返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮未再現(xiàn)，低能級(jí)城市的樓市降溫仍在繼續(xù)。
據(jù)多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大部分城市的春節(jié)樓市低迷，成交表現(xiàn)同比多出現(xiàn)下降。克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，春節(jié)期間，房企供貨熱情不高，30余城春節(jié)周零供應(yīng)，而成交則環(huán)比下降84%，同比下降四成。
與多數(shù)城市表現(xiàn)形成對(duì)應(yīng)的是，上海市場(chǎng)的表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，春節(jié)期間，近30個(gè)新房樓盤(pán)在假期對(duì)外開(kāi)放售樓處。據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間上海日均成交面積同比增長(zhǎng)逾11倍。
綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，一線(xiàn)城市的樓市較為穩(wěn)定，二線(xiàn)城市較為清淡，三四線(xiàn)城市整體不容樂(lè)觀。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)低能級(jí)的城市除了面臨市場(chǎng)的自然周期外，受到收入預(yù)期、房企信用預(yù)期等方面的壓力，“需要政策在需求端上給一些支持，才能把這些市場(chǎng)也穩(wěn)住”。
虎年開(kāi)工首日，上海陰雨連綿，這也未能擋住購(gòu)房者的熱情。2月7日，在位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊某項(xiàng)目售樓處，尚有約十組客戶(hù)來(lái)訪咨詢(xún)。
“部分客戶(hù)可能是二次來(lái)看，或者簽合同走手續(xù)，但大部分還是今天來(lái)看房的。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng)，“初一到初五的客戶(hù)更多，一天就能賣(mài)十套，春節(jié)假期一共成交了大概有50套。”
公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目2021年曾多次開(kāi)盤(pán)，年底時(shí)一口氣推出了兩個(gè)地塊合計(jì)逾1000套房源。據(jù)上述銷(xiāo)售介紹，開(kāi)盤(pán)后剩下500套房源進(jìn)入順?shù)N階段，“三周左右去化了近300套，現(xiàn)在只剩下100多套了，計(jì)劃這個(gè)月底清盤(pán)”，搶手的90平方米小戶(hù)型則早已售罄。
這個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，在春節(jié)假期的上海樓市里并不是特例。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)，上海累計(jì)有24個(gè)新房從除夕開(kāi)始每天開(kāi)放售樓處，28個(gè)新房樓盤(pán)從初二起逐步對(duì)外開(kāi)放售樓處。上海松江一處于蓄客期的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，春節(jié)期間售樓處安排了值班人員，并于初四左右正式營(yíng)業(yè)，“節(jié)假日客戶(hù)還蠻多的”。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，也即1月31日-2月6日，上海新建商品住宅成交10.3萬(wàn)平方米，而通常春節(jié)假期新房成交在2萬(wàn)平方米以下。其中，假期期間上海共有30個(gè)項(xiàng)目有簽約記錄，部分項(xiàng)目的活躍支撐起了整個(gè)春節(jié)樓市交易數(shù)據(jù)，有4個(gè)項(xiàng)目在春節(jié)期間簽約超過(guò)百套。
另?yè)?jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間上海共成交987套，較2021年春節(jié)的成交量有較大增長(zhǎng)。
推動(dòng)成交走高的關(guān)鍵因素之一是供應(yīng)的增多。隨著2021年底上海第六批新房集中供應(yīng)入市，市場(chǎng)上房源供應(yīng)量充足，1月份共有47個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，超過(guò)1.5萬(wàn)套房源入市。
“2022年1月新房供應(yīng)面積為171.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加55.9%。這一供應(yīng)量幾乎是正常水平的2倍，同時(shí)也創(chuàng)了歷史新高。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。
受此影響，“1月份臨近春節(jié)本應(yīng)是成交淡季，但市場(chǎng)卻并不冷清，成交量維持在高位。相較去年同期樓市火熱時(shí)的成交，今年1月份成交量同比僅下降5%，算是高開(kāi)。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示。
與此同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)近來(lái)也步入了修復(fù)階段。2021年下半年，上海接連出臺(tái)了包括掛牌核驗(yàn)價(jià)、“三價(jià)就低”等在內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)控政策，當(dāng)年9月份單月成交量降至1.2萬(wàn)套的低谷。而此后隨著市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期的穩(wěn)定，以及樓市本身的韌性，2021年四季度的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，12月份單月成交量修復(fù)至1.8萬(wàn)套，恢復(fù)到常規(guī)水平。
位于上海長(zhǎng)寧區(qū)一中介的門(mén)店經(jīng)理告訴記者，“年前成交了好多套，最近周邊已經(jīng)沒(méi)有什么好房源了，接下來(lái)就要等新房源掛牌，而這些的價(jià)格可能就會(huì)貴一些。”
值得一提的是，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，二手房貸款的“三價(jià)就低”規(guī)定出現(xiàn)了松動(dòng)，主要體現(xiàn)在涉稅核驗(yàn)價(jià)的提高。不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)向多位中介人士詢(xún)問(wèn)該情況時(shí)，得到的答復(fù)則多為否定的。
