3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為225億元，同比下降45.7%。萬(wàn)科披露，公司將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開展20億至25億元的回購(gòu)，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金分紅112.8億元。

2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降45.7%，是萬(wàn)科繼1995年、2008年后，上市31年以來(lái)第三次下滑。從財(cái)務(wù)層面看，凈利潤(rùn)下降主要是因?yàn)槊氏陆?、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。

多因素致凈利潤(rùn)下滑

在2021年房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整的背景下，萬(wàn)科守住了安全經(jīng)營(yíng)底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財(cái)務(wù)狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%且長(zhǎng)期處于行業(yè)低位。

對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在年報(bào)《致股東》中反思了內(nèi)部原因。從財(cái)務(wù)層面看，2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主因，2021年萬(wàn)科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。

“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司的凈利潤(rùn)具有決定性作用，去年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。”郁亮坦言，盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但公司的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

郁亮還提到，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬(wàn)科過(guò)往快速發(fā)展的機(jī)制保障，但隨著近年來(lái)業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，萬(wàn)科部分城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績(jī)。

“盡管我們依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。雖然我們?cè)诓糠执笮蛷?fù)雜項(xiàng)目上展現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)能力，但未能將其及時(shí)轉(zhuǎn)化為公司的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和一致表現(xiàn)。”郁亮說(shuō)。

2021年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)于萬(wàn)科是一次警醒。郁亮表示，2022年將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

第二增長(zhǎng)曲線初步顯現(xiàn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，新增住房需求逐步向改善、更新需求過(guò)渡。郁亮表示，“以我國(guó)龐大的人口基數(shù)，未來(lái)住宅開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一，也仍將是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)。”

與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也將為未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)提供更多支撐，萬(wàn)科選擇將物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)確定為主要方向。

其中，萬(wàn)物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年其收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%。物流倉(cāng)儲(chǔ)近三年收入復(fù)合增速52%，2021年收入32億元，同比增長(zhǎng)69%，穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%。萬(wàn)科泊寓近三年收入復(fù)合增速40%，2021年收入同比增長(zhǎng)14%，NOI約為5.3億元，同比增長(zhǎng)193%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，印力近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%。

如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在及將來(lái)都無(wú)法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。另外，萬(wàn)科采用成本法對(duì)這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務(wù)進(jìn)行折舊攤銷，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用達(dá)80億元，加大了對(duì)報(bào)表利潤(rùn)的影響。

郁亮表示，“探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻(xiàn)。”