3月5日，十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告，其中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、“三穩(wěn)”目標(biāo)、因城施策等。
調(diào)控是房地產(chǎn)多年以來(lái)的主題，但是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)已然發(fā)生很大變化。在此背景之下，重申“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)，專(zhuān)家認(rèn)為，這與以往相比并不完全相同，今年的調(diào)控是在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和調(diào)整，注重有針對(duì)性的“雙向調(diào)控”，加強(qiáng)協(xié)同避免“超調(diào)”現(xiàn)象。
“房住不炒”下，“三穩(wěn)”目標(biāo)不變
今年的政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的具體提法是：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式；支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
不難發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”下的“三穩(wěn)”目標(biāo)再次出現(xiàn)。同時(shí)，繼2020年后，“因城施策”再次出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中。
在全國(guó)政協(xié)委員莫天全看來(lái)，“房住不炒”應(yīng)該與“因城施策”相配合，促進(jìn)各地房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，這意味著不容許房?jī)r(jià)大起大落，要從政策、供需層面確保房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。
對(duì)于重申“三穩(wěn)”目標(biāo)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是政府希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠良性循環(huán)，滿足合理需求。
值得關(guān)注的是，與此前政策收緊不同，近期不少城市的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)適度寬松，諸如下調(diào)購(gòu)房首付比例，下調(diào)房貸利率等。最為明顯的是，3月1日鄭州發(fā)布19條新政，既包括定向放寬限購(gòu)、限貸，還包括下調(diào)土拍保證金比例，鄭州調(diào)控的放松信號(hào)被認(rèn)為意義重大。
對(duì)此，李宇嘉表示，從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，近期二手房?jī)r(jià)格下跌的有50個(gè)城市，基本上是以三四線城市為主，而且很多二線城市的房?jī)r(jià)也在下調(diào)。“今年至少是第一季度前后，政策整體處于一個(gè)寬松狀態(tài)。而在非熱點(diǎn)的三四線城市，兩成首付應(yīng)該是常態(tài)化。對(duì)于熱點(diǎn)城市，目前，最明顯的變化是房?jī)r(jià)像過(guò)去那樣預(yù)期樂(lè)觀。”
針對(duì)過(guò)熱、降溫城市，進(jìn)行“雙向調(diào)控”
事實(shí)上，從去年底開(kāi)始，國(guó)家從金融政策角度已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行糾偏、疏困，表現(xiàn)為房貸額度增加，貸款利率下降，但是市場(chǎng)并沒(méi)有得到明顯緩解。而在過(guò)去，一旦政策開(kāi)始糾偏，往往不久市場(chǎng)就開(kāi)始好轉(zhuǎn)。
李宇嘉認(rèn)為，目前企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)還處于一個(gè)釋放的過(guò)程中，供給端的沖擊導(dǎo)致新房市場(chǎng)的定價(jià)處于促銷(xiāo)狀態(tài)，但對(duì)市場(chǎng)周轉(zhuǎn)還沒(méi)有明顯作用。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性不高，地塊流拍率還較高，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期并不看好。
在這樣的市場(chǎng)背景之下，“房住不炒”以及“三穩(wěn)”目標(biāo)仍然出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中，與去年的提法相同。
對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，這與往年相比也有不同之處，今年強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性，也就是著眼于因城施策。另外是提高調(diào)控的協(xié)同性，這兩點(diǎn)是在之前調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和調(diào)整。
值得一提的是，2月24日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，提到增強(qiáng)“四性”，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性。這一提法也為今年的房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的要求。
在房地產(chǎn)調(diào)控更具有針對(duì)性方面，倪鵬飛認(rèn)為，今年重要的點(diǎn)是針對(duì)不同城市的調(diào)控，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，預(yù)期在一些城市房地產(chǎn)繼續(xù)過(guò)熱的同時(shí)，一些城市則在降溫。而過(guò)去強(qiáng)調(diào)的因城施策，是指防止升溫、抑制投資投機(jī)需求方面的力度不同。
在倪鵬飛看來(lái)，這樣對(duì)于不同城市走勢(shì)的針對(duì)性調(diào)控意味著雙向調(diào)控。因?yàn)椴粌H是針對(duì)過(guò)熱的城市，而且對(duì)于市場(chǎng)趨冷的城市則是采取逆向調(diào)控的措施，無(wú)論哪種調(diào)控，這兩個(gè)方面的調(diào)控都是著眼于“三穩(wěn)”目標(biāo)。
“在制定政策時(shí)，要根據(jù)城市的具體情況推出具體的支持或抑制政策，比如現(xiàn)在一線城市和主要二線城市應(yīng)該采取比較維穩(wěn)的做法，但個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不太健康發(fā)展的狀況，還是要支持其向良性方向發(fā)展。”莫天全如是說(shuō)。
加強(qiáng)協(xié)同性，避免“超調(diào)”
對(duì)于調(diào)控的協(xié)同性，倪鵬飛認(rèn)為，這是在實(shí)踐教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)了協(xié)同性。“在去年上半年，市場(chǎng)升溫的形勢(shì)比較嚴(yán)峻，當(dāng)時(shí)，各部門(mén)都紛紛采取了措施，實(shí)際上當(dāng)時(shí)就需要協(xié)同，協(xié)同不到位或者是用力過(guò)猛，可能就會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。”
“協(xié)同不當(dāng)就會(huì)出現(xiàn)政策空檔，以及政策加重的問(wèn)題。”倪鵬飛表示，今年相信調(diào)控的相關(guān)部門(mén)在此方面會(huì)有所加強(qiáng)，不僅是各部門(mén)之間要協(xié)同，而且省和部之間，以及各個(gè)城市的廳局和城市之間也要實(shí)現(xiàn)協(xié)同，只有這樣才能夠更好地實(shí)現(xiàn)雙向調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)處在“三穩(wěn)”的合理區(qū)間。
李宇嘉也認(rèn)為，目前提出的精準(zhǔn)性、精細(xì)化調(diào)控，其實(shí)是對(duì)過(guò)去調(diào)控的總結(jié)，去年出現(xiàn)了“超調(diào)”的問(wèn)題，所以今年提出了穩(wěn)妥實(shí)施長(zhǎng)效機(jī)制，評(píng)估政策疊加起來(lái)的效應(yīng)。住建部、省市一條線要協(xié)同起來(lái)，金融土地和市場(chǎng)監(jiān)管要協(xié)同起來(lái)，就不會(huì)導(dǎo)致“超調(diào)”的現(xiàn)象。
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