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  • 政策邊際放松下,2022年房地產(chǎn)市場將走向何方?

    2021年12月30日 08:58
    來源:財聯(lián)社
    財聯(lián)社(北京,記者 李潔)訊,對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,2021年無疑是跌宕起伏的一年。
    2021年上半年,多城樓市高溫不退,土地市場成交火熱,調(diào)控政策不斷升級。然而,下半年以來“畫風突變”,在多種因素疊加下,全國樓市成交急劇降溫,集中供地流拍不斷,部分房企出現(xiàn)流動性困難。
    從政策走向上看,9月底央行首提房地產(chǎn)“兩個維護”,釋放出積極信號。隨后政策暖風頻吹,12月3日,銀保監(jiān)會表態(tài),重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,這是時隔幾年后,監(jiān)管部門再提改善性住房需求。12月6日,政治局會議明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,首次提出“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”,具有非常重要的意義。
    與此同時,部分省市結(jié)合當?shù)厥袌鼍唧w情況,從供需兩端發(fā)布相關(guān)扶持性政策,以提振市場信心。這些政策主要包括購房補貼、契稅減免、提升公積金貸款額度等,帶有明顯的托市意味。
    在政策邊際放松下,2022年房地產(chǎn)市場將走向何方,引發(fā)各方熱議。
    貝殼研究院在最新報告中指出,影響2022年市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。
    對于政策環(huán)境及信貸投放,中指研究院稱,2022年貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟,強化對“六穩(wěn)”“六保”的支持力度,房地產(chǎn)金融審慎管理制度將進一步完善,住房信貸環(huán)境短期存在改善預(yù)期,但全年改善空間有限。
    銀河證券分析師王秋蘅認為,未來“房住不炒”基調(diào)不變,“大放水”式寬松難再現(xiàn)。各地有更大的自主權(quán)進行政策調(diào)整,未來“限漲”和“限跌”將并行,“調(diào)控”和“調(diào)整”將并行。
    易居研究院副院長楊紅旭則表示,基于監(jiān)管層對合理住房需求的支持,預(yù)計2022年房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松,主要在行政性管控、房貸政策,以及其他一些購房政策等方面得到體現(xiàn)。但目前來看,政策的局部放松對市場的刺激力度不足,且市場底明顯滯后于政策底。
    “房地產(chǎn)需求的短期決定因素,仍然是按揭貸款的發(fā)放速度和利率。我們相信在加大投放按揭貸款的推動之下,2022年3月房屋交易市場有望迎來復蘇。”中信證券(600030)認為,隨之而來,則是土地交易市場的活躍,并購市場的復蘇,開發(fā)投資熱情的提升和產(chǎn)業(yè)鏈風險的化解。
    貝殼研究院預(yù)測,預(yù)計明年二季度開始新房市場將逐漸回暖。原因是一季度銀行與金融機構(gòu)貸款額度充足,有利于保障房企的開發(fā)資金以及購房者按揭貸款的充分發(fā)放,信心的恢復將傳導至新房市場的供應(yīng)與成交。
    此王秋蘅亦指出,房企融資的至暗時刻已過,明年上半年信貸發(fā)放逐步加強。“銷售恢復需要時間,預(yù)計明年二季度企穩(wěn)。”
    不過,對于明年全年市場走勢預(yù)判,多家機構(gòu)仍較為謹慎。中指院稱,2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落,銷售均價平穩(wěn)運行,新開工面積繼續(xù)下降,投資低速增長”的特點。
    中指院預(yù)計,在需求端,房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境有所改善,推動合理需求正常釋放,但受新房供應(yīng)端縮量、房地產(chǎn)稅試點落地等因素影響,預(yù)計2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%;在供應(yīng)端,2022年全年宅地成交縮量,疊加房企資金壓力下新開工意愿減弱,新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,預(yù)計將同比下降。
    克而瑞研究院也認為,居民購買力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)展現(xiàn),2022年商品房銷售規(guī)模將進一步縮量,全年將同比負增長。“房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去,倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。”
    “2022年房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟支柱地位不變,政策穩(wěn)定市場的意圖不變,但政策的內(nèi)容較之歷史有變化,行業(yè)的競爭格局也將有變化。”中信證券在研究報告中表示。
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