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  • 一、二線城市房價漲勢趨緩 房企繼續(xù)以價換量

    2022年03月18日 11:34
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
    由于行業(yè)流動性并未明顯改善,房企仍然傾向于通過降價回籠資金。
    房地產(chǎn)市場的緩慢復(fù)蘇,還未對房價形成足夠的支撐。
    3月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布今年2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)。其中,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比1月回落0.1個百分點;二線城市新房價格環(huán)比由上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%,降幅擴(kuò)大0.1個百分點。
    與過去幾個月的特征類似,一線城市房價漲幅仍然最高,體現(xiàn)出市場需求相對強勁,市場熱度較高。二線城市房價持平,但分化明顯。三線城市房價繼續(xù)下降,說明這些區(qū)域市場仍然相對冷淡。
    1月,70城新房價格曾出現(xiàn)“一二線城市止跌回升、三線城市降幅收窄”的情況,并一度引發(fā)市場的樂觀預(yù)期。如今來看,這種房價回溫的趨勢并未確立。
    房價漲勢出現(xiàn)反復(fù),與當(dāng)前的市場變化密切相關(guān)。今年1月和2月,房地產(chǎn)交易規(guī)模維持高位,但由于行業(yè)流動性并未明顯改善,房企仍然傾向于通過降價回籠資金,這也被市場認(rèn)為是導(dǎo)致房價漲幅回落的主要原因。
    房企繼續(xù)以價換量
    受去年下半年市場調(diào)整的影響,70個大中城市新房價格在去年9月出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的變化。由于市場交易較為低迷,房價總體下降的局面一直延續(xù)到去年12月。
    進(jìn)入2022年,隨著各級監(jiān)管部門出臺樓市政策,一些合理需求得到釋放,市場有所回暖,房價也出現(xiàn)回升。今年1月,70城新房價格一度出現(xiàn)“一二線城市止跌回升、三線城市降幅收窄”的情況。
    到2月,市場交易維持在較高的水平,但房價并未繼續(xù)回升。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),一、二、三線城市房價分別出現(xiàn)“漲、平、跌”的局面。其中,一、二線城市的新房價格環(huán)比漲幅均有所收窄,三線城市房價繼續(xù)下降,且降幅有所擴(kuò)大。
    二手房價格方面,一、二、三線城市同樣是“漲、平、跌”的梯度分化局面。但一線城市二手房價格環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大,體現(xiàn)出這些市場更具韌性。
    總體來看,市場回暖并未帶動房價同步升溫,這種情況有其特殊原因。貝殼研究院認(rèn)為,市場的流動性不足,房企面臨較大的償債壓力,有動力通過促銷加速銷售和回款。
    根據(jù)國家統(tǒng)計局3月15日發(fā)布的數(shù)據(jù),今年1-2月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.5萬億元,同比下降17.7%。而去年全年,該指標(biāo)一直保持正增長。多家房企相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露,雖然各項融資渠道正在陸續(xù)打開,但“注資”緩慢。
    在近期的房價變化中,一線城市一直保持著不錯的“抗跌性”。最近8個月來,一線城市的新房價格環(huán)比大多保持上漲或持平狀態(tài),僅在去年12月有小幅下降;二手房價格已連續(xù)三個月正增長,且漲幅有所擴(kuò)大。相比之下,三線城市的新房和二手房價格均已連續(xù)6個月環(huán)比下滑。
    貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,根本原因是一線城市住房需求相對充足,信貸支持下市場預(yù)期修復(fù)較快;而三線城市購房需求相對不足,同時多數(shù)三線城市庫存壓力較大,市場預(yù)期修復(fù)較慢。
    二線城市則出現(xiàn)了明顯的分化態(tài)勢。今年2月,西安以1.0%的環(huán)比漲幅成為70個大中城市新房價格的領(lǐng)漲者,南京、寧波、成都、烏魯木齊同樣漲幅居前,這也是當(dāng)月新房價格漲幅最大的5個城市。但哈爾濱、西寧、合肥等城市出現(xiàn)了較大的跌幅。
    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇程度一直冷熱不一,這與不同城市的供需基本面、政策措施、疫情影響等因素都有關(guān)系。總體來看,長三角、粵港澳大灣區(qū),以及中西部的部分區(qū)域中心城市恢復(fù)相對較快。
    房價有望維持平穩(wěn)
    對于后續(xù)的房價走勢,多數(shù)分析人士認(rèn)為,將主要取決于政策支持力度和市場恢復(fù)程度。
    據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,今年已有超過50個城市出臺了調(diào)控政策,內(nèi)容涉及公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管等方面。從市場變化來看,一些對合理需求支持較大的措施已陸續(xù)出現(xiàn)效果。
    今年3月1日,鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等五個方面,提出19條穩(wěn)定市場的細(xì)化措施。這也引發(fā)了市場極大關(guān)注。
    貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,這些措施出臺后,市場響應(yīng)積極。3月鄭州的周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至去年5-6月的水平。與去年12月的周均(去年下半年成交高位)水平相比,3月前兩周周均帶看量提升38%,成交提高70%。
    許小樂表示,在“支持合理住房需求”的政策主線下,鄭州作為中原城市群核心城市,其政策和市場效果對其他城市具有借鑒意義。預(yù)計年內(nèi)會有更多的城市因城施策,出臺穩(wěn)樓市的政策,這將是二三線城市市場修復(fù)的關(guān)鍵。
    他還強調(diào),央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2月新增居民中長期貸款轉(zhuǎn)負(fù),說明需求端的信心尚未完全恢復(fù),加上3月以來部分城市散發(fā)疫情,因此,后續(xù)繼續(xù)精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放至關(guān)重要。
    嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,從房價表現(xiàn)來看,市場的壓力點主要存在于三四線城市。要警惕三四線城市行情急速降溫,其很容易影響當(dāng)?shù)赝恋亟灰缀褪袌鲱A(yù)期。
    綜合上述因素,多數(shù)分析人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場有繼續(xù)復(fù)蘇的動力,但房價能否同步升溫,還要看政策的落實程度。
    同時,即使市場能夠快速恢復(fù),但由于流動性壓力很難快速緩解,房企漲價的動力也顯得不足。因此,房價大概率會繼續(xù)維持平穩(wěn)走勢。
    據(jù)安信證券的統(tǒng)計,2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期,每個季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元,前三季度到期壓力較大。
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