最近，某市住建局朋友告訴我，自打去年底以來(lái)，她全部的工作重心都放在了“穩(wěn)樓市”上面。這段時(shí)間，領(lǐng)導(dǎo)更著急了，相關(guān)的會(huì)議隔三岔五地開，主題也只有一個(gè)，如何才能讓樓市盡快穩(wěn)定下來(lái)。她也很納悶地咨詢我，貸款額度增加了，利率下降了，各種能用的紓困政策都用上了，比如契稅補(bǔ)貼、公積金貸款額度增加，銀行利率也下降了，為何樓市穩(wěn)定不下來(lái)？

俗話說(shuō)，“凡事都有一個(gè)過程”。前期漲得太快了，一旦轉(zhuǎn)入下行，樓市下滑的慣性就出來(lái)了，很難一下子就穩(wěn)定下來(lái)。特別是，當(dāng)下老百姓對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期不像過去那么強(qiáng)了，而疫情常態(tài)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛，收入的前景預(yù)期也不像過去那么樂觀，自然就不敢貿(mào)然出手了。而且，現(xiàn)在大多數(shù)城市的二手房?jī)r(jià)還在下跌，誰(shuí)也無(wú)法保證買了以后不會(huì)砸在手里。

這是我近期調(diào)研時(shí)，很多中介都在說(shuō)的邏輯。另外，過去驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是“漲價(jià)預(yù)期”。這種預(yù)期實(shí)現(xiàn)以后，會(huì)帶動(dòng)更多的需求入市。從漲價(jià)源頭來(lái)看，很大程度上是由賣地驅(qū)動(dòng)的，即描繪一個(gè)美好的規(guī)劃，比如某某新城、某某園區(qū)，再由開發(fā)商和自媒體等渠道方合謀來(lái)炒作。嗅覺靈敏的投資客先行入市，價(jià)格上漲的示范效應(yīng)下，剛需也跑步進(jìn)場(chǎng)。

這種模式下，后續(xù)需求是否有持續(xù)性，或者說(shuō)房?jī)r(jià)能否撐得住，關(guān)鍵是承諾的規(guī)劃藍(lán)圖有無(wú)兌現(xiàn)？調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多片區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖無(wú)法兌現(xiàn)，甚至還停留在概念階段，這就要命了。更夸張的是，房子交付了、業(yè)主入住了，小區(qū)通往外面主干道的道路都沒修好，導(dǎo)致片區(qū)的入住率很低。實(shí)打?qū)嵉母惺芙?jīng)口口相傳，就導(dǎo)致后續(xù)購(gòu)買力用腳投票，房?jī)r(jià)怎么能撐得住呢？

當(dāng)大勢(shì)開始回調(diào)，這些區(qū)域的房子價(jià)格跌得更厲害。復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初這些區(qū)域開發(fā)時(shí)，從地方主政者到房企、銷售渠道，再到銀行和購(gòu)房者，誰(shuí)也沒有真正關(guān)心過，片區(qū)規(guī)劃、公共配套能否真正落地，以及其對(duì)住房需求的支撐。事實(shí)上，大家都在關(guān)注一錘子收益，比如地方關(guān)心地能不能賣得出去，開發(fā)商賣了房就一走了之，房?jī)r(jià)上漲銀行貸款沒風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主看到房?jī)r(jià)漲就開心。

這幾輪樓市起起落落，對(duì)購(gòu)房者是教育和“再教育”的過程。我在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在老百姓買房，不像過去那么盲從了。一方面，他們自己或身邊親朋都有參與房子買賣的經(jīng)歷，不再輕信過去那套營(yíng)銷話術(shù)；另一方面，當(dāng)下房子越來(lái)越多，可挑可選的余地大，但大家肉眼所見的真正保值增值的房子，都能在二手市場(chǎng)溢價(jià)賣出，而周邊100米范圍內(nèi)的社區(qū)卻在跌價(jià)，忽悠終究會(huì)露餡。

問題是，當(dāng)下各地紓困樓市的邏輯，和過去并無(wú)二致。顯然，很多地方還是想刺激樓市繁榮，增加賣地，而市場(chǎng)層面卻今非昔比、物是人非。這就不奇怪，為啥各種政策都用上了，樓市還是穩(wěn)定不下來(lái)。但現(xiàn)實(shí)困境是，如果非要把樓市拉起來(lái)，在“穩(wěn)字當(dāng)頭”的框架下，紓困就沒有底線，紓困和救市就沒有邊界。比如，近期很多地方“降首付”“降利率”的政策。

可以預(yù)見，只要樓市不穩(wěn)定、不反彈，紓困政策就會(huì)源源不斷出來(lái)，各部門的優(yōu)惠和托底舉動(dòng)就會(huì)接踵而至。在地方，越到基層，穩(wěn)定樓市的動(dòng)力就越強(qiáng)，也越容易出政績(jī)?？紤]到紓困政策落地對(duì)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)和拉升有滯后性，特別是地方對(duì)于樓市回升的訴求太強(qiáng)、太過急迫，“穩(wěn)樓市”的要求層層傳達(dá)下來(lái)，藥劑越來(lái)越猛，疊加在一起，就造成了樓市再次暴漲。

這就是過去樓市“跌少漲多”，屢屢暴漲的罪魁禍?zhǔn)?。近日，針?duì)各地紓困樓市的尺度越來(lái)越大，官媒發(fā)文《“穩(wěn)樓市”需謹(jǐn)防市場(chǎng)過快上漲》，講的就是上面的邏輯。紓困的本源是穩(wěn)定和防風(fēng)險(xiǎn)，但很多地方依賴樓市的思想還很頑固，紓困就演化為救市了。在“穩(wěn)字當(dāng)頭”的頂層設(shè)計(jì)下，這種異化的紓困，似乎披上了合理的外衣，這是當(dāng)前樓市政策最該防范的。