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  • 樓市修復進行時:一季度房地產投資保持增長,政策效應仍待釋放

    2022年04月20日 10:40
    來源:21世紀經濟報道
    多數(shù)機構認為,這些政策的疊加效應會逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高,各項數(shù)據(jù)會繼續(xù)負增長,但由于需求潛力仍大,市場復蘇的大勢不會改變。
    21世紀經濟報道記者張敏 實習生張雁楠 北京報道 由于多重原因而出現(xiàn)降溫的房地產市場,正在不斷修復中。4月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布今年一季度房地產相關數(shù)據(jù)。今年1-3月,全國商品房銷售面積3.1萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額3.0萬億元,下降22.7%。其中,住宅銷售降幅高于上述均值。
    同期,房地產企業(yè)到位資金、房企拿地面積及金額等指標均出現(xiàn)負增長。房地產開發(fā)投資增速為0.7%,維持正增長。
    機構將這一階段的房地產市場稱為“盤整期”或“修復期”。今年以來,隨著數(shù)十個地方政府出臺穩(wěn)樓市政策,多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等,市場信心正在逐步恢復,但政策效應的傳導仍需時間。
    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示,各地堅持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,完善房地產市場長效機制,積極滿足合理住房需求,全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。
    復蘇進程中的3月波折
    在去年同期的高基數(shù)面前,今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認為,由于去年同期出現(xiàn)了“史上最好的第一季度”,即便沒有其他因素影響,今年的樓市交易規(guī)模也很難繼續(xù)攀升。
    隨著一系列穩(wěn)樓市政策的推出,今年以來,房地產市場出現(xiàn)緩慢復蘇的跡象。但進入3月,疫情的反復開始對這一進程產生影響。
    根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年1-3月,全國商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%,降幅比前兩月擴大5.2和3.4個百分點。從區(qū)域來看,東部地區(qū)、東北地區(qū)銷售額累計分別下跌了27.7%和33.9%,降幅遠高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。
    銷售下滑直接影響了房地產企業(yè)的資金狀況。今年第一季度,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元,同比下降19.6%,降幅比前兩月擴大1.9個百分點。其中,定金及預售款、個人按揭貸款的降幅分別達到31.0%和18.8%。
    同期,房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負增長,施工面積微漲0.1%。
    貝殼研究院高級分析師潘浩潘浩表示,銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入,房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。 
    在投資端,一季度房地產開發(fā)投資2.78萬億元,同比增長0.7%,在多項指標下滑的同時,仍然保持正增長。對此,付凌暉表示,從歷史上看,房地產投資和商品房銷售的增長關系總體保持了同向變化,但由于房地產項目一旦開工建設,房地產企業(yè)一般會持續(xù)推進項目建設,從而保證項目銷售的回款,因此房地產投資相對于銷售具有一定的穩(wěn)定性。
    就今年一季度的情況而言,付凌暉說,一是去年底以來,各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”,積極推動前期停建緩建的房地產項目復工復產,推進在建項目的建設;二是房地產開發(fā)投資中,前期發(fā)生的土地購置費是隨著房地產施工建設逐步計入,相應也支撐了房地產投資的增長。
    與此同時,今年以來,建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高,一定程度推高了房地產投資的名義增速。
    但總體來看,樓市復蘇的進程在3月出現(xiàn)了一些波折。3月份,房地產開發(fā)景氣指數(shù)為96.66,經過2月的小幅回升后再度下跌。
    政策效應逐漸顯現(xiàn)
    盡管如此,今年以來的各項穩(wěn)樓市措施,作用仍然不容忽視。
    自去年末以來,房地產信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場司司長鄒瀾近期表示,3月,全國已經有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經營情況,自主下調了個人房貸利率,平均下調幅度在20個到60個基點。
    放款周期方面,貝殼研究院的監(jiān)測顯示,今年3月,103個監(jiān)測城市的平均放款周期在1個月左右,接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月,19城放款周期低于20天。 
    另據(jù)統(tǒng)計,截至3月底,今年已有超過50個城市出臺了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關政策,主要包括降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發(fā)放購房補貼等方面,對剛需和改善性需求同時進行支持。
    在一定程度上,這些動作起到了修復市場信心的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年3月,70個大中城市房價出現(xiàn)回穩(wěn)。其中,二手房價格環(huán)比下降的城市45個,比2月減少12個;上漲的城市有21個,增加11個。
    付凌暉也表示,盡管當前房地產銷售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開限購限售,降低公積金使用門檻,加快購房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅有所收窄。
    進入4月,出臺穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量已增至80多個,其中包括南京、蘇州等強二線城市。從政策力度上,限購、限售等措施繼續(xù)優(yōu)化,對合理需求的支持力度進一步增加。
    多數(shù)機構認為,這些政策的疊加效應會逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高,各項數(shù)據(jù)會繼續(xù)負增長,但由于需求潛力仍大,市場復蘇的大勢不會改變。
    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,短期來看,各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調整力度,隨著政策逐漸顯效,市場情緒有望逐漸好轉,但市場進一步恢復仍需要時間。
    但陳文靜同時也表示,雖然多數(shù)城市市場調整壓力仍較大,但個別熱點城市市場活躍度有所提升,這部分地區(qū)的新開工情況有望邊際改善。
    付凌暉則對市場的恢復前景較為樂觀。他表示,下階段,各地堅持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,完善房地產市場長效機制,積極滿足合理住房需求,全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。同時,隨著長租房市場不斷完善,保障房建設加快推進,房地產市場有望逐步趨穩(wěn)。
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