受春節(jié)假期等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)。不但土地市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)低迷，成交也更是創(chuàng)下了近年來(lái)單月新低。

克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市2月份成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。土地市場(chǎng)方面，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降，成交建筑面積僅3408萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%，降至近一年來(lái)最低點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

具體來(lái)看，成交方面一線城市全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近；24個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。

從克而瑞調(diào)研情況來(lái)看，今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，表現(xiàn)于返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放的時(shí)間跨度不足兩周，且水客大幅增多，案場(chǎng)到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。雖然一部分房企開(kāi)啟內(nèi)卷式降價(jià)，但對(duì)成交拉動(dòng)效果相對(duì)有限。

市場(chǎng)低迷，也使得百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2月份百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。

對(duì)此，克而瑞研究中心指出，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤(pán)及營(yíng)銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，三四月份市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。

超七成銷售百?gòu)?qiáng)房企未拿地

銷售的低迷，也直接影響到了房企拿地的積極性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-2月份銷售百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。盡管單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲169%，但依舊處于近一年低位，同比降幅高達(dá)63%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為16.1億元，同比下降30%，新增拿地價(jià)值、建面百?gòu)?qiáng)門檻3.1億元和14.7萬(wàn)平方米，同比分別減少56%和16%。

克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，拿地房企呈現(xiàn)兩方面特征：一方面，拿地企業(yè)多以國(guó)企、央企以及地方平臺(tái)公司為主，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿較低；另一方面，僅有銷售排名靠前的房企仍在拿地，銷售10強(qiáng)與拿地金額10強(qiáng)房企中有5家房企重復(fù)，且10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到64%，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變。

值得注意的是，盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先，但從拿地銷售比來(lái)看，僅有華潤(rùn)、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見(jiàn)整體投資意愿仍然保持低位。

償債高峰已至

銷售頻頻遇冷，投資積極性降至低點(diǎn)，融資端未現(xiàn)大范圍松動(dòng)的情況下，房企仍要面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的償債高峰期。尤其是今年前三季度，房企債務(wù)到期壓力明顯加大。

根據(jù)安信證券的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2022年共有超過(guò)6800億元地產(chǎn)債到期。各個(gè)季度的債務(wù)到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元和1242.4億元。這也將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和融資能力，形成較大的考驗(yàn)。

好在今年以來(lái)，政策方面出現(xiàn)回暖，多地出臺(tái)相關(guān)措施穩(wěn)定樓市，助力市場(chǎng)恢復(fù)信心。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月各地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控舉措累計(jì)超過(guò)百次，通過(guò)下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率、加快放款節(jié)奏、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦舉行的發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)。郭樹(shù)清稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格有一些調(diào)整，需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對(duì)金融業(yè)是好事，但是不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，還是要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

從金融管理層的表態(tài)來(lái)看，也在向市場(chǎng)傳遞著穩(wěn)定的信號(hào)，未來(lái)房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求也將會(huì)繼續(xù)得到支持，金融監(jiān)管保持合理審慎原則。

克而瑞研究中心認(rèn)為，行業(yè)利好政策、或是地方調(diào)控放松的扶持性政策，主要目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場(chǎng)信心，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。對(duì)于房企而言，政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時(shí)間，目前整體投資仍極度低迷，且今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。