3月伊始，乍暖還寒，房地產(chǎn)融資卻已春意漸濃——短短幾日，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)債或披露發(fā)債計(jì)劃。同時，房地產(chǎn)并購融資再現(xiàn)新動作，東方資產(chǎn)百億金融債蓄勢待發(fā)，資產(chǎn)管理公司(AMC)正在進(jìn)場。

融資渠道逐漸疏通，風(fēng)險(xiǎn)化解實(shí)招不斷。“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的要求逐漸落到實(shí)處、落地有聲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著融資回暖，房地產(chǎn)市場有望逐漸走出調(diào)整的艱難期。

融資出現(xiàn)恢復(fù)跡象

美的置業(yè)15億元中票完成發(fā)行、碧桂園50億元中票獲準(zhǔn)注冊、榮盛控股擬發(fā)10億元超短融、北京住總集團(tuán)16億元可續(xù)期公司債獲受理……3月以來，已有多家房企披露完成發(fā)債或準(zhǔn)備發(fā)債。

從融資投向看，債券募集資金不少將用來償還到期債券和銀行借款，補(bǔ)充公司日常經(jīng)營所需的流動資金；也有房企擬將融資所得全部用于項(xiàng)目建設(shè)，如美的置業(yè)發(fā)行的15億元中期票據(jù)。

房企發(fā)債動作頻頻，反映出融資環(huán)境邊際改善。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前兩月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，雖同比下降59%，但降幅較1月大幅收窄11個百分點(diǎn)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，近期部分房企的正常融資需求逐步得到滿足，房企發(fā)債恢復(fù)勢頭已出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士還注意到，民營房企融資也出現(xiàn)恢復(fù)跡象。“機(jī)構(gòu)的發(fā)債企業(yè)‘白名單’已擴(kuò)大到更多優(yōu)秀的民營房企。”有業(yè)內(nèi)人士透露。

并購債券發(fā)行漸增

房企并購融資新動作不斷。3月3日，碧桂園集團(tuán)與美的置業(yè)同時宣布獲得招商銀行提供的地產(chǎn)融資額度。其中，碧桂園集團(tuán)獲授150億元，全部用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)；美的置業(yè)則獲得120億元額度，其中，60億元用于并購業(yè)務(wù)，剩余60億元用于個人住房按揭貸款專項(xiàng)用途。

自2021年12月底，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》以來，多家房企、銀行積極響應(yīng)政策，并購類債券、貸款紛紛落地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，計(jì)劃發(fā)行15億元；銀行提供并購貸款融資額度770億元、發(fā)行并購債50億元，計(jì)劃發(fā)行100億元。房地產(chǎn)行業(yè)共獲并購類融資近千億元。

“多家銀行在近期加快發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)。”財(cái)信證券近日發(fā)布的研報(bào)指出。

擅長處置不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司也在進(jìn)場。有消息稱，東方資產(chǎn)下周計(jì)劃發(fā)行100億元人民幣金融債。募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等。

“穩(wěn)”信號料不斷釋放

房企發(fā)債在于發(fā)展所需，并購融資意在風(fēng)險(xiǎn)化解，一“穩(wěn)”一“托”呼應(yīng)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

今年以來，中央及地方層面陸續(xù)釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行信號。住建部副部長倪虹日前表示，2022年將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。人民銀行近日召開金融市場工作電視會議再次提到，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。事實(shí)上，從下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率、加快放款節(jié)奏、給予購房補(bǔ)貼……近期全國范圍內(nèi)“因城施策”的案例持續(xù)增多。

在業(yè)內(nèi)人士看來，近期房企加快融資的背后，還有一個無形的推手——償債壓力。從近期房企發(fā)債大部分?jǐn)M用于償還到期債務(wù)也可看出端倪。

3月，將迎來今年第一個房地產(chǎn)債券到期高峰期?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年3月至6月，其跟蹤監(jiān)測的170家房企共將有162.2億美元債券、781.9億元人民幣債券到期，合計(jì)超過1800億元。其中，3月是到期債券規(guī)模相對較大的一個月，合計(jì)約589億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，適度加大對房企融資支持，也是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展所需。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行將有所恢復(fù)，而房地產(chǎn)信貸投放同比多增則是大概率事件。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷，上半年房地產(chǎn)市場總體將溫和筑底，下半年有望企穩(wěn)并溫和反彈。未來，更多“穩(wěn)”的信號有望不斷釋放。