2月24日，住建部再次為2022年房地產(chǎn)發(fā)展定調，在“房住不炒”主基調下，因時制宜給出了政策方向。事實上，相關部門的多次表態(tài)，既體現(xiàn)出行業(yè)出現(xiàn)的階段性問題需要解決，又相當于再度明確房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位不變。
這次發(fā)布會，全場貫穿一個“穩(wěn)”字。在紛繁復雜的信息中，“樓市維穩(wěn)，保障民生”是主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是目標。在筆者看來，住建部此次再談房地產(chǎn)，說了四句“關鍵話”，亦是四個重要信號。
第一句，精調控。“增強調控政策的精準性和協(xié)調性”，這是過去“因城施策”“調控聯(lián)動”兩大提法的“加強版”。重點做到三個“加強”：一是加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強部、省、市的調控聯(lián)動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監(jiān)督。日前出臺的商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)就體現(xiàn)了這一思路，其在全國層面統(tǒng)一安排，各地將因企施策、“一城一策”進行資金監(jiān)管。
當然，后期地方政府預計會出臺精細化程度更高的配套政策，不排除出現(xiàn)“一區(qū)一策”或者“一縣一策”。但仍需強調“聯(lián)動”，可以理解為住建部、央行、銀保監(jiān)會、自然資源部等各部委之間將協(xié)同推進，在“一盤棋”思維下，超前籌劃，發(fā)揮政策“組合拳”中先“組合”后出“拳”的優(yōu)勢。
第二句，穩(wěn)預期。“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。這意味著將繼續(xù)激活購房需求，恢復基本面“穩(wěn)預期”。有了“因城施策”的前提，各地可根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調整政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，年初至今，超40城出臺穩(wěn)定樓市新政，涉及降首付、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等方面。未來從三孩家庭等角度看，可能會適度釋放以二套房、大戶型房為主的改善性需求。事實上，針對剛需和改善性需求，適度調整過于嚴格的限制性政策已在進行中。
第三句，保交付。“以‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’為首要目標”。這“三保”去年底正式提出，此次再提“三保”是首要目標，是住建部對個別房企因債務違約所引發(fā)的項目逾期交付風險的再次“亮劍”，即“堅決有力處置”。
眾所周知，2022年是房企償債高峰期，到期債務近萬億元。今年以來，并購貸登場、銀行間債券融資放行，都是緩解流動性壓力，防風險，助力行業(yè)跨越信心修復期的舉措。但核心就一條，維護購房群眾合法權益。購房者不該為房企過去過度金融化引發(fā)的惡果買單，交樓、民生、穩(wěn)定三者辨證統(tǒng)一，要壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定。
第四句，護大盤。“努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用”?；蛟S，這是從業(yè)者希望聽到的，也是住建部首次提出的新定位。在筆者看來，這是對“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”定位的新延伸，意味著有望看到更多穩(wěn)定市場的政策出臺。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，助力行業(yè)從粗放式發(fā)展轉為精細化管理，適度去金融化，提升產(chǎn)品力，同時激活存量市場，有助于從居住領域護經(jīng)濟大盤。
不短視，從長計議，不再靠房地產(chǎn)短期刺激經(jīng)濟景氣度，但不是經(jīng)濟增長不需要房地產(chǎn)。結合行業(yè)現(xiàn)狀來看，調整態(tài)勢仍在深化，但是在調控政策堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性下的調整，“穩(wěn)”，從來都是主旋律。
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