返鄉(xiāng)置業(yè)，歷來是三、四線城市開發(fā)商非常重視的營(yíng)銷良機(jī)。過去幾年，不少城市會(huì)在春節(jié)及國(guó)慶長(zhǎng)假期間推出相應(yīng)的打折促銷措施，且效果良好。不過，2022年春節(jié)期間，開發(fā)商期待的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，并未出現(xiàn)。

“相比一、二線城市樓市的穩(wěn)定，2022年的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)市場(chǎng)相對(duì)冷清。整體看，相比疫情前正常年份，2022年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)成交量銳減三成以上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從趨勢(shì)看，三、四線城市置業(yè)市場(chǎng)逐漸飽和，市場(chǎng)很難再有明顯升溫。

“受疫情影響，相比疫情前春節(jié)樓市成交高點(diǎn)時(shí)刻，近三年來，由返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)的三四線樓市熱銷現(xiàn)象已然冷卻。”某開發(fā)商營(yíng)銷人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是疫情導(dǎo)致春節(jié)流動(dòng)人口減少；二是樓市基本面導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)投資熱情降低，資金更傾向于流向一、二線城市保值性房產(chǎn)；三是棚改熱潮曾大量釋放三、四線城市的需求，但其整體庫(kù)存仍然充足，去化壓力仍舊較大。

據(jù)58同城、安居客發(fā)布《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，選擇2022年返鄉(xiāng)置業(yè)的人群占比41.2%，其中包括在家鄉(xiāng)及家鄉(xiāng)的省會(huì)城市買房的人群。從2022年返鄉(xiāng)意向來看，今年選擇回鄉(xiāng)的人群主要理由是人才、落戶等優(yōu)惠政策的吸引，占比從去年的27.0%上漲至56.3%；而留在大城市奮斗的人群中，子女教育成為他們堅(jiān)持的重要理由，選擇此項(xiàng)的人群占比74.3%。

此外，該《報(bào)告》中指出，新一線城市中，重慶、成都、西安、蘇州的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度依然領(lǐng)先；杭州、南京、東莞、武漢、鄭州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，長(zhǎng)沙返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降；二線城市中（除新一線城市），合肥、佛山、無錫、福州、惠州、昆明、常州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，徐州、南通、泉州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2022年開年，房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，信貸政策穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，比如公積金政策寬松，給予人才補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等。2022年以來，北海、南寧、自貢、青島、濟(jì)南等在內(nèi)的多個(gè)城市先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等，這在一定程度上會(huì)提振返鄉(xiāng)置業(yè)熱情。

值得關(guān)注的是，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱情退去之時(shí)，一、二線城市售樓處看房人群增加，市場(chǎng)有恢復(fù)跡象。“一、二線城市樓市相比往年的春節(jié)假期0成交量，2022年春節(jié)，大部分項(xiàng)目都開門迎客，所以市場(chǎng)整體依然有一定成交量。”張大偉如是稱。

事實(shí)上，2021年下半年樓市急轉(zhuǎn)直下以后，去年四季度，房地產(chǎn)政策以寬松為主，滿足住房合理需求。以北京二手房市場(chǎng)為例，房貸放款速度已經(jīng)由之前的排隊(duì)3個(gè)月縮短至1個(gè)月以內(nèi)，甚至更短時(shí)間，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)交易回暖，從而將加速換房需求釋放，賣二手房換新房的購(gòu)房者將加快入場(chǎng)，新房市場(chǎng)交易將會(huì)隨之有一定程度復(fù)蘇。

此外，2022年1月份以來，從中央到地方省市，都在出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，隨著政策底部的出現(xiàn)，購(gòu)房者逐漸開始再次進(jìn)入樓市。在這種市場(chǎng)格局下，雖然三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不再，但一、二線城市是否會(huì)迎來小陽(yáng)春？

對(duì)此，張大偉表示，1月份，全國(guó)熱點(diǎn)城市房貸基本做到了消化庫(kù)存積壓，2021年成交未放款現(xiàn)象基本已經(jīng)沒有。在這種情況下，結(jié)合整體市場(chǎng)表現(xiàn)可知，2022年樓市已經(jīng)基本出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，預(yù)計(jì)2月份后有望見底企穩(wěn)回升，進(jìn)入3月份后，一、二線城市樓市可能出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象。