2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點。在趨嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,房企不得不放棄規(guī)模發(fā)展的路徑,在此過程中,房企業(yè)績增長明顯放緩。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年銷售百億的房企平均銷售額增速僅為4.2%,而在市場高點時,2017年曾達到36.9%,行業(yè)明顯進入降速求穩(wěn)通道。佐證這一觀點的還有年度目標完成率,2021年公布銷售目標的32家房企平均目標完成率不到90%,明顯低于過去超100%的平均水平。
從目前來看,房地產(chǎn)市場難言樂觀,市場尚未見底,觀望情緒依舊高漲。對此,業(yè)內(nèi)人士認為,2022年上半年回暖的條件不夠成熟,市場熱度波動或?qū)⑷跤?021年,預(yù)計2022年市場依舊呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢。從2021年來看,房企業(yè)績增長已明顯放緩。
百億房企平均增速僅4.2%,行業(yè)進入降速求穩(wěn)通道
下半年以來,隨著限購、限貸等政策不斷趨緊,疊加按揭貸款額受限、放款期限延長等因素,購房需求釋放受到壓制。同時,部分房企“爆雷”事件的出現(xiàn)導(dǎo)致市場觀望情緒嚴重,購房消費決策被明顯抑制。
從業(yè)績表現(xiàn)來看,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年,“千億”軍團維持在41家,另有158家房企破百億,總權(quán)益銷售額共計10萬億元,平均增速4.2%,市場份額55.1%。與往年相比,最為明顯的是銷售增速的變化。
對此,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水認為,雖然2021年房地產(chǎn)市場在疫情后快速復(fù)蘇,但是,2021年百億企業(yè)銷售額平均增速為4.2%,遠低于2017年的36.9%,行業(yè)進入降速求穩(wěn)通道特征明顯。
近五年百億企業(yè)銷售額增速情況
與此同時,2021年,百億陣營分化加劇,增速分布呈現(xiàn)倒V形,300億-500億陣營企業(yè)增速最快,達到15.3%;其余各陣營企業(yè)增速同比均有所放緩,3000億以上大型企業(yè)的銷售額增長率均值僅為1.4%,100億-300億企業(yè)面臨激烈的市場競爭,銷售額首次出現(xiàn)負增長。
而從中指重點監(jiān)測的32家代表企業(yè)來看,2021年房企銷售目標完成率總體明顯低于2020年,平均完成率為90.1%。其中,綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷售目標完成率均在100%以上,在市場波動期顯示了抗風(fēng)險能力。但大部分企業(yè)都沒有完成年度目標任務(wù),比如,碧桂園完成88.9%,萬科完成78.5%。
先揚后抑,房企普遍面臨增長困境
從2021年全年來看,房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為先揚后抑的走勢,尤其是下半年市場降溫明顯。
其中,隨著購房者置業(yè)情緒明顯回落,在去化壓力增加下房企推盤積極性不足,推盤力度也失去后勁,再疊加土地供應(yīng)放緩,部分城市新批上市面積也在同比下降,這些因素均導(dǎo)致房企銷售增長乏力。
尤其是2021年12月,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9940.1億元,單月業(yè)績同比降低35.2%;逾八成百強房企單月業(yè)績同比降低,其中逾六成房企同比降幅大于30%。
而從累計業(yè)績來看,2021年百強房企整體表現(xiàn)也不及2020年同期,業(yè)績增速持續(xù)放緩。其中,近4成百強房企累計業(yè)績同比降低,銷售規(guī)模負增長的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。
截至目前,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨增長困境。多位市場分析人士認為,市場行情可能短期難以出現(xiàn)較為明顯的扭轉(zhuǎn),房企如何保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定或成為當(dāng)前首要任務(wù)。
克而瑞分析人士認為,整體來看,近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊,企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。特別是2021年下半年至今市場降溫明顯,項目去化率表現(xiàn)不佳,房企銷售去化及回款壓力增加。目前,預(yù)期的市場底尚未真正到來,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀,全國商品房銷售規(guī)?;?qū)⒉饺霟o增長時代。
路勁集團主席單偉彪在2022年新年致辭中提到,無論從國家戰(zhàn)略層面還是從行業(yè)發(fā)展角度看,2021年都是足以深度改變房地產(chǎn)未來的一年,既有的發(fā)展邏輯被徹底改寫,房企從“賺快錢”到求索“慢變量”,從“活得好”到“活下去”才有意義,從多元化嘗試到聚焦深耕。
難言樂觀,今年上半年回暖條件不夠成熟
由于2021年房企銷售目標完成不及預(yù)期,房企面臨增長困境,未來銷售業(yè)績目標的設(shè)定也將越發(fā)保守。由此,克而瑞分析認為,2022年企業(yè)整體的業(yè)績預(yù)期勢必將更為謹慎,預(yù)計全年會有一定規(guī)模的房企面臨負增長壓力;房地產(chǎn)市場難言樂觀,受高基數(shù)影響,上半年成交較難擺脫下降通道,同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大,下半年成交有望企穩(wěn)回升,同比跌幅將明顯收窄,甚至同比轉(zhuǎn)正。
“2022年相對2021年會更加趨穩(wěn),歷年的小陽春集中在三四月份,上半年買地可在年內(nèi)開盤,對房企的吸引力比較高,但是由于目前市場尚未見底,觀望情緒依舊高漲,上半年回暖的條件不夠成熟。”因此,中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計,2022年市場可能依舊平穩(wěn)收場。另外,還有部分企業(yè)受債務(wù)影響,將繼續(xù)承受部分資金壓力,因此2022年的市場熱度波動預(yù)計也將弱于2021年。
在政策調(diào)控方面,陳文靜預(yù)計,“兩個維護”(即維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益)將得到更好的貫徹落實,各地保交付政策或?qū)⑦M一步完善,預(yù)售資金監(jiān)管嚴中微調(diào)的可能性更大,在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
碧桂園總裁莫斌的新年致辭在行業(yè)中頗具代表性,其中提到,回首2021年,市場形勢嚴峻,銷售去化低迷,房地產(chǎn)行業(yè)正進行著新一輪洗牌;不過,在本輪行業(yè)出清后,市場將朝著更加健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
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