房企們正在努力規(guī)避可能出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險。
近期，包括榮盛發(fā)展、
陽光城、上坤地產(chǎn)等企業(yè)就臨期美元債先后與債權(quán)人達(dá)成交換要約，獲得一定的債務(wù)“緩沖期”。
這些企業(yè)是行業(yè)“大浪淘沙”中的縮影，債務(wù)大潮面前，尋求展期、交換要約成為行業(yè)高頻詞，大家都在盡量保證不被卷入潮水之中。
2021年以來，隨著融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房企現(xiàn)金流承壓，選擇進(jìn)行債務(wù)交換要約的企業(yè)數(shù)量明顯增多，規(guī)模也明顯增長。安信證券數(shù)據(jù)顯示，去年全年共15家房企的20只地產(chǎn)美元債進(jìn)行交換要約，規(guī)模達(dá)83.2億美元，為近5年來最高水平。
這一情況在2022年仍在持續(xù)。從目前的情況來看，對美元債進(jìn)行交換要約似乎是債務(wù)雙方選擇度最高的方案，但即便如此，也并非所有的企業(yè)都能順利達(dá)成協(xié)議。
在同策研究院研究總監(jiān)肖云祥看來，交換要約最難的環(huán)節(jié)在于否能“打動”債權(quán)方，“交換要約若失敗，意味著公司很大程度上不能按時償還債務(wù)，后期或?qū)⒚媾R債務(wù)重組”。
多家企業(yè)獲得債務(wù)緩沖
據(jù)悉，交換要約的方式分為平價交換、溢價交換兩種。
平價交換即交換前后債權(quán)人持有的現(xiàn)金+債券總規(guī)模不變，對同意交換要約債權(quán)人的補(bǔ)償通常為調(diào)升票面利率；溢價交換則指交換后債權(quán)人獲得的現(xiàn)金+新債券金額大于交換前，用于對同意交換的債權(quán)人的補(bǔ)償。
以榮盛發(fā)展為例，其于1月10日公告表示，在現(xiàn)有票據(jù)持有人的支持下，公司兩筆美元票據(jù)交換要約已經(jīng)成功完成，現(xiàn)金結(jié)算資金已轉(zhuǎn)入相關(guān)賬戶。
該公司的交換要約涉及兩筆債券，其中一筆于2022年4月24日到期，總額5億美元，年利率8%；另一筆到期日2022年1月18日，總額3億美元，年利率8.95%，二者合計存續(xù)規(guī)模7.8億美元。
上述兩只美元債的最低交換比例均為本金的85%，將進(jìn)行交換的新債券分別為2.5年期的美元債和364天期的美元債。其中，2.5年期的美元債制定了更為細(xì)致的兌付“進(jìn)度條”，第1年需兌付20%，第2年40%，第2.5年則兌付剩余的40%。
同時，兩只新債券的票息率均將提升至9.5%，每半年付息，進(jìn)行交換要約票據(jù)持有人的指令費也將從協(xié)議中規(guī)定的合格限制性票據(jù)本金總額的0.5%增加至1.5%。
可以看出，交換要約后的新債券在各方面的條款都設(shè)置得更為嚴(yán)苛。肖云祥告訴《國際金融報》記者，為緩解即將到期的債務(wù)壓力，交換要約一般會附加相應(yīng)的代價，比如提高新債券的利率等。
有數(shù)據(jù)顯示，為提升債權(quán)人的交換意愿，2021年的美元債溢價交換的占比明顯增多，由2021年以前的33%明顯上升至52.9%，平均溢價率也由1.6%微增至1.7%。
國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖亦直言，在美元債交換要約的磋商談判中，債務(wù)人多會上調(diào)利息或提供更多的抵押品，“額外的抵押很重要”。
2021年11月，其對旗下3只美元債進(jìn)行交換要約，新舊債券以1：1交換，新債券的票面利率為10.25%，并于2022年9月15日到期。同時，達(dá)成交換要約的票據(jù)持有人每1000美元原票據(jù)本金可獲得25美元的現(xiàn)金償付。
整體來看，
陽光城以更高的利息為其美元債爭取了不到一年的時間。為“打動”債權(quán)人，該公司拿出的“誠意”不止于此。其母公司為交換要約后的新票據(jù)提供了擔(dān)保，同時母公司實控人林騰蛟亦提供了個人擔(dān)保。
中證鵬元資深研究員史曉姍曾在報告中指出，境內(nèi)企業(yè)負(fù)債管理的主動性弱于境外市場，債務(wù)的償還通常是到期兌付，在臨到期時才準(zhǔn)備兌付資金，給予債務(wù)人和債權(quán)人的操作空間有限，“臨到期再采取措施，往往需要更大的交換代價。”
債務(wù)壓力仍在
房企在天平端的加碼也意味著其對債務(wù)管理的態(tài)度，債權(quán)人亦會借此評估企業(yè)背后的隱藏風(fēng)險及持續(xù)經(jīng)營能力。因而，并非所有的房企都能如愿獲得債權(quán)人的支持。
因理財產(chǎn)品逾期兌付點燃債務(wù)導(dǎo)火索的佳兆業(yè)目前就面臨著這樣的困局。
