在“支持合理需求”的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)市場的信貸環(huán)境正在逐步寬松，并對(duì)樓市服務(wù)形成了有力的支撐。
3月22日，有消息顯示，蘇州部分銀行首套房貸款利率降至4.6%，與5年期以上LPR（貸款基礎(chǔ)利率）持平，這是該地區(qū)近兩年來首套房貸利率的最低水平。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，確有一部分銀行將首套貸款利率調(diào)至4.6%，其他銀行的首套房貸利率也多在4.65%和4.7%的低水平。同期，蘇州的二套房貸款利率也有所下調(diào)。
在此之前，杭州、南京，以及湖北省的十堰、襄陽等城市，都出現(xiàn)了首套房和二套房利率的下調(diào)。
根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，2022年3月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，重點(diǎn)城市的放款周期也有所縮短。
分析人士指出，房貸利率下調(diào)是房地產(chǎn)信貸政策逐漸寬松的體現(xiàn)之一。盡管近期LPR數(shù)據(jù)未再下調(diào)，但各地的房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，這也將對(duì)恢復(fù)中的房地產(chǎn)市場繼續(xù)帶來利好。
房貸利率普遍下調(diào)
商業(yè)銀行個(gè)貸利率與LPR水平有一定的關(guān)聯(lián)度。根據(jù)央行要求，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
按照央行于3月21日公布的數(shù)據(jù)，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均與上月持平。這也意味著，蘇州的首套房最低利率已達(dá)到監(jiān)管要求下的最低水平。
與蘇州的“貼地飛行”不同，經(jīng)過近期的調(diào)整，目前杭州的首套房貸利率最低可達(dá)到5.1%，二套房貸利率低至5.2%-5.3%，與上月的5.65%（首套房貸利率）、5.85%（二套房貸利率）相比，也有明顯的下降。
此外，南京部分銀行首套房貸利率最低降至5.4%，較2月份下調(diào)了40BP，這也是南京首套房貸利率的階段性低點(diǎn)。
湖北襄陽、十堰部分銀行的房貸利率降幅則在40BP至45BP之間。其中，襄陽部分銀行的首套房房貸利率由5.68%下調(diào)至5.28%，約降至近4年來的最低水平。二套房最低房貸利率則下調(diào)至5.57%。
今年1月份，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，但此后的2月和3月，LPR未繼續(xù)下調(diào)，而是維持不變。盡管如此，很多城市的房貸利率仍有下調(diào)空間，且將貸款利率向下調(diào)整是多數(shù)城市的做法。
此外，隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)寬松，多個(gè)城市出現(xiàn)首付比例下調(diào)、放款周期縮短等現(xiàn)象。
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2022年3月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；平均放款周期為34天，較上月縮短4天。
其中，103城中有82城的房貸主流利率下調(diào)。成都首套利率本月下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，回調(diào)幅度最大，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)。
放款周期上，3月103城平均放款周期接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天，其中長三角區(qū)域城市占13城。
貝殼研究院表示，結(jié)合當(dāng)前的樓市政策環(huán)境來看，預(yù)計(jì)未來信貸環(huán)境保持寬松，地方支持性調(diào)控政策進(jìn)一步出臺(tái)，精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放。
需求仍有釋放空間
信貸政策的寬松，被認(rèn)為是近期樓市回暖的重要因素之一。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國商品房銷售面積1.57億平方米，商品房銷售額1.55萬億元，同比均有所下降，但絕對(duì)水平仍處于歷史同期第二高位。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過50個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策，支持合理住房需求，有機(jī)構(gòu)將這些政策總結(jié)為松綁公積金貸款政策、人才引進(jìn)、放松預(yù)售資金監(jiān)管、下調(diào)首付比例、下調(diào)貸款利率、放松購房資質(zhì)認(rèn)定等6個(gè)大項(xiàng)。其中不難看出，松綁信貸政策是主流做法。
但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，與以往相比，目前購房需求仍然疲弱，還有進(jìn)一步釋放的空間。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。這也被認(rèn)為是需求不足的佐證。
利好消息在于，進(jìn)入3月以來，越來越多的城市出臺(tái)政策，對(duì)市場進(jìn)行松綁。
3月23日，哈爾濱市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，經(jīng)報(bào)請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。這也意味著，哈爾濱市實(shí)行了三年多的主城區(qū)限售政策，將被暫停執(zhí)行。同時(shí)，公積金貸款條件有望放寬，信貸政策也有進(jìn)一步松綁的空間。
事實(shí)上，進(jìn)入3月，市場的復(fù)蘇勢頭頗為樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月以來（3月1日到3月17日）貝殼50城二手房日均成交量較2月（春節(jié)后）日均成交水平增長約17%，周度房價(jià)指數(shù)保持平穩(wěn)；二手房市場供需活躍度也提高，3月以來貝殼50城二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均較2月（春季后）的日均水平提高。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)信貸寬松疊加支持性政策將促進(jìn)市場進(jìn)一步修復(fù)。加之傳統(tǒng)銷售旺季的到來，房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步升溫。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，短期來看，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)3月市場規(guī)模環(huán)比回升。但考慮到2021年上半年高基數(shù)影響，市場銷售規(guī)模仍會(huì)低于去年同期。同時(shí)也需要看到，疫情反復(fù)可能對(duì)部分市場的恢復(fù)節(jié)奏形成一定拖累。
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