12月21日，地產(chǎn)股掀起漲停潮。截至收盤，香江控股、泰禾集團、宋都股份、嘉凱城、藍光發(fā)展、京投發(fā)展、大悅城等20余只房地產(chǎn)開發(fā)股票漲停。融創(chuàng)中國、祥生控股、朗詩地產(chǎn)、旭輝控股、時代中國等港股也迎來大漲。
據(jù)東方財富板塊排行，21日A股漲幅前三的行業(yè)為房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)和裝修建材，漲幅分別為7%、5.7%和3.6%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，地產(chǎn)股大漲是多因素綜合作用的結(jié)果。包括央行下調(diào)LPR，近日央行、銀保監(jiān)會發(fā)文支持優(yōu)質(zhì)房企并購出險和存在困難的房企優(yōu)質(zhì)項目等。李宇嘉表示，疊加各地開始出臺政策紓困樓市，大致可以判斷樓市政策暖風會越來越大。
李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，目前房地產(chǎn)整體風險預(yù)期還比較大，政策從以往的需求端直接刺激轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性紓困。“從政策底走向市場底還會經(jīng)歷比較長的時間，今年12月到明年1-2月市場都會比較差。”李宇嘉說。
結(jié)構(gòu)性政策持續(xù)正向引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期
12月20日，中國人民銀行公布1年期LPR為3.8%，較上月下調(diào)5個基點，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)20個月未變。
交通銀行金融研究中心分析認為，本次LPR報價下調(diào)的直接原因是近期降準的引導(dǎo)， 5年期以上LPR繼續(xù)維持不變，表明到目前為止，還沒有對房貸利率造成普降影響。但信用寬松窗口正在開啟，在“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的要求下，開發(fā)貸和按揭貸都有適當放松的可能性。
從市場情況來看，部分地區(qū)房貸利率已經(jīng)開始回調(diào)。貝殼研究院監(jiān)測的103個城市12月主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點，其中有40%的城市房貸利率環(huán)比下降。四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調(diào)10個、8個基點。12月平均放款周期為57天，較11月縮短11天。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，103個重點城市房貸利率連續(xù)3個月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個月以內(nèi)。在“良性循環(huán)”指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對年底市場成交帶來利好，帶動市場底部修復(fù)。
與此同時，據(jù)多家媒體報道，近日央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房企風險處置項目并購的金融支持和服務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購一些出險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
中指研究院分析認為，該通知的出臺，將積極推動化解當前多發(fā)的房企流動性風險，并且在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對房企融資進行定向放松。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可抓住融資窗口期積極尋找優(yōu)質(zhì)項目，出險房企要利用政策和市場條件穩(wěn)妥處置問題項目、風險企業(yè)項目。
中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、中國人民大學商學院財務(wù)與金融系教授況偉大向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，房地產(chǎn)債務(wù)風險是房地產(chǎn)風險的主體和防范重點，一旦房地產(chǎn)債務(wù)大規(guī)模違約，產(chǎn)生信用風險，會對整個經(jīng)濟部門造成沖擊甚至危機。
實際上，12月3日銀保監(jiān)會就指出，要在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房和改善型住房按揭需求，合理發(fā)放放個地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
交通銀行金融研究中心認為為促進合理購房需求正常釋放，后續(xù)5年期LPR利率也有調(diào)降可能。
李宇嘉則表示，政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)，但屬于結(jié)構(gòu)性政策，目前降低LPR僅針對一年期，一定程度上表明宏觀層面仍避免發(fā)出明顯刺激市場回升的信號。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、銀保監(jiān)會等多次發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)政策，正向引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。中央經(jīng)濟工作會議也明確要加強預(yù)期引導(dǎo)，強調(diào)要因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在需求端，近期多地推出多種政策支持合理住房需求，包括提供購房補貼，發(fā)放優(yōu)惠券，對購房契稅進行補貼，放寬公積金貸款限制等。
其中發(fā)放購房補貼最為常見。多地針對人才、新市民、三胎家庭等特定人群發(fā)放購房補貼。
如12月13日蕪湖印發(fā)青年英才購房補貼發(fā)放細則通知，對符合條件的人才發(fā)放購房補貼，最高補貼房款的10%。10月11日寧波發(fā)布奉化區(qū)人才購房補貼公告，為符合條件的人才提供8-100萬元的購房補貼。南通海安為支持二孩、三孩家庭購房，每平方米分別補貼200元和400元；哈爾濱則將購房補貼的范圍擴大到人才和新市民；長春為人才和進城農(nóng)民提供購房補貼，人才和農(nóng)民每平方米的購房補貼分別為50元和80元。
多地為鼓勵購房發(fā)放優(yōu)惠券。如12月9日桂林發(fā)布文件，提出為12月在桂林五區(qū)購買新房的購房者發(fā)放消費券，金額為成交合同額的1%，可在本地商貿(mào)企業(yè)購買百貨、家電、車輛等，并對銷售面積靠前的項目進行相應(yīng)的消費券獎勵。推出類似做法的還有長春等地。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期各地關(guān)于購房補貼激活住房交易的做法具有積極意義，降低了購房成本，有助于激活合理住房消費。部分地區(qū)購房發(fā)放消費券，也有利于活躍其他領(lǐng)域消費，通過提振房地產(chǎn)帶來其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
除此之外，多地為降低購房成本，對購房者進行購房契稅補貼，如12月10日衡陽發(fā)布新房和地下車位財政購房補貼實施方案，對滿足條件的購房者補貼15%-50%的新房契稅補貼和80%的地下車位契稅補貼。推出類似政策的還有開封等地。
適度放寬公積金貸款限制或定向提高公積金貸款額度也是刺激合理住房消費的常見舉措。如12月13日惠州發(fā)文允許人才提取住房公積金用于支付購房首付款，可足額申請高級人才住房公積金貸款的最高額度，夫妻雙方合計最高貸款150萬元等。哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限要求等。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，多地針對性鼓勵合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基于希望支撐和拉動地方產(chǎn)業(yè)、推進職住平衡目標的考慮衍生而來，一定程度上會對樓市帶來一定利好，但影響有限。
許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，后期可能還會有城市繼續(xù)跟進購房優(yōu)惠補貼政策，相關(guān)政策會有一定的持續(xù)性，目的是改善市場預(yù)期，提振居民住房消費信心，最終促進樓市回歸平穩(wěn)。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，11月30日，河北保定發(fā)布全面推進被動式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施方案，取消被動式超低能耗建筑商品房項目的限價和限購政策，公積金貸款額度上浮20%。
況偉大認為，限購、限貸是真正能體現(xiàn)房住不炒的一個重要決策。支持改善性住房在內(nèi)的居民合理購房需求，并不意味著熱點城市會降低二套房首付比例。熱點城市供求關(guān)系緊張，要通過較高的二套房首付限制，來重點滿足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能會加劇目前基本住房需求得不到滿足的情況，也與共同富裕的要求相悖。只有供求關(guān)系寬松的城市，才可能適當降低二套房首付比例。
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