2021年11月下旬，佳兆業(yè)就一筆2021年12月7日到期、本金總額4億美元、年利率6.5%的美元票據(jù)進(jìn)行交換要約。根據(jù)計劃，其投資人將獲得2.5%的現(xiàn)金償付及資本化利息，新票據(jù)則將于2023年到6月6日期。
這一交換要約最終因接納率低于95%而宣告失效。據(jù)媒體報道，在與佳兆業(yè)的溝通中，投資人曾提出新的融資方案，其中包括為佳兆業(yè)提供舊改項目貸款，為資產(chǎn)拋售的買家提供貸款，交換佳兆業(yè)美好或星島（01105.HK）股權(quán)等。因擔(dān)心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失，佳兆業(yè)并未接納投資人拋出的方案。
而在投資人看來，佳兆業(yè)提出的交換要約中沒有額外增加擔(dān)保物、亦未提高票息，并將債券延期至其它幾個即將到期的債券之后……這些條款并不利于投資人，他們擔(dān)心若方案通過，目前正在進(jìn)行資產(chǎn)拋售的佳兆業(yè)屆時或?qū)]有足夠資產(chǎn)償債。
黃立沖稱，美元債交換要約本身就很難達(dá)成，債權(quán)人不認(rèn)為同意對自己更加有利。從目前的情況來看，同意交換要約的債權(quán)人可能多認(rèn)為企業(yè)面臨的流動性危機(jī)只是一個偶發(fā)性情況。
另一方面，上市地的不同也會對美元債交換要約產(chǎn)生一定程度影響，黃立沖告訴《國際金融報》記者，“境外上市企業(yè)的美元債若違約，債權(quán)人可以直接申請清盤，因而會占據(jù)更多主動性。”
交涉失敗的佳兆業(yè)在12月下旬透漏口風(fēng)稱，將進(jìn)行債務(wù)重組。12月20日，其公告表示，公司本金總額4億美元、6.5%的優(yōu)先票據(jù)已于12月7日到期，相關(guān)款項未付。同時，公司還存在3筆未付的優(yōu)先票據(jù)利息。
截至公告日，佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)未償還本金金額約為117.8億美元，其直言，“公司一直與其優(yōu)先票據(jù)持有人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計劃。”
事實上，為調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，佳兆業(yè)早在2017年就曾開展過交換要約，彼時，其通過4只新票據(jù)交換了具有不同到期日和票面利率的5只舊票據(jù)，新票據(jù)的年利率最高達(dá)到了9.375%。
同樣曾通過交換要約將償債壓力延后的還有當(dāng)代置業(yè)。2019年，當(dāng)代置業(yè)通過交換要約發(fā)行了一筆于2021年10月25日到期、規(guī)模3億美元、年利率12.85%的優(yōu)先票據(jù)。
被延期的債務(wù)在2021年爆發(fā)危機(jī)。去年10月，當(dāng)代置業(yè)對該票據(jù)發(fā)起同意征求，希望將票據(jù)到期日延長三個月至2022年1月25日，并在2021年10月25日到期日贖回本金8750萬美元。
同意征求于數(shù)日后被終止，該筆票據(jù)本金及其應(yīng)計但未付利息未能按期償付，這導(dǎo)致了其他債權(quán)人要求提前償還相關(guān)融資款。截至1月10日，當(dāng)代置業(yè)境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金總額約為13.48億美元，公司當(dāng)日股價暴跌40%。
當(dāng)代置業(yè)稱，公司正在與相關(guān)票據(jù)持有人磋商，就未償還債務(wù)采取可能的債務(wù)重組計劃。如今，其出售旗下物管公司第一服務(wù)事項也已告吹，公司的自救之路依然未出現(xiàn)曙光。
多位行業(yè)人士在接受《國際金融報》記者采訪時均強(qiáng)調(diào)，達(dá)成交換要約也只是將債務(wù)壓力延后，以時間換空間，需要償還的款項依然存在。
談及股權(quán)融資、出售物業(yè)資產(chǎn)等回籠資金的方式，肖云祥稱，由于在二級市場房地產(chǎn)板塊的持續(xù)下行，房企股票估值已經(jīng)較低，即便通過股權(quán)獲得融資也難“解渴”，物業(yè)板塊資產(chǎn)也只是協(xié)同輔助業(yè)務(wù)，無法發(fā)揮根本作用。
他指出，“問題的根本還是在如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遇到的困境，減少投資、優(yōu)化債務(wù)、去庫存、降杠桿才能保證企業(yè)的生存。”安信證券數(shù)據(jù)顯示，2022年下半年及2023年下半年是交換要約債券的集中到期時間。
留給房企的時間依然不多。
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