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  • 去年百城賣地近4.8萬億,百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比降兩成

    2022年01月06日 15:32
    來源:新京報(bào)
    2021年,土地市場(chǎng)跟隨房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)跌宕起伏,由火熱降至冰封。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2021年全年,100個(gè)城市賣地金額為4.79萬億元,同比下降6.4%;前100企業(yè)拿地總額2.54萬億元,同比下降21.5%。曾經(jīng)一路高歌的土地市場(chǎng)慢了下來。
    在土地市場(chǎng)高位滑落的過程中,房企心態(tài)不免“受挫”,尤其是隨著其資金鏈壓力越來越大,拿地積極性明顯回落。導(dǎo)致在第一輪集中供地刷新歷史紀(jì)錄之后,后兩輪集中供地持續(xù)低迷。
    對(duì)于2022年,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),上半年供地項(xiàng)目可在年內(nèi)開盤,對(duì)房企吸引力普遍較高,但是當(dāng)前市場(chǎng)尚未見底,預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)仍無明顯回暖跡象。而從全年來看,穩(wěn)地價(jià)的政策工具箱仍會(huì)不斷完善。
    高開低走,百城一年賣地4.79萬億
    2021年,土地市場(chǎng)熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為趨勢(shì),特別是2021年下半年以來,土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年全國(guó)熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣地金額為4.79萬億元,比2020年下調(diào)6.4%。
    與此同時(shí),從企業(yè)拿地金額的變化也可以看出市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年前100企業(yè)拿地總額2.54萬億元,同比下降 21.5%;進(jìn)入拿地金額百?gòu)?qiáng)企業(yè)的門檻為72億,比上年同期下降13億元。
    對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,影響了房企繼續(xù)拿地積極性。
    從全年來看,2021年7月被視為土地市場(chǎng)從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X,土地市場(chǎng)的溢價(jià)率由此開始持續(xù)走低。
    在住宅用地方面,據(jù)中指土地高級(jí)分析師張曉飛介紹,2021年,全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為5522元/平方米,同比上漲23.85%,但是平均溢價(jià)率為11.1%,較上年同期下降4.21個(gè)百分點(diǎn)。
    流拍地塊顯著提升也是2021年土地市場(chǎng)的特征之一,全年住宅用地共流拍1298宗地塊,流拍率為13.53%,較上一年同期增長(zhǎng)3.93 個(gè)百分點(diǎn)。
    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的城市土地出讓金排名顯示,2021年歷史第一次出現(xiàn)了兩個(gè)一年賣地3000億元級(jí)別的城市,分別是上海的3316億元、杭州的3076億元。
    另外,廣州、北京、南京去年全年賣地金額也均超過2000億元,武漢、成都、蘇州、重慶、天津、深圳、西安7個(gè)城市賣地金額均超過1000億元。整體來看,共有12個(gè)城市賣地超過1000億元。相比之下,2020年有14個(gè)千億賣地城市、4個(gè)2000億元級(jí)別賣地城市。
    值得一提的是,2021年,全國(guó)土地市場(chǎng)分化更為明顯,一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)依然整體活躍。在出讓金方面,表現(xiàn)為一線城市住宅用地出讓金額繼續(xù)走高,二線及三四線城市則在下降。
    去年百城賣地近4.8萬億,百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比降兩成
    國(guó)企挑大梁,“集中供地”主導(dǎo)全年市場(chǎng)
    集中供地是2021年土地市場(chǎng)最受關(guān)注的話題,也是左右全年土地市場(chǎng)走勢(shì)的重要力量。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年全年22城三輪集中供地合計(jì)賣地2.29萬億元,相當(dāng)于百城賣地額的一半。
    2021年2月,在“集中供地”提出之初,土地市場(chǎng)熱度較高,開發(fā)商拿地意愿也較強(qiáng)烈,在第一批集中供地現(xiàn)場(chǎng)異?;馃幔|頂搶地的房企屢見不鮮,更有不少“黑馬”出現(xiàn)。
