不敢再“盲搶”高價地,投資轉(zhuǎn)向“冷靜”。
沒有哪一時刻如同2021年下半年,讓房企投資拿地那么“小心翼翼”,仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。
《證券日報》記者以研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的2021年跨入“千億元俱樂部”(按操盤金額口徑計)的35家上市房企為樣本,根據(jù)衡量房企投資能力的重要指標(biāo)——新增貨值(數(shù)據(jù)來自億翰智庫,包括招拍掛及收并購項目)測算,35家“千億元房企”2021年合計新增貨值超5.1萬億元,同比縮減了2.8萬億元,同比下降35%。
“2021年至今,房企拿地規(guī)模和投資強度大幅下降,背后主要有三個原因。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示,一是部分過往拿地的主力房企陷入流動性困難,瀕臨債務(wù)違約,須縮減支出減少拿地或者不拿地;二是市場銷售去化較為困難,現(xiàn)金回流不如預(yù)期;三是部分城市因城施策的政策調(diào)整還未明顯改善市場預(yù)期,需求仍較為疲軟。而這也將影響未來房企投資邏輯從重規(guī)模轉(zhuǎn)向重質(zhì)量、重盈利。
不敢再“盲搶”高價地
投資轉(zhuǎn)向“冷靜”
似乎不約而同,相比往年業(yè)績說明會上“新進(jìn)入多少個城市”等豪言、愿景,取而代之的則是“以銷定投,精準(zhǔn)布局”。據(jù)觀察,今年多數(shù)房企管理層并未在業(yè)績說明會上談及計劃用于拿地的資金規(guī)模,甚至有房企管理層直言,“階段性暫緩拿地,解決當(dāng)前流動性問題”。
上述35家“千億元房企”中,截至2021年底,新增貨值最低者是世茂集團(tuán),為155億元;最高者為碧桂園,為4840億元。此外,碧桂園、保利發(fā)展以及萬科三家房企均超過4000億元,中海地產(chǎn)等4家房企新增貨值均在2000億元至4000億元之間,總計有19家房企新增貨值均超過1000億元。
回顧2021年的土地市場,可謂上演了一場由“由火至冰”的反轉(zhuǎn)大劇。上半年,濱江集團(tuán)、佳兆業(yè)等多家房企為實現(xiàn)超過20%的銷售目標(biāo)而搶地。時至5月中旬,濱江集團(tuán)董事長戚金興一語道破部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境,其表示,“最近在杭州集中土地出讓中,共獲取5塊土地,要努力做到1%至2%的凈利潤水平”。
隨后,樓市銷售乏力,土地市場也急轉(zhuǎn)直下,從上半年的搶地直接過渡到第二輪集中供地30%地塊流拍,民營房企縮減投資,國企、地方平臺企業(yè)漸成拿地主力軍。但自去年10月份某知名房企債務(wù)違約后,靠高杠桿驅(qū)動擴(kuò)規(guī)模的多家“千億元房企”先后失信于債權(quán)人,海外“借新債還舊債”通道遭全面封堵,房企所得經(jīng)營性現(xiàn)金流不得不用于還債。在2021年1.22萬億元到期債務(wù)壓頂下,沒有哪一家房企還有膽量“盲搶”高價地,快速擴(kuò)規(guī)模不再是主題,先活下來才是硬道理,而自救的第一步就是縮減或暫停投資。
“尤其多家房企出現(xiàn)流動性危機之后,企業(yè)競爭格局也會出現(xiàn)變化,房企投資會變得更加理性,整個行業(yè)會回到正常發(fā)展軌道。”在2021年業(yè)績說明會上,越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)向《證券日報》等媒體表示。同時,越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示,(市場)蛋糕就這么大,保持有質(zhì)量的投資,在公開市場拿地要看機會,過于激進(jìn)或地價太高的(舉牌)不會參加,要踏好市場節(jié)奏。
現(xiàn)金流充裕房企
投拓意愿高
從當(dāng)下看,多數(shù)房企現(xiàn)有土地儲備足夠未來兩三年發(fā)展,若銷售額仍回流較慢,在大多數(shù)房企未打開銀行間融資大門的情況下,現(xiàn)金流仍較為緊張,一旦將在手現(xiàn)金用于拿地,將觸及“三道紅線”邁向紅檔。因此,在業(yè)內(nèi)看來,目前多數(shù)房企將持續(xù)收縮拿地力度。不過,當(dāng)下土地溢價率并不高,能夠吸引有實力的開發(fā)商出擊,而各房企投拓能力也呈現(xiàn)分化加劇的特征。
