隨著多座城市限購(gòu)限售調(diào)整、房企融資合理需求優(yōu)化等政策面暖風(fēng)吹拂，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出最困難的階段，但房地產(chǎn)行業(yè)的春天還未完全到來(lái)。
今年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交及房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)员３值兔??？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，30座重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%；累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，今年前3個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%。
如此看來(lái)，業(yè)界期盼的三四月“小陽(yáng)春”，并沒(méi)有如期而至，成色也遠(yuǎn)不如以往。不過(guò)，隨著廣州、深圳等一線城市銷售面逐漸好轉(zhuǎn)，以及更多的城市加大力度維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)界普遍認(rèn)為，“小陽(yáng)春”雖然按下“暫停鍵”，但預(yù)計(jì)今年5月份市場(chǎng)會(huì)逐步好轉(zhuǎn)。
從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)面來(lái)看，多數(shù)房企的發(fā)展主基調(diào)仍然保持資金面穩(wěn)健安全，進(jìn)入“縮表出清”的階段，今年預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交規(guī)模同比或?qū)⒁?jiàn)頂回落。
小陽(yáng)春遲到
今年一季度，供需兩端觀望情緒都有所蔓延，表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商推盤不積極，而購(gòu)房者信心也尚在恢復(fù)中。
以廣州為例，第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，因受春節(jié)假期等季節(jié)性因素影響，開(kāi)發(fā)商推盤多有延遲。截至2022年3月19日，廣州一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積環(huán)比下降73.6%，至70.0萬(wàn)平方米。
第一太平戴維斯稱，盡管政府持續(xù)出臺(tái)保障性政策以穩(wěn)定住宅市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)個(gè)人購(gòu)房融資環(huán)境持續(xù)改善，但購(gòu)房者仍對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)有所擔(dān)憂，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)濃厚，去化表現(xiàn)傾軟。截至2022年3月15日，廣州一手住宅成交面積環(huán)比下降52.6%，同比下降53.8%，至111.3萬(wàn)平方米。
一位廣州東部區(qū)域新開(kāi)樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“從去年開(kāi)始我們就在蓄客，蓄了半年，所以最近新開(kāi)樓盤都有客戶來(lái)看，但去化方面還是比預(yù)期的要差一些，市場(chǎng)還是比較平。”
不僅是廣州，其他城市普遍也面臨這樣的局面。
例如合肥，去年上半年其樓市曾火熱一時(shí)，但現(xiàn)在也開(kāi)始轉(zhuǎn)入冷淡，且暫未逆轉(zhuǎn)。
“現(xiàn)在市場(chǎng)還是比較缺客戶的，雖然比起去年年底好轉(zhuǎn)了一些，但還是沒(méi)有什么起色。新房好一點(diǎn)，但二手房特別是偏遠(yuǎn)一些的區(qū)域，表現(xiàn)不是很好。”一位合肥當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)觀察人士指出。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，一線城市商品住宅成交面積同比下降34.9%，二線代表城市同比下降39.1%，三四線代表城市同比下降43.1%。3月，各線代表城市成交規(guī)模同比降幅均超四成，多數(shù)城市仍處于深度調(diào)整中。
以價(jià)格維度來(lái)衡量，則有企穩(wěn)的趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院顯示，2022年一季度，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)有所恢復(fù)。二線城市一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，3月價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)出現(xiàn)恢復(fù)跡象。三四線代表城市一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.11%，各月價(jià)格環(huán)比均下跌，市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。
復(fù)蘇將到來(lái)
盡管如此，但市場(chǎng)各方參與者的信心都在重建恢復(fù)中。
華潤(rùn)置地總裁李欣在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上指出，政策層面肯定是見(jiàn)底的，尤其是進(jìn)入三月份以來(lái)，帶有“暖意”的政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，另外消費(fèi)者的消費(fèi)信心可能也處于觸底的狀態(tài)，問(wèn)題無(wú)非是在底部開(kāi)展多久，需要一些綜合的提振力量來(lái)提升市場(chǎng)。
李欣表示，市場(chǎng)的回暖還比較明顯，尤其是一線和強(qiáng)二線已經(jīng)處于回暖中，表現(xiàn)在售樓處客流量明顯提升，還有這些城市二手房成交也在提升。有同行說(shuō)上半年低開(kāi)、下半年回升，我也是這么認(rèn)為的。
從市場(chǎng)一線的情況來(lái)看，回暖的跡象已經(jīng)漸漸明顯。
中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，以我們觀察來(lái)看今年3月的市場(chǎng)并不太理想，開(kāi)發(fā)商推盤或者促銷活動(dòng)，都不太理想。但我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)成交也會(huì)逐漸恢復(fù)，真正的小陽(yáng)春應(yīng)該要到5月份才會(huì)來(lái)。
此外，部分城市土地市場(chǎng)的回暖，也體現(xiàn)了房企正在重拾信心。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建筑面安吉4734萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13%；成交總金額1397億元，環(huán)比上漲17%；平均樓板價(jià)升至2951元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲20%。
克而瑞稱，在合肥、廈門首輪集中土拍明顯回暖的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)成交平均溢價(jià)率微升至5%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲；各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，二線、三四線城市溢價(jià)率環(huán)比均有所上漲。
由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在第二季度成交回暖將是可期的，但未來(lái)的發(fā)展模式也將被重塑。
正如中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國(guó)近期表示，中海對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)充滿信心。“房地產(chǎn)下半場(chǎng)將迎來(lái)巨大的變化，不再是到處都是機(jī)會(huì)，行業(yè)將從躁動(dòng)回歸理性，從盲目擴(kuò)張走向高質(zhì)量發(fā)展。”
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