“暫時(shí)沒(méi)有接到這方面的消息”，上述門(mén)店經(jīng)理表示，“正常情況下，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)首套房還是需要準(zhǔn)備6成-6.5成的首付，與之前比變化不大。”亦有中介人士稱(chēng)，目前并沒(méi)有大面積的明顯放松，不過(guò)個(gè)別小區(qū)房源核驗(yàn)價(jià)提高的情況是可能出現(xiàn)的。
同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，上海的二手房市場(chǎng)從2021年9月探底后基本上每個(gè)月成交量都增加一些，政策放松力度循序漸進(jìn)，但目前來(lái)看沒(méi)有大開(kāi)大合的預(yù)期。
“從以往慣例來(lái)看，春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)醞釀小陽(yáng)春行情，供應(yīng)會(huì)陸續(xù)增多。但是在集中供應(yīng)的舉措下，短期會(huì)面臨供應(yīng)斷檔的現(xiàn)象，整個(gè)2月的成交也會(huì)陷入低谷。不過(guò)，近期政策風(fēng)向始終偏暖，預(yù)計(jì)當(dāng)前交易熱度會(huì)有慣性延續(xù)。眼下的交易空檔期也可以用來(lái)積蓄消費(fèi)力，為小陽(yáng)春行情做鋪墊。”盧文曦也表示。
上述松江項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，“一般上海的行情3-4月份都是比較熱的，過(guò)年期間家里很多大事都定好了。”
上海的熱鬧是異類(lèi)，門(mén)庭冷落才是大部分城市售樓處在春節(jié)期間的正常表現(xiàn)，即便是同為一線(xiàn)城市，廣州、深圳的春節(jié)樓市關(guān)鍵詞亦為冷清。
中指院發(fā)布的報(bào)告顯示，春節(jié)期間，深圳新建商品住宅累計(jì)成交僅0.94萬(wàn)平方米，市場(chǎng)仍相對(duì)低迷，觀望情緒較高，除個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)以外，多數(shù)樓盤(pán)去化都不理想；而廣州的累計(jì)成交面積約為0.1萬(wàn)平方米，較2021年春節(jié)大幅下挫了逾8成。
多數(shù)城市新春樓市不振的原因，除了延續(xù)去年下半年以來(lái)的樓市降溫之外，還跟房企推貨積極性不高有著密切關(guān)聯(lián)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市外，多數(shù)城市均為0供應(yīng)，一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無(wú)加推也無(wú)大型活動(dòng)，其中深圳僅有50-60%的售樓處保持開(kāi)放，與往年80%以上的售樓處開(kāi)放率相比，房企的銷(xiāo)售積極性也較為低迷。
機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周(2022年1月24日-2月6日)的新增供應(yīng)量?jī)H為434.4萬(wàn)平方米，較2021年同期下降23%；在成交方面，則僅為44.5萬(wàn)平方米，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。
在億翰智庫(kù)首席研究員張化東看來(lái)，房企1月份整體的推盤(pán)意愿都較低，這或許與預(yù)售資金監(jiān)管尚無(wú)明顯放松有關(guān)，同時(shí)這是工程款結(jié)算的高峰期，大部分房企的工作重點(diǎn)集中在付款上。
廣州深圳等一線(xiàn)城市尚且冷清，三四線(xiàn)城市的表現(xiàn)更不樂(lè)觀。多位春節(jié)期間返回家鄉(xiāng)的人士向第一財(cái)經(jīng)提到，假期老家樓市的慘淡。“春節(jié)期間基本沒(méi)有開(kāi)著的樓盤(pán)，”有家在河南開(kāi)封的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“市場(chǎng)行情很差。”
另有在上海工作的江西籍某中介也在春節(jié)返鄉(xiāng)，他表示，“老家的房?jī)r(jià)一直在跌，家里人口在流失，人少了房?jī)r(jià)就會(huì)跌，上海跟家里的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直就是天壤之別。”
張化東提到，春節(jié)期間大部分三四線(xiàn)城市都是疫情的低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，所以今年有較為明顯的返鄉(xiāng)情況，同時(shí)不少地方都有促銷(xiāo)，而且力度比平時(shí)也大，但市場(chǎng)情況仍不理想，購(gòu)房者仍以觀望為主。“這主要還是因?yàn)榇蠹覍?duì)于市場(chǎng)的預(yù)期、房企按時(shí)交付的預(yù)期都不夠明朗所致。”
克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，包括洛陽(yáng)、曲阜、開(kāi)封等在內(nèi)的城市整體成交轉(zhuǎn)淡，購(gòu)買(mǎi)力迎來(lái)階段性瓶頸，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象；同時(shí)，部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場(chǎng)到訪量普遍偏低，有些樓盤(pán)甚至一天僅有1組客戶(hù)到訪，即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量?jī)H有1-3套。
第一財(cái)經(jīng)獲取的一份調(diào)研信息顯示，與2021年春節(jié)相比，房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)基本全部為負(fù)增長(zhǎng)，某TOP10房企的認(rèn)購(gòu)金額同比降幅約5成，同時(shí)盡管有房企在其傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域表現(xiàn)不錯(cuò)，全盤(pán)來(lái)看仍不改同比下滑的態(tài)勢(shì)。
家在海西區(qū)域某小城市的房企人士感嘆道，“我們家四線(xiàn)城市(市場(chǎng))完全不行了。”
張化東表示，今年3月中旬的傳統(tǒng)小陽(yáng)春時(shí)節(jié)，“如果沒(méi)有市場(chǎng)配合的話(huà)，企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)可能并不會(huì)太好”。
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