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  • 70城房價繼續(xù)下跌但幅度收窄 樓市觸底信號出現(xiàn)

    2021年12月17日 14:04
    來源:中房網(wǎng)
    2021年樓市在量價齊跌、多指標持續(xù)下滑中走向收尾。但在一片跌聲中,一些觸底企穩(wěn)信號開始出現(xiàn)。
    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,11月份70個大中城市新房價格環(huán)比下跌0.3%,二手房價格環(huán)比下跌0.45%。從城市數(shù)量看,59城新房價格環(huán)比下跌,較10月份增加7城;63城二手房價格下跌;僅3個城市還在上漲,市場罕見。
    但好的現(xiàn)象是,11月商品房銷售面積及金額雖仍在下跌,但跌幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)投資回落趨勢亦放緩;竣工面積也出現(xiàn)較大邊際改善,這是政策兜底、保交付保民生思路落地的結(jié)果。
    房地產(chǎn)市場糾偏政策正在發(fā)揮效果。一個直觀反映就是,前期積壓的住房抵押貸款正在加快發(fā)放。據(jù)央行數(shù)據(jù),11月末,個人住房貸款余額38.1萬億元,當(dāng)月增加4013億元,較10月多增532億元。業(yè)內(nèi)人士認為,央行單列發(fā)布個人住房貸款數(shù)據(jù),說明央行希望詮釋房貸政策寬松信號,對于穩(wěn)定購房者和房企心理預(yù)期具有積極作用。
    在多位業(yè)內(nèi)人士看來,在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下,房地產(chǎn)銷售端能否真正持續(xù)改善還需進一步觀察,當(dāng)下尚不能判斷樓市底部到來。
    樓市多指標繼續(xù)下行,降幅收窄
    在拉動經(jīng)濟增長的投資三大支柱中,除制造業(yè)投資走強,基建投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資均在低迷區(qū)間運行。
    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-11月份全國固定資產(chǎn)投資增長5.2%,比1-10月份放緩0.9個百分點,回落幅度較大。
    前11月基建投資增速由1%回落至0.5%,兩年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月單月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,兩年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
    1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速由7.2%回落至6%,兩年平均增速由6.8%回落至6.4%。不過,從11月單月看,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放緩。
    隨著監(jiān)管政策邊際放松,房地產(chǎn)銷售端在11月份出現(xiàn)明顯回暖跡象。1-11月份,商品房銷售面積同比增長4.8%,商品房銷售額同比增長8.5%。其中,11月商品房銷售面積兩年平均增速為-1.8%,高于10月的-5%;商品房銷售額兩年平均增速為-0.4%,高于10月的-2.1%。
    7-10月,我國商品房銷售面積同比降幅分別為8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月單月同比降幅則較10月收窄7.7個百分點至14%;11月單月銷售額同比降幅較10月收窄6.3個百分點至16.3%。
    紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖置評道,11月銷售回暖部分原因是季節(jié)性回暖,還有部分原因是按揭貸放松后,前期被壓制需求一次性釋放,從而推動銷量回升。
    但李奇霖認為,制約居民購房意愿因素仍在,一是房地產(chǎn)稅即將試點落地,居民觀望情緒較重;二是個別房企出現(xiàn)交付難,居民謹慎購買期房;三是房價上漲預(yù)期逐漸改變,遠期預(yù)期的改變對居民購房特別是購買期房的影響是更加長遠的??紤]到目前中國以期房交付為主,房地產(chǎn)銷售市場走弱趨勢是否已改善,短期還需要進一步觀察。
    隨著政策發(fā)力,房地產(chǎn)銷售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面積兩年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,單月兩年平均增速由上月的-8.3%反彈至9.1%。
    不過,房企對于未來樓市信心仍然偏弱,體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是新開工與施工仍處于負區(qū)間,同時拿地減少。11月當(dāng)月新開工面積兩年平均同比增速為-9.3%(前值為-16.8%),施工面積兩年平均同比增速為-8.2%(前值為-15.4%)。1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.2%,土地成交價款同比增長4.5%。
    從房企資金面來看,仍未出現(xiàn)明顯改善。1-11月份,房企到位資金同比增長7.2%,較1-10月增幅下降1.6個百分點。其中,國內(nèi)貸款同比下降10.8%,利用外資同比下降41.7%,自籌資金同比增長4.8%,定金及預(yù)收款同比增長17%,個人按揭貸款同比增長9.8%。
    易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,即便近期各類政策持續(xù)放松,但反映到房企上還需一定時間,同時需要注意兩個變化,一是個人按揭貸款資金回籠速度略加快,即其11月份單月同比增速明顯為正,這說明銀行對于房貸撥付速度在加快;二是自籌資金到位情況在改善,即11月份單月同比增速為正,說明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進。
    中泰證券研究政策組負責(zé)人楊暢認為,在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下,未來房地產(chǎn)銷售端能否明顯回升,以及能否向上游投資端傳導(dǎo),值得觀察。
    房價繼續(xù)下滑 三亞逆市領(lǐng)漲
    11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、長沙、西安、銀川、岳陽、惠州、三亞9個城市新房價格環(huán)比上漲,其中三亞以0.7%漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國,這和三亞新房供應(yīng)偏少等有關(guān)系。
    從二手房降價城市數(shù)量看,11月份達到63個城市,只有7個城市沒有下跌,包括贛州、???、唐山、長沙、重慶、濟寧和三亞。
    11月份,70個大中城市,新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,已持續(xù)3個月下跌且跌幅在擴大,同比漲幅則為2.4%;二手住宅價格環(huán)比下跌0.4%,同比漲幅為1.5%??梢?,二手房下跌程度要大于一手房市場。
    具體來看,11月份,一線城市新房價格環(huán)比持平;二手房價格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2個百分點;二線城市新房和二手房價格環(huán)比均下降0.4%,降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點;三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%,降幅與上月相同;二手房價格環(huán)比下降0.4%,降幅比上月擴大0.1個百分點。
    可見,相比一線城市,二三線城市樓市降溫加速,無論是新房還是二手房,價格跌幅繼續(xù)擴大。
    李奇霖判斷,目前行業(yè)底并沒有出現(xiàn),現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)特別是低資質(zhì)企業(yè),整體資金壓力依舊很大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,11月就有3只房地產(chǎn)債發(fā)生違約,在這一情況下,市場情緒依舊很弱;這也意味著房企特別是低資質(zhì)房企從市場上獲取資金難度是很高的,資金壓力依舊不小,且明年一季度還是房企美元債到期高峰,企業(yè)再融資壓力很大。
    要看到,政策層面對于行業(yè)的呵護正在到來。近一個多月,已有包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、山西臨汾下轄曲沃縣等10余城(或地區(qū))推出了鼓勵購房等“救市”舉動。
    對于2022年樓市調(diào)控怎么走,高層的表態(tài)也在發(fā)生變化。從中央政治局會議到中央經(jīng)濟工作會議,“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”被反復(fù)強調(diào),“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”亦時隔多年再度被高層提出。
    中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2021-2022)》認為,2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化,人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長的一線二線城市在明年二三季度有望迎來顯著回暖。在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊情況下,中國住房市場總體將趨穩(wěn),預(yù)計2022年全年全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%,商品住房銷售面積增長在-1%至-5%,住房開發(fā)投資增速在2%到5%。
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