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  • 專家稱不要誤讀“房地產(chǎn)去金融化”,去杠桿過程中有企業(yè)爆雷很正常

    2022年02月19日 15:19
    來源:經(jīng)濟日報
    日前,某大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部講話流出,在市場上引發(fā)了關(guān)于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。有聲音認為,接下來行業(yè)金融支持將大幅降低,這是對“房地產(chǎn)去金融化”的一種誤讀。
    必須指出的是,“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正,其最終目的是將房企的經(jīng)營杠桿率降至合理水平,優(yōu)化負債結(jié)構(gòu),推動房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性,避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風險。
    房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)的“過度金融化”問題,具體體現(xiàn)在兩個層面。一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過度依賴金融杠桿,高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn);二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領(lǐng)域,投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等,產(chǎn)業(yè)資本過度進入金融行業(yè)。
    “過度金融化”的成因十分復雜,不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。
    首先,房地產(chǎn)的投資屬性曾一度超越居住屬性,引發(fā)投機行為,形成了房價“只漲不跌”的預(yù)期。受此預(yù)期影響,房企加杠桿擴張,購房者擔心買晚、買小,超前借貸買房,這些行為又進一步固化了房價上漲預(yù)期,陷入惡性循環(huán)。
    其次,金融機構(gòu)的逐利行為加深了房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的復雜性。“抽屜協(xié)議”“明股實債”等亂象一度盛行,影子銀行風險上升,既增加了監(jiān)管部門的拆解難度,又削弱了調(diào)控政策的落地效果。
    再次,部分房企缺乏合理的融資規(guī)劃,難以做到“事前預(yù)判、事中跟蹤、事后復盤”。個別經(jīng)營人員抱著“賺一筆就跑”的心態(tài),自己任職期間過度融資、大鋪攤子,甚至從中非法牟利,事后離職,繼任者也不理舊賬。這導致部分房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)嚴重失衡,其融資行為愈發(fā)偏離自身的經(jīng)營發(fā)展軌道,一旦遭遇現(xiàn)金流緊張,風險極易暴露。
    因此,遏制房地產(chǎn)“過度金融化”的核心思路是堅持“房住不炒”定位,回歸房地產(chǎn)的居住屬性。
    近年來,監(jiān)管部門重點從供給側(cè)入手,旨在改變房企的外源性增長模式,降低行業(yè)負債和風險。一方面,持續(xù)開展亂象整治行動,嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場;另一方面,持續(xù)健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度,明確重點房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,并建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”,要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。
    在行業(yè)去杠桿過程中,個別企業(yè)違約風險必然會暴露。對此,不能急于政策轉(zhuǎn)彎,否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下,積極穩(wěn)妥處置已暴露風險;同時,保持房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、投放有序,但在結(jié)構(gòu)上要做到“有保有壓”,精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求,堅決遏制違法違規(guī)行為。
    必須明確的是,我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的總體趨勢不會改變。接下來,一定要堅決貫徹黨中央決策部署,認真落實中央經(jīng)濟工作會議精神,堅持“房住不炒”定位,全面落實房地產(chǎn)長效機制。同時,加強預(yù)期引導,進一步提升房地產(chǎn)金融政策的精準度,并保持政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。此外,還要探索行業(yè)新的發(fā)展模式,加強對長租房市場、保障性住房建設(shè)的金融支持力度,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
    (本文來源:經(jīng)濟日報 作者:金觀平)
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