金融機(jī)構(gòu)和各地政府相繼釋放積極信號(hào)，為房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)大年拉開(kāi)序幕。

近日，有媒體報(bào)道，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。廣東省政府召集多家房企開(kāi)會(huì)，為央企國(guó)企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

1月10日，一名參會(huì)房企人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，廣東省政府確實(shí)于元旦后召集房企開(kāi)會(huì)，會(huì)議內(nèi)容為央企國(guó)企介紹公司及分享經(jīng)驗(yàn)，困難房企介紹項(xiàng)目，加強(qiáng)雙方之間交流。但政府未強(qiáng)制要求促成合作，也未下達(dá)具體的考核指標(biāo)。

在此背景下，房企加快收并購(gòu)步伐，交易鏈條延伸至多元化業(yè)務(wù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，1月1日-12日，房地產(chǎn)行業(yè)共有19條并購(gòu)動(dòng)態(tài)，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域，主要并購(gòu)方式為股權(quán)出讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

多起收并購(gòu)交易中，承債式收購(gòu)成為主角。1月4日，藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）公告稱(chēng)，將凈資產(chǎn)約15億元的資產(chǎn)包以1元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給金科股份子公司。通過(guò)本次承債式收購(gòu)，藍(lán)光發(fā)展可減少約91億元負(fù)債。

“隨著陷入債務(wù)危機(jī)的企業(yè)增加，承債式收購(gòu)在一定程度上具有啟發(fā)意義。”1月12日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)承債式收購(gòu)仍存在不確定性，此種方式的選擇要結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況及市場(chǎng)走勢(shì)判斷。

并購(gòu)規(guī)模加大

2022年開(kāi)年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)多宗交易。

1月5日，禹洲集團(tuán)（01628.HK）和華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209. HK)先后發(fā)布公告，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擬收購(gòu)禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元；同日，大發(fā)地產(chǎn)以1.95億元轉(zhuǎn)讓子公司33%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為人民幣1.95億元；1月7日，祥生控股集團(tuán)(02599.HK)公告稱(chēng)，擬以3.37億元出售向日葵健康予天成宏偉置業(yè)，涉35萬(wàn)平方米養(yǎng)老中心。

并購(gòu)事件頻發(fā)，與央行與各地政府的導(dǎo)向相關(guān)。2021年年底以來(lái)，政策層面積極鼓勵(lì)有實(shí)力房企推進(jìn)收并購(gòu)事件，并提供匹配的融資支持服務(wù)。

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

2022年元旦后，廣東省政府召集多家房企開(kāi)會(huì)，為央企國(guó)企和困難企業(yè)搭建交流平臺(tái)。與會(huì)房企包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國(guó)企和民企。

多方促進(jìn)下，2022年是否將迎來(lái)并購(gòu)潮？1月11日，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，央行與地方政府的積極表態(tài)利好行業(yè)，但短期內(nèi)收購(gòu)方觀望情緒猶在。一方面，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清；另一方面，當(dāng)前土地市場(chǎng)利潤(rùn)率尚可，稀釋了收并購(gòu)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。因此，預(yù)計(jì)全年收并購(gòu)重點(diǎn)會(huì)集中在第二、三季度。此外，央行的重點(diǎn)是緩解部分房企短期流動(dòng)性問(wèn)題，其宗旨是保持房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展，收并購(gòu)是其中一種形式。

潘浩指出，2021年受行業(yè)下行預(yù)期與金融監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)間并購(gòu)規(guī)模大幅下降，并購(gòu)金額與并購(gòu)數(shù)量為近5年內(nèi)最低。在低基數(shù)前提下，2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)體會(huì)大幅增長(zhǎng)，但短期難形成較大規(guī)模的并購(gòu)潮，預(yù)計(jì)整體規(guī)模在2020年的規(guī)模水平上下波動(dòng)，并購(gòu)金額區(qū)間為3000億-4000億元。

西南證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)收并購(gòu)困境在于流動(dòng)性壓力尚未完全解除，且土拍市場(chǎng)性?xún)r(jià)比更高。政府從化解行業(yè)及金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，有推動(dòng)房地產(chǎn)收并購(gòu)的意愿。在政府推動(dòng)下，2022年房地產(chǎn)收并購(gòu)環(huán)境或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

標(biāo)的選擇更謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房企在挑選標(biāo)的時(shí)不再出手闊綽，對(duì)標(biāo)的的盡調(diào)、篩選機(jī)制更加嚴(yán)格。

張嘉（化名）在某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)對(duì)接房企的融資業(yè)務(wù)。1月11日，張嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前中小企業(yè)的房地產(chǎn)融資沒(méi)有放松跡象，目前該行只對(duì)少數(shù)中小企業(yè)放款，總行已暫停新增民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而對(duì)大型房企及央企國(guó)企的融資產(chǎn)品更多元、融資利率更優(yōu)惠。因此，融資的分化將導(dǎo)致不同規(guī)模房企到手資金體量分化，給予大型房企更多收并購(gòu)空間。

“現(xiàn)在房子不好賣(mài)，購(gòu)房者入市欲望低，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)后變現(xiàn)預(yù)期降低，所以態(tài)度十分謹(jǐn)慎。若賣(mài)方想加速資金回籠，必須降價(jià)，甚至得'打骨折'。”張嘉表示，目前并購(gòu)市場(chǎng)標(biāo)的物增加，買(mǎi)方選擇性多的情況下勢(shì)必挑肥揀瘦，賣(mài)方不得不做折價(jià)打算。

張嘉透露，其所在的銀行暫未為促成房企收購(gòu)制定相應(yīng)方案，未提供相應(yīng)的產(chǎn)品。買(mǎi)方和賣(mài)方互相博弈需要一定時(shí)間，離推進(jìn)到銀行融資層面仍有距離。

買(mǎi)賣(mài)雙方博弈，多個(gè)擺上貨架的資產(chǎn)最終流拍，面臨有價(jià)無(wú)市的困境。

1月1日，*ST松江公告稱(chēng)，公司曾于2021年第三季度分3次在京東拍賣(mài)破產(chǎn)強(qiáng)清平臺(tái)上處置廣西松江60%股權(quán)和3.9億元債權(quán)，但最終均流拍。1月3日，融創(chuàng)服務(wù)與第一服務(wù)控股均發(fā)布公告稱(chēng)，公司終止收購(gòu)第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)。

事實(shí)上，承債式收購(gòu)為困境房企提供降債思路，但過(guò)程中的變數(shù)諸多，標(biāo)的質(zhì)量是決定交易能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。

1月11日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周記者表示，從房企收并購(gòu)的方式看，收購(gòu)的資產(chǎn)包和項(xiàng)目都可能存在債務(wù)問(wèn)題，因此絕大部分收并購(gòu)都是承債式收購(gòu)。此類(lèi)交易中，交易雙方對(duì)資產(chǎn)包的價(jià)值認(rèn)定在于利潤(rùn)空間能否覆蓋債務(wù)。交易能否成功取決于資產(chǎn)包的最終變現(xiàn)的能力。如果資產(chǎn)能夠在溢價(jià)變現(xiàn)的同時(shí)覆蓋債務(wù)，對(duì)買(mǎi)家而言便一宗健康的收購(gòu)。

通過(guò)承債式收購(gòu)，多家困難房企得以獲得流動(dòng)資金、降低負(fù)債。行業(yè)格局在大魚(yú)吃小魚(yú)中重新洗牌，頭部效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%。而TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則同比下降14.9%至570.6億元，規(guī)模分化加劇。