事實上,這一變化在上述35家“千億元房企”2021年及2022年一季度新增貨值量中已有所體現(xiàn)。通過測算樣本數(shù)據(jù)變動情況可知,保利發(fā)展、華潤置地等央企、國企背景房企仍是拿地主力軍,后來者如中國鐵建、中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等亦在發(fā)力。民營房企中,龍湖集團(tuán)、旭輝控股及碧桂園等少數(shù)房企今年一季度仍積極舉牌且頗有斬獲。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),龍湖集團(tuán)2022年第一季度新增的土地貨值為132.1億元,位于行業(yè)前列。此外,龍湖集團(tuán)年報顯示,2021年新獲取122個權(quán)益項目。
在業(yè)內(nèi)看來,連續(xù)6年保持“三道紅線”綠檔,剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88,是龍湖集團(tuán)拿地的底氣。而今年一季度,在同等市場環(huán)境下,卻有六成房企投資為零。一是供應(yīng)地塊可能未覆蓋其投資范圍,二是現(xiàn)金流缺口較大而不敢拿地。由此可見,若樓市仍持續(xù)低迷,房企投拓能力將愈加分化。
那么,哪類房企能夠在逆市中仍保持投拓節(jié)奏呢?在劉水看來,一是央企及部分國企,經(jīng)營開發(fā)能力較強,又具有融資優(yōu)勢,因此投資能力較強;二是經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企,在投資、建設(shè)施工、品牌等方面有較強能力,杠桿率不高,現(xiàn)金流較為充裕,也能保持自身的投資節(jié)奏。
利潤率
成考核拿地KPI準(zhǔn)繩
“資金壓力大、債務(wù)壓頂?shù)姆科髮媾R更大挑戰(zhàn),部分中小房企以及高負(fù)債房企有可能被淘汰。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳霄向《證券日報》記者表示,即便財務(wù)穩(wěn)健房企在擴(kuò)充土地儲備時,也會與過去高溢價拿地行為大相徑庭,如今拿地前要多方面考慮盈利空間。
“過去,職業(yè)經(jīng)理人考核投拓KPI以‘量’定,保規(guī)模話語權(quán)為先,投資質(zhì)量為次要,即便2%凈利潤率仍要硬著頭皮拿地,結(jié)果導(dǎo)致‘老大難’類大型綜合體項目難產(chǎn),沉淀資金量過大,銷售額回流不及預(yù)期,即便順利出售,利潤空間也極低。”某房企投拓條線人士向《證券日報》記者表示,出于市值和盈利能力的目標(biāo)考慮,未來房企所拿的每一塊地,將以IRR(內(nèi)部收益率)為準(zhǔn)繩(比如IRR不低于8%才考慮出手),整體更注重投資質(zhì)量,也會將利潤率作為考核拿地KPI的重要依據(jù)。
正如龍湖集團(tuán)管理層在2021年業(yè)績會上表示:“我們在積極參與獲取土地,但要圍繞著毛利率、凈利潤等底線指標(biāo),量入為出,理性獲取。”同策研究院資深分析師肖云祥也對《證券日報》記者表示,過去拿地是為了沖規(guī)模,在利潤率、風(fēng)險控制等方面要求并不是很高。但當(dāng)下行業(yè)邏輯已變,規(guī)模論不再適用,盈利能力、增加自有資金的能力更被看重。
事實上,對于2021年下半年至今的投資策略,“謹(jǐn)慎投資、精準(zhǔn)布局”已成房企共識。在2021年業(yè)績說明會上,旭輝集團(tuán)董事長林中甚至宣布了“三不原則”,即“不拿貴地、不拿錯地、不做激進(jìn)收并購”。
“過去幾年規(guī)??焖僭鲩L的‘黑馬們’,其在手現(xiàn)金已不允許像過去一樣大手筆拿地。”肖云祥表示,接下來的市場,融資能力在前,投拓、運營及營銷能力在后,這關(guān)乎房企拿地質(zhì)量、去化速度以及利潤空間的實現(xiàn),后房地產(chǎn)時代,是綜合實力強的房企間的戰(zhàn)場。
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