中新經緯2月8日電 (薛宇飛)2月8日下午，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》(下稱通知)，自本通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
房地產貸款集中度管理制度自2021年1月1日起實施，成為影響房地產行業(yè)的重要政策之一，如今正式將保障性租賃住房貸款剔除房地產貸款集中度管理，鼓勵企業(yè)發(fā)展租賃市場的意圖明顯。而根據機構的數據，在“十四五”期間，中國保障性租賃住房的投資規(guī)模將超過萬億元人民幣，成為房地產行業(yè)新的投資熱點。
引導房企參與租賃住房建設
銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，是中國人民銀行、銀保監(jiān)會于2020年12月31日發(fā)布、2021年1月1日起實施的，它根據銀行業(yè)金融機構的資產規(guī)模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。
彼時，在制度出臺時配發(fā)的答記者問中就提到，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業(yè)務有關意見，并建立相應統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。到2021年7月2日，國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出要完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
如今，2022年2月8日發(fā)布的通知可以視為政策的正式落地。通知還提出，銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產品和金融服務。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯表示，通知有兩條重要內容，一是相關貸款不納入房地產貸款集中度，二是保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點來看，政策出發(fā)點在于為保障性租賃住房提供更強的貸款支持。而由于房地產貸款集中度的政策仍要執(zhí)行，因此就需要適當松動，減少企業(yè)的顧慮。
貝殼研究院高級分析師黃卉也對中新經緯分析，該通知一方面有利于提升房地產企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性，充分發(fā)揮房屋投資建設的優(yōu)勢，增加保障性租賃住房房源供給；另一方面，房企在2022年上半年依然處于債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由于保障性租賃住房的開發(fā)建設投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助于房企積極參與保障性住房建設的同時，確?，F金流的穩(wěn)定，實現房企資金、運營等層面的良性循環(huán)。
但要指出的是，不管是并購貸不計入“三道紅線”，還是保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理，房企獲得的資金都不能用于償還自身債務。據貝殼研究院統(tǒng)計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規(guī)模高位，個別房企短期內仍具有高違約風險。
萬億掘金路
“保障性租賃住房”一詞的提出時間并不長。2021年3月通過的“十四五”規(guī)劃中提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。
而后，2021年7月2日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。
梳理就會發(fā)現，近幾年，中央及各部門多次提及要發(fā)展租賃住房市場，尤其是在大城市。光大證券在研報中指出，中國發(fā)展保障性租賃住房有其必要性和緊迫性。一方面，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困難等問題。第七次全國人口普查數據顯示，2020年，中國流動人口為3.76億，占城鎮(zhèn)人口的41.6%，人口高流動性特征突出。流動人口聚集較多的經濟發(fā)達地區(qū)，高房價和高租金成為常態(tài)，中低收入者面臨買不起房和租不起房的問題。
“另一方面，現有的租賃住房市場發(fā)展滯后，難以滿足城市新青年的訴求，政府有必要擴大政策性租賃住房保障范圍。”光大證券還稱，隨著房企高杠桿、高周轉、高負債的運營模式得到糾正，政府通過全方位的政策扶持，也將鼓勵更多主體參與租賃住房建設。
據住建部今年1月發(fā)布的消息，全國已有近30個省區(qū)市出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標。今年，這40個城市計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套(間)，相比去年的93.6萬套(間)，任務量翻了一番。按計劃，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預計可解決1300萬人的住房困難。
而據光大證券預測，在“十四五”期間，全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，按照每套投資額15萬元計算，涉及的總投資額為1.35萬億元，平均每年的投資額為2700億元。國泰君安則預測，2022年保障性租賃住房的投資量級在3000億-5000億之間，拉動地產投資2-3個百分點。
至于誰會來掘金，國泰君安表示，參與保障性租賃住房建設的市場主體不限于房地產開發(fā)企業(yè)，地方城投平臺和專業(yè)化住房租賃企業(yè)均可參與。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，未來一段時間還主要以國企、央企、大型優(yōu)質民企(萬科、龍湖、綠城)以及地方城投平臺為主，因為這些建設主體在抵押物、信用等級等方面能夠滿足銀行的要求。
今年1月26日，中國保利集團與中國建設銀行就簽署了發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協議，將推動更多保障性租賃住房項目投入市場，推動構建住房租賃領域新發(fā)展格局。(中新經緯APP)
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