    但在第二批集中供地前夕,由于購(gòu)地政策趨嚴(yán),加之資金緊張及調(diào)控政策等多重因素疊加下,開發(fā)商購(gòu)地意愿降低,觀望情緒開始出現(xiàn)。
    去年集中供地主要出現(xiàn)四個(gè)方面的重大調(diào)整,一是競(jìng)買方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);二是建立購(gòu)地資金來源審查制度,并且加強(qiáng)監(jiān)管;三是土地溢價(jià)率上限設(shè)定15%;四是地價(jià)觸頂可通過一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確定競(jìng)得人。
    另外,2021年集中供地分別集中在5月、9月和12月,在一定程度上使房企產(chǎn)生大量且集中的資金需求,特別是第一批次供地之后,在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下,行業(yè)資金端明顯承壓。
    在房企積極性受挫之后,很多城市在第三批次土地縮減了供應(yīng)量。而且第三批次集中供地政策開始優(yōu)化,包括下調(diào)土地起價(jià)、下調(diào)保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發(fā)商拿地付款周期等。
    因此,在第三批集中供地中,溢價(jià)地塊、流拍地塊明顯減少,其中深圳、無錫、合肥、上海第三批次供地均無地塊流拍。這也從側(cè)面反映出土地市場(chǎng)“托底”成交的現(xiàn)實(shí)。
    為此,在22城集中供地的下半場(chǎng),國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,國(guó)企拿地占比達(dá)到61%,尤其是在第三批次更為明顯,國(guó)企拿地額接近80%。這在廈門、廣州、深圳等城市表現(xiàn)得更加突出。
    綜合來看,在2021年土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出的企業(yè),包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科、招商蛇口、華潤(rùn)置地等,均出現(xiàn)在3個(gè)以上重點(diǎn)城市房企拿地金額前10的榜單中。
    土地市場(chǎng)或仍未觸底,今年將從低迷中開始
    在張大偉看來,從2021年上半年土地市場(chǎng)的高溫到下半年的低迷,都受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響。其中,三次集中供地行情的差異性,也是體現(xiàn)了購(gòu)房需求和企業(yè)信貸雙收緊對(duì)于市場(chǎng)的影響,導(dǎo)致第一輪集中供地刷新歷史紀(jì)錄之后,后面兩輪集中供地持續(xù)低迷。
    貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,目前,部分房企的風(fēng)險(xiǎn)尚未解除,拿地投資需求不足。第三批集中供地較第二批次流拍的情形略有改善,但難掩土地市場(chǎng)仍處于低溫狀態(tài)的事實(shí)。同時(shí),城市間分化也在加大,部分東北省會(huì)城市如沈陽(yáng)及長(zhǎng)春等流拍率較高,國(guó)企、央企和地方城投托底跡象明顯,民企參與度不足。
    對(duì)于2022年,張大偉預(yù)計(jì),土地市場(chǎng)從低迷中開始,但隨著樓市的逐漸見底,其有望走出低迷。
    張曉飛則認(rèn)為,整體來看土地市場(chǎng)將進(jìn)一步趨穩(wěn),盡管上半年供地項(xiàng)目可在年內(nèi)開盤,對(duì)房企吸引力普遍較高,但是當(dāng)前市場(chǎng)尚未見底,預(yù)計(jì)2022年一季度市場(chǎng)仍無明顯回暖跡象。
    可以肯定的是,2022年“房住不炒”依舊是大方向,穩(wěn)地價(jià)的政策工具箱仍會(huì)不斷完善。有業(yè)內(nèi)人士提出,隨著各城市土拍政策逐步規(guī)范化,預(yù)計(jì)2022年各城市集中供地的土拍時(shí)間將相對(duì)分散,這能夠有效緩解市場(chǎng)的波動(dòng)。
    此外,在限地價(jià)+定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)的土地競(jìng)拍規(guī)則下,資金成本成為最核心競(jìng)爭(zhēng)力。央企國(guó)企的資金優(yōu)勢(shì),自集中供地初期就已開始顯現(xiàn);而少數(shù)民營(yíng)房企債務(wù)違約,對(duì)行業(yè)內(nèi)其他民營(yíng)房企造成較大的負(fù)面影響,且預(yù)計(jì)這一影響將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間,為此部分民營(yíng)房企或?qū)⑾鲁林寥奈寰€城市市場(chǎng)。對(duì)此,張曉飛建議,部分現(xiàn)金流較好的民營(yíng)企業(yè)可以把握好拿地窗口期,重點(diǎn)關(guān)注一線和人口資源強(qiáng)的二線城市。
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