每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立

在今年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告里，有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述與去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基本一致：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)比過(guò)去幾年的兩會(huì)政府工作報(bào)告，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”是一個(gè)新的提法，這是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況提出的有針對(duì)性的政策要求。

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)之后，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒，尤其在個(gè)別龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)違約之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的信用收縮現(xiàn)象：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸融資風(fēng)險(xiǎn)控制要求大幅度提高，地方政府對(duì)按揭貸款的資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)融資增速的快速放緩，于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度的下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)資金與價(jià)格之間的典型“負(fù)反饋”，通俗地說(shuō)就是市場(chǎng)出現(xiàn)了惡性循環(huán)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)就是要阻止這個(gè)惡性循環(huán)。

在3月2日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清就房地產(chǎn)金融政策發(fā)表了有針對(duì)性的看法，他表示，房地產(chǎn)需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對(duì)金融業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事，但是不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換。去年房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問(wèn)題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)。

郭樹(shù)清在過(guò)去幾年曾多次提到房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)占用了過(guò)多的金融資源，擔(dān)憂房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅對(duì)金融運(yùn)行的沖擊和影響。把他的講話進(jìn)行前后對(duì)比可以清晰地感受到他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法已經(jīng)出現(xiàn)了較大的變化，如果說(shuō)之前的講話是對(duì)房地產(chǎn)金融提出嚴(yán)厲警告的話，那么，現(xiàn)在的講話釋放了相當(dāng)程度的暖意。

出現(xiàn)變化的還有各個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從去年第四季度開(kāi)始，各城市根據(jù)所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況采取了一系列措施化解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，針對(duì)上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到期債務(wù)出現(xiàn)逾期的情況，由上海市發(fā)改委等政府部門牽頭與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，各地還采取了各種措施穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期。多地出臺(tái)購(gòu)房支持政策，包括購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、新居民“購(gòu)房券”、住房公積金貸款優(yōu)惠等支持合理需求；最近有些城市將按揭貸款的首付比降到20%；廣州市等協(xié)調(diào)主要商業(yè)銀行同時(shí)降低按揭貸款的利率。

在政策暖風(fēng)的吹拂下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈。從二手房的交易數(shù)據(jù)看今年2月份的日均交易量已經(jīng)比1月份增加了30%左右，扭轉(zhuǎn)了之前持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。二手房?jī)r(jià)格同樣出現(xiàn)了止跌回升，一線城市中北京、上海、廣州二手價(jià)格小幅上漲，深圳二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比小幅上漲，結(jié)束去年8月以來(lái)連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下跌，這是重要的市場(chǎng)信號(hào)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長(zhǎng)約10%，新增掛牌房源量環(huán)比增長(zhǎng)近六成。市場(chǎng)預(yù)期方面，2022年2月貝殼50城二手房景氣指數(shù)回升至21，市場(chǎng)預(yù)期保持修復(fù)。預(yù)計(jì)3月二手房市場(chǎng)整體成交量環(huán)比明顯增長(zhǎng)，價(jià)格保持平穩(wěn)。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，二手房市場(chǎng)對(duì)政策的敏感性領(lǐng)先于新房市場(chǎng)，在二手房交易出現(xiàn)回升一個(gè)季度之后新房市場(chǎng)的交易將開(kāi)始出現(xiàn)變化。

在市場(chǎng)總體出現(xiàn)積極變化的同時(shí)，我們也不能忽視潛在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的主要問(wèn)題是個(gè)別大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)從根本上得到化解，行業(yè)平均負(fù)債水平依然過(guò)高，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)去杠桿的“軟著陸”是今年房地產(chǎn)調(diào)控工作的重要難題。

（作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）