的利潤空間,但房價下行的壓力對沖了該部分利潤的預(yù)期。”易居研究院研究員湯懷英表示,信貸層面民營企業(yè)的融資端口仍未放松,第三批集中土拍中,國企、央企和各地城投仍是拿地主力,房企間的分化進一步加劇。預(yù)計第三批集中土拍,剩余試點城市還將延續(xù)低溫勢態(tài)。
    一二線土地成交仍居前列
    同時,城市間、板塊間熱度兩級分化也更為嚴重。11月份,土地出讓金排名前五的城市分別是蘇州、南京、無錫、上海和深圳。
    而40個典型城市中,三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。據(jù)易居研究院測算,1~11月,桂林、昆明、南昌土地出讓金增速分別為-71%、-71%和-61%,福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下降嚴重。三四線城市中無錫與佛山的累計土地出讓金最高,但整體增速自今年3月起持續(xù)回落。
    房企的投資拿地偏好也較為明顯。受集中供地城市影響,一線、三四線城市拿地面積占比上升。從中指研究院監(jiān)測的50家代表房企情況看,1~11月在一線和三四城市投資面積占比上漲,雖然南京、蘇州等二線城市亦集中供地,但對房企拿地總量影響不大。其中一線城市拿地面積占比上升1.2個百分點,三四線城市拿地面積上升1.8個百分點。
    從城市群分布來看,1~11月,50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升,房企拿地關(guān)注熱點區(qū)域城市趨勢顯著。
    其中,杭州、重慶及長沙成為代表房企拿地面積前三城市。與1~10月城市排名相比,前十城市完全相同,城市累計優(yōu)勢明顯。
    11月底前,上海、深圳等20個城市率先完成第三批集中供地掛牌,土拍規(guī)則有所微調(diào),包括對房企開發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時間等方面有所放松,降低房企參拍資質(zhì)和資金門檻,部分地塊利潤空間有所提升。但在短期市場調(diào)整和企業(yè)流動資金壓力較大的情況下,土拍熱度難有較大改觀,流拍撤牌情況或有改善。
    以上海為例,隨著三批集中土拍平穩(wěn)收官,所掛27宗涉宅地塊無一流拍,收金逾470億元。至此2021年上海集中土拍收官,全年土拍攬金逾1700億元。
    “回顧2021年上海各批次集中供地,第一批集中土拍熱度高漲,多數(shù)宅地觸發(fā)一次報價,拿地需要‘拼手速’;第二批集中土拍受調(diào)控影響回歸理性,‘隨機值’補丁及時開啟;第三批集中土拍延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端表示,在行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境下,上海第三批次集中供地的土地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“五大新城”傾斜,“房地聯(lián)動”鎖定價格緩解住房剛性需求,“土拍模范生”姿態(tài)盡顯。
    值得關(guān)注的是,今年深圳住宅用地市場則走出了一波獨立行情。從中指研究院全國住宅用地成交總價TOP10來看,11月入榜地塊中,4塊位于深圳,成交金額門檻為30億元。由于11月多城第三批集中供地收官,一二線城市成交仍居前,因此入榜地塊以一二線城市地塊為主。除深圳外,蘇州有3宗地入榜、無錫有2宗地塊入榜、南京有1宗地塊入榜。
    百強房企拿地金額大跌
    今年1~11月,TOP100房企拿地總額23461億元,同比下降17.7%。
    與往年年底企業(yè)紛紛加碼補倉不同,盡管多個城市在今年11月集中供地,但企業(yè)拿地極為謹慎。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),50家代表房企11月拿地總額同比下降91.4%、環(huán)比下降72.3%,為2021年各月降幅最大,單月拿地總額也創(chuàng)下去年以來新低。
    從拿地金額排行榜上看,11月百強房強房企拿地門檻值為59億元,與去年同期的73億元相比下降14億元;百強房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%,與1~10月相比下降2.5個百分點,占比持續(xù)下降。
    從拿地金額來看,1~11月TOP10房企在長三角城市群拿地金額達3957億元,居四大城市群之首。其中碧桂園仍繼續(xù)戰(zhàn)略布局,領(lǐng)跑長三角。粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1943億元,位列第二,中海地產(chǎn)繼續(xù)強化粵港澳大灣區(qū)的拿地力度,拿地金額404億元;中西部TOP10企業(yè)拿地金額1836億元,位列第三。
    從拿地面積來看,中西部TOP10企業(yè)拿地面積達3970萬平方米,依舊居四大城市群之首。其中碧桂園拿地面積1143萬平方米,遠超其他企業(yè)。
    在市場巨變之下,龍頭房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略,持續(xù)聚焦重點城市。頭部企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局,中海地產(chǎn)、萬科、金地集團、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口多次上榜拿地金額TOP10。
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