2022年2月15日，鄭州代市長(zhǎng)何雄在鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上表示：“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問(wèn)題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”。

如今，距離這番講話(huà)不足半月，鄭州樓市果然迎來(lái)了2022年最硬核新政。

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《通知》），涉及5大項(xiàng)共19條措施，包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

具體來(lái)說(shuō)，主要對(duì)人才端、供應(yīng)端、信貸端等方面給予政策支持。人才端方面，對(duì)符合條件的學(xué)生提供購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房?jī)蓚€(gè)選項(xiàng)，并給予一定的補(bǔ)貼；供應(yīng)端方面，以去化周期18個(gè)月為分界點(diǎn)，超出時(shí)減少住宅用地供應(yīng)量，低于時(shí)則增加；同時(shí)，鄭州還降低了房企拿地的門(mén)檻，規(guī)定土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納；而信貸端，則分別給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持和降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)等政策支持。

億翰智庫(kù)首席分析師張化東向時(shí)代周報(bào)記者表示，上述《通知》的政策主題，是“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，從供給端看，是穩(wěn)存量、保交房和提增量、促投資同步推進(jìn)；對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管要求明確，對(duì)于新增土地投資加大支持力度。從需求端和供給端同步發(fā)力，繼續(xù)加強(qiáng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等價(jià)格管控手段。

重啟貨幣化安置，明降首付門(mén)檻

分析人士指出，上述《通知》的19條政策中，對(duì)樓市能夠形成強(qiáng)刺激作用的，莫過(guò)于“降低二套房首付比例”政策和“貨幣化安置”。

《通知》指出，要推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。具體來(lái)說(shuō)，則要實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

所謂“貨幣化安置”，是指拆遷人將應(yīng)安置的房屋核算成安置款，由被拆遷人自行購(gòu)買(mǎi)房屋安置，目的是消化庫(kù)存；它還有個(gè)名稱(chēng)，叫“棚改貨幣化安置”。

貨幣化安置向來(lái)被認(rèn)為是短期內(nèi)盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)、刺激房?jī)r(jià)上漲、提振樓市信心、消化空置商品房的有利手段，曾于2015年在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模出現(xiàn)，此后的幾年里，多個(gè)城市房?jī)r(jià)暴漲。

以鄭州為例，自2016年出臺(tái)棚改貨幣化安置政策后，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至一度攀升到3萬(wàn)元以上。后期隨著全國(guó)新一輪調(diào)控的出臺(tái)，以及中央明確要求“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣盡快取消貨幣化安置”之后，直到2020年，鄭州樓市才穩(wěn)定下來(lái)。

另一個(gè)重磅條款涉及“二套房貸款”，《通知》表示，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。

首套房貸款與二套房貸款有何區(qū)別？鄭州此前曾規(guī)定：在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民的首次購(gòu)房貸款比例仍為30%保持不變。居民家庭有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房，或者已擁有1套住房、無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄，再次購(gòu)買(mǎi)普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

也就是說(shuō)，這一次，鄭州明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制政策，只要結(jié)清首套房貸款，均可以按照30％的首付購(gòu)買(mǎi)二套房。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，自2022年以來(lái)，全國(guó)已有10余個(gè)城市放寬購(gòu)房首付比例，而鄭州是其中第一個(gè)明確降低改善需求首付商業(yè)貸款門(mén)檻的城市。

貝殼研究院向時(shí)代周報(bào)記者表示，該條政策將實(shí)質(zhì)性降低購(gòu)房成本，激發(fā)改善換房需求，加快鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底修復(fù)，同時(shí)對(duì)其他城市具有示范作用，利于提升市場(chǎng)預(yù)期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙向時(shí)代周報(bào)記者表示，本次鄭州的政策意義較大，對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，保障購(gòu)房群體進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放，短期成交有可能呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；其次，對(duì)于房企而言，資金壓力有所緩解，開(kāi)工及銷(xiāo)售速度有所增加，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部良性循環(huán)。

“雖然近期很多城市報(bào)道降首付，降房貸利率，但并沒(méi)有正式發(fā)文，鄭州作為全國(guó)第一個(gè)正式發(fā)文政策放松的城市，對(duì)行業(yè)有著積極的意義，后續(xù)城市跟進(jìn)的可能性大。”王小嬙說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦有著同樣的看法，他向時(shí)代周報(bào)記者表示，鄭州作為一個(gè)二線(xiàn)城市，發(fā)布穩(wěn)定樓市19條意義非常大，相比之前全國(guó)累積超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，這是第一個(gè)系統(tǒng)性救樓市政策，政策力度更大，覆蓋面更廣，影響也更明顯。

庫(kù)存壓力

鄭州此番發(fā)文救市，主要源于鄭州樓市市場(chǎng)端和供應(yīng)端的供需錯(cuò)配。安居客數(shù)據(jù)顯示，鄭州住宅均價(jià)在2018年10月攀上13867元/平方米高點(diǎn)，而2022年1月份，其樓市均價(jià)則為13099元/平方米。

成交數(shù)量方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新房成交6686套，較12月環(huán)比下降30.7%，二手房成交3561套，環(huán)比下降29%，同比下降18.1%。

量?jī)r(jià)沒(méi)有明顯起色的同時(shí)，鄭州樓市庫(kù)存和去化周期也面臨較大壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%，庫(kù)存消化周期超過(guò)2年。 中科財(cái)金人工智能研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，鄭州宅地成交規(guī)劃建筑面積為26.3萬(wàn)平方米，宅地成交樓面價(jià)為1885元/平方米，較2021年1月均有著不小的差距。

實(shí)際上，鄭州作為人口超千萬(wàn)、GDP規(guī)模超萬(wàn)億的河南首府，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾有過(guò)狂飆突進(jìn)的時(shí)刻。比如2016年，鄭州曾經(jīng)誕生15個(gè)地王，彼時(shí)，鄭州新房成交規(guī)模達(dá)1693萬(wàn)平方米，較兩年前足足擴(kuò)大了3倍。

但隨著2016年中期樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，多條限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)，鄭州樓市開(kāi)始了漫長(zhǎng)的回調(diào)期，曾經(jīng)的火熱態(tài)勢(shì)一去不復(fù)返，如今無(wú)論是房?jī)r(jià)還是供應(yīng)量，均呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，在此之前，鄭州已連續(xù)發(fā)布調(diào)控放松政策，意在刺激樓市回暖，包括吸引人才、加速去化、安置房貨幣化、放松信貸、降低購(gòu)房成本，等等。而此次鄭州19條樓市新政的出臺(tái)，更被業(yè)內(nèi)解讀為“近幾年力度最大的調(diào)控松綁政策。”

“后續(xù)各地很可能會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，改善型住房需求將得到大力支持，政策力度或可比較2015年3.30政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)于今年二季度企穩(wěn)將成為大概率事件。”張化東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。